|
大家好 我于2013年5月份在位于杭州华丰板块万泰新语楼盘买了一套房子，当时和开发商协商好的先付百分之三十，大概33万，通过开发商指定的浦发银行办理组合贷款，总共74万，在签订购房合同的当天银行的工作人员也同时办好了贷款手续(分别是商业贷款44万，基准利率打9折，公积金贷款30万）。由于我的个人信用卡有过4次逾期，我当时特意询问了银行的工作人员我的情况可不可以办理按揭，银行工作人员当场拿我的身份证查了之后说我的情况是完全可以在浦发做的，我当时也就放心的办了，当时银行的工作人员说公积金处钱紧张可能要半年到一年的时间才能款代下来，开发商当时也有人在，他们没有意见我也就没有说什么，把贷款材料全部提交给浦发银行的工作人员去了。并且与银行签订的贷款合同也没有给我们。2013年十月份，开发商的工作人员通知我们说浦发银行由于公积金做不了导致组合贷款做不了让我们转别的银行，我们去找到交行贷款条件完全不一样了，一来商业不打折，还说我的信用有问题基准利率还要上浮，并且还款方式由原来的等额本息变成了等额本金，总之我们要多付出20万左右的利息。。。。现如今开发商已经发了律师函过来要求和我们解除合同并且要求我们赔付总房价百分之5的违约金。。。我想请问下，这样的情况我们该怎么办？？以下内容摘自网络帖子。
万泰新语，地处杭州市下城区华中路和康宁路交叉口，开发商为杭州万泰房地产开发有限公司，是一个典型的刚需楼盘，购房者多数为按揭购房，其中部分为采用公积金和商业组合贷款方式的业主。由于在签订房屋购买合同时，万泰指定了浦东发展银行为唯一组合贷受理银行，因此，采用组合贷款的业主均选择浦发银行办理按揭。 今年下半年以来我市公积金中心因种种原因，遭遇资金阶段性紧张，公积金商业组合贷款额度收紧。受此影响，万泰新语3期，第4期办理贷款购房的业主（及部分前期购房业主）在今年四、五月份签订购房合同后，贷款至今未能批下。而在今年11月，出现了令我们两期购房业主愤怒的一幕。 11月中旬，两期及之前约60户左右采用组合贷款方式购房的业主（以下简称业主）陆续收到了万泰房地产开发有限公司（以下简称万泰）的电话，声称由于公积金中心贷款额度吃紧，已暂停浦发银行的放贷业务，要求业主必须在11月25日之前转变贷款方式（主要为公转商贴息贷、全商贷），万泰公司会以信函形式向业主发出催款通知。这个消息给了对此毫不知情的业主一个措手不及。11月15日左右，业主陆续收到了开发商寄出的所谓“公司函”，函件全文如下： 万泰的公司函
file:///C:/DOCUME~1/ADMINI~1/LOCALS~1/Temp/msohtml1/01/clip_image001.jpgclass=zoomfile="http://zzhzbbs.zjol.com.cn/data/attachment/forum/201312/19/160009fzzb5mq5h2glg8xm.jpg"border=0 lazyloaded=true load=1 v:shapes="aimg_Ly2FJ"> 针对万泰此举，部分业主通过联系后发现，大家均为刚收到万泰方面的通知，此前对于个人贷款的办理进度都是一无所知。也就是说，自签订购房合同以来，没有任何人以任何形式接到过开发商或者银行方面关于组合贷款业务暂停办理的通知。11月20日，业主收到了浦发银行杭州分行的短信，说明了杭州市公积金中心已暂停受理浦发公积金贷款业务，具体恢复时间亦不确定，这是银行方面第一次就贷款办理的进度通知业主。
file:///C:/DOCUME~1/ADMINI~1/LOCALS~1/Temp/msohtml1/01/clip_image002.jpg | | | 由于万泰单方面所谓“十日之限”，业主纷纷咨询了万泰单方面指定可以受理转变贷款形式的银行：受理公转商贴息贷的交通银行和受理全商业贷款的建设银行，银行给出的贷款条件都极为苛刻。交通银行要求的公转商贴息贷为等额本金还款形式，商代部分为基准利率，建行全商贷在11月20日之前提交材料为9折，目前为基准利率。由此不难发现，对于之前选择组合贷款购房的业主来说，如果在开发商规定之限内在指定银行转变贷款形式，将要蒙受的损失非常大。一些贷款多的业主损失高达二十多万，少则也有六七万。 为此，部分业主于11月16日（周六）前往万泰新语售楼处商谈此事，业主们的目的都很明确，即 希望通过真诚的交流来换取双方都满意的结果。万泰方面由售楼部方经理接待了三名业主代表，双方经过交流后方经理表示会将情况上报负责的公司副总，并在11月20日（周三）之前给予业主回复。11月18日（周一），万泰方面回复称拒绝业主一切要求，将完全遵循前述公司所发催款通知处理。这样的答复事实上关闭了双方协商谈判的大门。 万泰方面如此咄咄逼人的态度，按开发商的说法有其理由和依据，即购房合同的第八条第三款该条款如图:
