关于《关于稳定住房价格工作的意见》的意见

cyfcyf · 发表于 2005-5-20 11:16

关于《关于稳定住房价格工作的意见》的意见
 
七部委意见出台后，全国一阵闹轰轰。我们那些素来善于趋时应景、谄媚跟风的媒体也不免翻来覆去地大炒一番，并据此展开五花八门的看涨看跌的卦算，言之凿凿，颇赚了一些眼球。
也有多家媒体要我谈谈看法，我却始终不愿意。一来觉得这个“意见”了无新意，实在没有评的必要；二来也是自命清高，不屑与那些学术流氓、无知政客在一个版面、一个节目上混饭吃。
但今天我却忍无可忍有些话要说。因为，我发现一个奇怪的现象：一份什么都没有说的文件竟然会引起如此大的影响，以至于形成一种山雨欲来、草木皆兵的氛围。有人将它视作救命稻草，有人将它看成洪水猛兽。总之，一向辛苦营生远离政府与政治的形形色色的中国老百姓，一夜之间对同一份文件表现出了极大的亢奋，这已经是很多年没有的事了。
自从“意见”出台后，我就很多天不看报、不听新闻了，因为我受不了那份想吐又吐不出的折腾。现在外头似乎稍微消停了些，于是从被窝里爬出来，说：
一、“意见”中说得最多也是议论最激烈的“灵丹妙药”无非两点：增加普通住房的供应；调整营业税征收办法。前者在于调节供给结构（请注意：只字没有提增加总量供应），后者在于增加投资（投机）的成本。
那么，这样的办法会起到什么效果呢？我的回答是：没有效果。
什么叫“普通住房”？我不知道七部委的衮衮诸公是如何界定的，看看文件，似乎指的是“中低价位、中小套型”，考虑到后面的文字，则还可以加上“容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下”等条件。可是，这就可以区分“普通”与“不普通”了吗？！简直是奇谈怪论。在土地出让时，你是怎么知道开发商将要推出的房子是“中低价位”的（如果不是政府在出让合同上人为设定房产的价格――可那是违反宪法――的话）？容积率、单套面积的大小与住宅档次有严格的对应关系吗？
既然你根本无法区分什么叫普通住房，又怎么谈得上要增加某一类的供应、减少另一类的供应呢？
其实，政府能掌控的无非是经济适用房的供应，因为其土地是直接划拨而非公开出让的。一旦出让，能区分出将来产品是普通住房还是不普通住房的不是政府，而是且只能是开发商。
显而易见，所谓“普通住房”根本就是一个伪命题。退一万步说，即便我们的肉食者因为肉吃得多了比草民聪明许多，能指定哪块地上长出的房子是普通住房，如果不是大幅增加总量供给的话，请问那还会是“中低价位”的“普通”住房吗？商品的价格从来是由供求关系决定的而不是所谓“价值”决定的。现在那么多的万元房，从价格上看应该是所谓的“不普通”住房了吧？可是明明容积率很高、密度很大、绿化率很低、没有装修、单套面积并不大……
为什么？稀缺。在稀缺的情况下，稻草都会成为黄金，这是最起码的经济学常识。
二、从税收来说，世界上没有一种商品是因为增税而降价的。增加税收固然会增加投资成本，这看起来降低了投资收益率、使投资者的预期发生改变并进而减少投资需求，从而降低价格。但是要注意一个事实，尽管我们的祖先曾经住过山洞、树杈、茅屋、水泥管，但现代绝大多数人却只能住在城市里、住在砖块垒砌的盒子里，因此，住房很少有替代品可言，也就是说，它的需求是非常缺乏弹性的。新华社社论所谓的“生活必需品”定义也就是这个原因。
既然缺乏弹性，人们非买不可，这样的商品怎么可能因为税费的增加而降价呢？！萨缪尔森告诉我们，如果一种商品需求缺乏弹性而供给又不增加，那么高税收只能导致高价格，烟草、KTV、高尔夫球或者妓院都是（感谢政府，现在洗头坊遍地是，供给大量增加了，大概妓院的价格开始降下来了吧）。
三、禁止未竣工商品房转让的规定将提高房产投资的门槛，并促使短期投资向中长期投资转变，但这跟价格变动并没有直接关系。
四、第四、五、八条基本是垃圾，可以忽略不计。
五、结论：七部委的所谓“组合拳”其实是一拳不拳。如果不大幅增加土地供应的话，房价显然还将上涨。拿杭州来说，现在每年出让的住宅用地仅2000亩左右，连苏州的一半都不到，房价也是自然而然是它的两倍以上。什么时候杭州每年的住宅用地出让达到4000亩了，供需矛盾也就基本缓解了，房价也就真正稳定了。
六、但是，这样的结论岂不是与现实不符吗？君不见，上海已经平均降价达5%左右，杭州也是“抛盘”大增、楼市低迷、价格节节下挫啊。
我想说的是，媒体这样说不是自欺，便是欺人，或者两者兼而有之。
请睁大眼睛看看，哪个楼盘、哪家开发商真的降价了？！
我不知道媒体的说法有什么依据，倘若因为无知或疏忽，倒是可以原谅的，因为我们已经习见，这是在中国；倘若是有意在为某些既得利益者或百姓怒气所指的当权者急急开脱，我们也是习见的，因为这是在中国。
但这次我们不再相信，绝不。
在我看来，七部委的“意见”之所以出台，完全是政治上稳定的需要。因为房地产正导致中国社会本已严重的贫富差距日趋恶化（房地产的门槛较高使得普通老百姓没有办法拥有，而其增值速度巨大又导致马太效应的日益显现。同时，良好的保值功能也使得大多数拥有灰色收入或非法收入的人将其财富用房产的形式来保存），事实上，目前的社会矛盾有很大一部分，其根源都与房地产价格的疯涨有关。在这一轮疯涨中，老百姓被边缘化、被忽略了，社会正在重新划分为两大阶级：有房阶级与无房阶级。
显然，“房”＝“产”。
而从目前所看到的措施来看，如果没有大幅增加土地供应的政策出台，那么在短暂的所谓“低迷”过后，房地产将迎来下一轮报复性反弹，那时真正的危机将会产生。老百姓彻底失望，也因而彻底清醒。这场关于房价的荒唐博弈也就结束了。
到那时，中国的房地产将完全演变成为一个政治问题，也许是一场巨大的政治台风的风眼。狂风卷起时，也不知道谁能幸免于难。这是我真正忧虑的。

xxj0720 · 发表于 2005-5-20 14:05

雷声大不下雨

嘀嘀叭叭 · 发表于 2005-5-25 12:08

关于这个意见我没有意见

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