85折房贷还款超五年不宜提前还贷

谁在回忆上游啊

于女士：

     一、家庭现状：

　　夫妇二人40岁出头，有一个10岁小孩，还有一位老人需要赡养。

　　家庭年收入约35万元；每月还房贷3300元，日常开销6000元，养车费用1500元，保险支出500元，合计月支出11300元；年支出约14万元。

　　目前有股票5万元，短期银行理财产品42万元；在三环内有一套两居室住房，约90平方米，采用商业银行贷款方式，享受85折利率优惠，贷款总额30万元，等额本金还款，贷款期限15年，已还5年，还有25万元未还清；有一辆汽车。

　　二、理财问题：

　　1.根据家庭的现状，是否应该提前还房贷？

　　2.可以投资房产吗？投资回报率如何？或者可以投资其他什么项目？

　　3.如果不投资住房，想改善住房又如何？ 　　

     本期嘉宾：

　　汉和理财顾问公司

　　理财规划师 陈东

　　【理财方案】

　　一、财务分析

　　通过对于女士家庭财务状况的详细了解，计算得出了相关财务比率，具体分析如下：

　　结余比率比较高。本指标主要反映家庭提高其净资产水平的能力，于女士家庭的该比率为60%，反映出家庭具有非常强的储蓄意识。

　　负债比率比较低。本指标反映家庭的负债水平，于女士家庭的该项指标为23%，较低，家庭的资产极为安全，还说明可以更好地利用财务杠杆效应提高资产的整体收益。

　　投资结构不合理。投资与净资产比率为57%，说明于女士的家庭具有一定的投资意识，但投资资产主要是短期银行理财产品，收益偏低，结构不合理。

　　二、理财建议

　　1.现金规划：现金类资产一般为家庭月支出的3~6倍，以应对日常生活的不时之需和突发情况支出。按于女士家庭的月支出看，保留大约5万元现金类资产即可。另建议夫妇二人各办理一张额度为2万元的信用卡。

　　2.保险规划：目前夫妇二人除了社保，没有其他任何保险保障，家庭的风险保障明显不足。一般而言，身故保险保额至少需要覆盖将来10年的家庭年支出。因此，给于女士的先生保险保障建议如下：购买保险金额为20万元的两全保险（分红型），附加20万元提前给付重疾险与50万元的意外险，保障期限40年，年交保费12000元左右，既可以在生存期领取现金红利和生存金，又能在因意外或疾病不幸身故时领取身故保障金；如果保险期满，可以转为年金用于养老，同时可报40种重大疾病，6种轻症和4种特殊重症。如果于女士与先生收入相当，也可采用上述保险计划，同样的保额，只是在保费方面有所差别。

　　3.子女教育规划：按照当前一般家庭子女各阶段教育花费的金额，按照3%的年增长率，8年后孩子的高等教育费用约为12万元。建议采用基金定投的方式为子女积累教育金，每月从结余中提取3000元定投混合型基金，预期年收益率10%，等孩子上大学时账户金额将达到44万元，剩下的资金可用于孩子的部分留学费用或创业基金。

　　4.提前还贷建议：2007年于女士在办理首套房贷时享受了85折利率优惠，于女士采用的是等额本金还款法，还款已超过5年，目前还款中已还了较多利息，随着还款期越长，每月还款额中利息将越来越少，所以从该笔贷款的时间角度来看，不建议提前还贷。从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别是年收益率超过银行房贷利率的渠道。

　　5.购房规划：目前国家对房地产市场的调控从紧，投资房产建议暂时观望，如确实有换房的需求，可等房地产市场进一步明朗后再做决定。

好吃的尸体

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