file:///C:/DOCUME~1/ADMINI~1/LOCALS~1/Temp/msohtml1/01/clip_image003.jpg |
| | | | | | | | 开发商认为，公积金中心贷款额度吃紧暂停了部分银行（包括其指定的浦发银行）的组合贷款办理业务，同时出台了“公转商贴息”政策，应属于政策调整，购房者不转变贷款方式支付房款即为违约，开发商有权使用该条款对购房者行为予以认定。 该购房合同为双方共同签订且得到工商部门认定，具有合法效力，这点不容否认。但是合同法的基本原则是平等自愿、公平信用、不损害公共利益，基于公平公正的原则，购房合同的解释权就不应当由开发商单方面掌握。因此，业主对该条款的认识是，只有在政府或银行政策发生变化的情况下，购房者才必须转变贷款方式。而目前杭州市公积金贷款情况的实质是，由于公积金中心暂时的资金紧张，贷款额度不足，组合贷款业务的办理可能会拖后至明年。公积金中心9月2日公布的“公转商贴息”政策主要是为购房者提供多一种选择。对于政策出台之前已和万泰方面签订购房合同的我们业主来说，公积金商业组合贷款方式依旧生效，只是具体放贷时间尚未确定。况且，浦发银行从未说过已停止办理公积金业务，即使在11月20日的短信通知中，也只是采用了“暂停”两字。市公积金中心在答复中也从未表示过杭州市将不再实施公积金商业组合贷款方式按揭购房。退一步讲，即使政策有变，但也没有要求一定要走公积金贴息贷款的方式。从来没有政策规定组合贷款着一定要采用更换银行使用公积金走贴息的贷款方式。因此，我们业主认为，现在问题的实质并不是政策变了；政策并没有变，而是开发商单方面在催办贷款。更甚的是万泰提出的11月25日之前必须办理贷款转换手续，短短数日期限，无疑是拿业主的利益当儿戏尔。 针对万泰房地产开发有限公司近来种种损害我业主利益的举动，我业主经过讨论，得出以下几个观点： 第一，即关于合同第八条第三款的问题，除前述所提立场之外，业主还认为，合同中根本没有要求我们必须按照开发商选择的贷款方式办理按揭，也没有规定在交房前按揭办理必须截止的日期。合同第八条第三款提到了一个办理贷款10天期限，业主认为这个期限应当指的是从我们当时签订购房合同之时，同时与浦发签订的贷款合同的期限，这一点并没有业主违约。因此，开发商的要求是不合理的，所谓11月25日办理转贷手续的最后期限也是他们在合同签订后直到最近才强加于业主的。 第二，因为公积金中心贷款额度收紧的原因，无法快速办理组合贷款，贷款迟迟无法批复导致开发商无法短期收到房款。然而这并不是买房者个人原因造成的，也不是政策变化造成的，而是我市公积金额度的正常消长。开发商出于尽快回笼资金的考虑要求业主将贷款申请材料从浦发银行拿回来，然后改变贷款方式，等于剥夺了业主之前在签订购房合同之时办理组合贷款购房的权利。试问，如果开发商单方面从浦发取回业主申请材料，是否构成违约？开发商发出的催款通知是否合法？ 第三，业主方面完全没有做过任何违反合同的行为。首先，业主于2013年4月份同万泰指定的浦发银行签订了组合贷款合同，合同签订的地点就在万泰新语售楼处。当初开发商是同意采用组合贷款形式购房的，而且我们也按时办理了手续，期间不存在任何违约的行为。同样，如果业主继续选择组合贷款，也完全符合合同要求。公积金中心答复明年贷款额度会有所增加，业主届时可以正常办理贷款手续，完全依据了合同的要求执行，开发商要求业主必须在11月25日之前办理转贷手续的要求，我们表示质疑。 第四，开发商的此次行为暴露了私心，完全不考虑业主的利益。有如下事实可以证明：一，时值年末，各家银行为了保证存款，上调贷款利率，万泰为了保证全年收入和资金回笼，逼业主赶紧办理公转商，如果按万泰的要求办理转贷业务，业主们将承受巨大损失，一些业主的损失会有二十多万，而开发商却拒绝给业主任何补贴或赔偿；二，无论是之前购房还是现在，开发商指定的可办理贷款的银行范围都十分狭窄。大多数业主购房时间为4月，其他楼盘不少比我们购房晚的人贷款都早已审批成功，而且当时购房之时，浦发银行的工作人员就曾多次明确表示业主办理的贷款要到2014年才能下来，开发商对此没有表示过任何异议，到现在却翻脸不认人。签订合同时，浦发的声明：
