先赎再过户成"按揭二手房"买卖惯例？

紫气东来伊

衣食住行是生存之依，住房是安身立家之本。近年来，全国一线城市房价总体呈持续上涨趋势，北京的上涨幅度尤其明显。去年一年，北京房价急剧攀升，通州、大兴等地区甚至出现了二手房价格高于新房的“倒挂”现象。“国十条”等新政的出台，虽放缓了房价上涨的步幅，但并未根本改变其总体上涨的趋势。

　　北京市第二中级人民法院最新出炉的一份调研显示，在这种背景下，二手房交易纠纷数量激增，而其中九成以上是因卖方毁约失信引起。对此，如何通过司法审判，维护交易安全，引导诚实守信的交易习惯，成为摆在法院面前的又一道难题。本报将以北京二中院的调研为基础，用真实的案例反映二手房买卖纠纷的现状，并用法官的分析和点评，传递司法审判实践中，法官对待不同类型纠纷的立场。

　　众所周知，我国的房地产市场发展起步晚、提速快。一方面，由于受到整体收入水平的限制，在现有的二手房交易过程中，大部分的购房人仍需要通过向银行贷款来支付房屋价款；另一方面，也使得尚未偿清银行贷款的“按揭二手房”成为交易市场的中坚力量，先“赎楼”再过户也成了二手房买卖中不言自明的惯例。

　　可是，北京市第二中级人民法院民一庭的调研显示，在出售房屋后反悔的卖方人中，很多人都会以房屋买卖没有经过作为抵押权人的银行同意为由，主张房屋买卖合同无效。

　　2003年，王某购买了一套两居室住房，向民生银行按揭贷款22万元。四年后，王某取得了房屋的所有权证，所有权证上对其向民生银行借款的金额及房屋抵押期限进行了明确说明。2009年5月，王某将该房屋以47万元的价格卖给了贾某，双方签订房屋买卖合同。根据合同约定，贾某应在合同签订当日向王某支付定金1万元，6个工作日内双方共同办理贷款的面签手续；批贷结果下发后1个工作日内，贾某需将首付款11万元转入王某的民生银行还款账号，供王某办理还款解押手续；批贷结果下发后5个工作日内，由王某办理银行还款手续等。

　　合同签订后，贾某依约交纳了购房定金并办理了委托评估及批贷申请等手续，可是王某却突然反悔，不同意再将房屋卖给贾某。为此，双方闹上了法院。贾某要求王某继续履行合同，王某却提出反诉，以双方交易未经抵押权人民生银行同意为由，要求确认双方所签房屋买卖合同无效。

　　法院在审理此案过程中，民生银行明确表示，只要银行对抵押物享有的相关权益不受侵害，对于王某和贾某签订的房屋买卖合同的效力，银行没有异议，也同意接受贾某代王某清偿尚欠贷款。据此，法院依法驳回了王某的反诉请求，判决王某继续履行合同义务。

　　据了解，根据担保法的相关规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，如果抵押人没有通知抵押权人或者没有告知受让人，转让行为无效。同时，物权法中规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

　　二中院民一庭副庭长杨世军介绍说，王某与贾某之间的纠纷，王某反诉的依据就是上述条文。在司法实践中，以此为据否定合同效力的出卖人绝非王某一人。正如先前所说，在现今的二手房交易市场上，先“赎楼”再过户已经成为了一条众所周知的惯例，但其却并不必然会导致房屋买卖合同的无效。

　　杨世军告诉记者，司法实践中通常认定，虽然按揭贷款尚未偿清，卖房人没有经过贷款银行同意就转让了抵押给银行的房屋，也并不影响房屋买卖合同的效力。“从立法的本意来分析，无论是担保法还是物权法，设置抵押权制度的目的都在于担保债务的履行，确保债权实现，并不是要阻止交易、限制抵押物的流通和升值。特别是在按揭二手房买卖的过程中，根据我国法律的规定，即使作为抵押财产的房屋被出售，银行作为抵押权人，当抵押人不履行债务时，仍然可以向买房人主张行使其权利，将抵押房屋变价并优先受偿。除此之外，我国法律还设置了抵押登记的限制性规定，没有偿还贷款就无法办理房屋的产权过户手续。因此即使签订了转让合同，实际上也无法完全履行。”

　　其次，杨世军说，从制度衔接的角度分析，担保法和物权法都为解决抵押权的行使和抵押物的转让之间可能存在的权利冲突设置了制度出口，即替代清偿制度。也就是说，在受让人同意替代债务人履行债务，并由此导致主债权及抵押权均告消灭的情况下，贷款银行应当及时配合出让人解除房产的抵押登记，以便买卖双方办理房屋的产权过户手续。

　　据了解，司法实践中，除出卖人以抵押权的存在为由主张房屋买卖合同无效的情况外，还存在其他类型因抵押权引发的买卖纠纷。例如，因出卖人在合同履行期限届满时，仍没有向银行偿还贷款消灭抵押权，导致买受人无法办理房屋过户登记。如果买受人请求解除合同并要求出卖人承担相应违约责任的，法院一般也会给予支持。