file:///C:/DOCUME~1/ADMINI~1/LOCALS~1/Temp/msohtml1/01/clip_image004.jpg |
| | | | | | | | 签订合同时，浦发的声明，没有写日期，但是这个声明是签订合同的时候给的，签订合同的地点就在万泰新语售楼处，万泰绝对知晓这个情况
我们不禁要问，浦发公积金贷款要延迟到2014年才能发放万泰你是知情的!!! 既然浦发银行是你万泰自己指定的，为什么现在贷款迟迟下不来要业主来埋单？同样，目前尚有不少银行接受组合贷款，也接受公转商，同时商业部分执行的是基准利率，我们不明白的是，为什么开发商选了一家基准利率上调的交通银行的支行，这一点严重损害了购房者的利益。三，开发商完全出于自身立场考虑，公积金中心出台公转商政策是9月2日，而开发商和浦发银行一直到11月20日左右才通知我们暂停组合贷业务。在此之前，万泰方面只有购房时告诉买房者贷款业务不用业主操心，银行方面会统一办妥，之后从未通知过业主贷款办理进度。现在万泰又突然要求我们25日之前办结转贷手续，不然以违约论之，请问这是什么逻辑？即使都按你万泰的要求来，相关材料的准备，银行方面苛刻的要求是短短几日内可以解决的么？ 第五，实事求是的说，购买万泰新语楼盘的不少业主都是刚需。一些人首付款都是东拼西凑借来的，为的就是圆自己一个幸福美满的梦。开发商现在的举动，给业主造成了动辄十几二十万的损失，确实令人难以接受。在购房合同签订之时，开发商承诺可以通过组合贷款形式购房，这也是吸引业主购房的一个主要原因。如果强行要求业主转变贷款方式，不但损失无法弥补，一些业主在经济上也无法承担此沉重的还贷压力。开发商为了回收资不考虑业主的经济承受能力，令我们感到十分愤慨。 以组合贷款50W公积金+40W商代为例：
file:///C:/DOCUME~1/ADMINI~1/LOCALS~1/Temp/msohtml1/01/clip_image005.jpg |
| | | | |
公积金不能用了以后：
file:///C:/DOCUME~1/ADMINI~1/LOCALS~1/Temp/msohtml1/01/clip_image006.jpg 都是刚需，等额本金还款压力必然很大，所以都会选择等额本息的还款方式，从这项上看，刚需业主损失已达到20W了。 我们业主提出这些观点，并不是想批判或者审问万泰，而是想真诚的通过谈判沟通的方式，和开发商找到利益的契合点。我们十分理解开发商目前的现状，位于临平新城世纪大道的万泰城章项目已经开售，万泰新语尾盘也需要及时清空，开发商面临一定的资金压力。但是同样的，如果现在办理转贷手续，业主也要承担很大的经济损失，甚至很多人的经济能力都承受不起。 然而两周来，万泰的种种做法无疑浇灭了我们最后一丝谈判的希望。11月25日，万泰房地产开发有限公司已经宣布向未办理转贷业务的购房业主发出律师函，最后的谈判大门已经关闭。在愤怒的同时，我们不得不发出呼吁，作为弱势一方的业主，我们希望万泰方面能够放下咄咄逼人的架势，双方坦诚交流，寻求解决问题的办法。业主的要求其实很简单：一，贷款方式不变，等明年公积金中心额度放宽后继续采用浦发银行贷款，这是我们最乐意接受的方案；二，转变贷款方式，但是需要留出时间，万泰方面也必须补贴业主损失，补贴的方式可以根据业主损失的多少确定。 作为伤不起的刚需们，万泰新语的业主们现在十分焦虑、愤慨，希望我们的遭遇能引起社会的关注，通过社会力量的介入来帮助我们渡过难关。最后，以一首诗写出业主们的心声： 刚需买房，省吃俭用盼幸福， 风云突变，组合贷款受理难。 万泰无情，十日之限逼业主， 银行无义，抛弃责任壁上观。 难为此事，损失全由业主担？ 公道何在，万泰还我血汗钱
| 
发表于 2014-3-10 23:29
