关于筹建第一届国信嘉园业主代表大会的通知

云顶湖

搞业主代表大会是个好办法。  业委会人数少， 做决策代表性不够，话说难听点容易被集体收买（有例子）。而全体业主大会又很难召开。所以，业主代表大会是一个最佳的形式。

九里云松11

增设随机名额这个办法好，让那些不是随时都有空的业主也能参与，真好！
举双手赞成！

pleasure606

充分发挥业主代表大会和业主监督委员会的作用
是促进业主关心、参与小区建设的一大提升
是鼓励业委会大胆决策、提高工作效率的护卫神
是监督防范贪腐行为的利剑和栏路虎

tom9988

业主代表大会是好的，应该是否可以这样理解，三年一次的业主大会是必须存在的，以便于全体业主选举业委会及决定物业去留及由全体业主投票决定小区重大事项；业主大会闭会期间为提高决策效率及业主代表大会代为行使上述权利，但须有个多少具体金额的限制，如三十万。业委会委员不得兼任业主代表及监委会。由监委会独立委托专业审计单位对业委会及业主代表大会通过的所有物业费开支及小区支出进行独立审计对全体业主公开通报，接受业主质疑。把相关的关键制度细节再明确下效果会更好。

pleasure606

          浅谈业主委员会监督机制  业主委员会作为业主大会的执行机构，根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务，但从现行法律法规看，对业主委员会的监督机制不完善，缺乏操作性，业主委员会不能对其行为承担最终责任。在当前物业纠纷数量剧增的趋势下，在业主委员会的活动过程中引发的矛盾纠纷已呈现调查难、取证难、处理难的特点，如何建立有效的业主委员会监督机制成为我们探索的主要课题。  

          一、业主委员会在活动过程中存在的主要问题  业主大会制度经过几年时间的实践，在取得成绩的同时也暴露出不少的问题，近几年来我区50%以上的物业纠纷都是由于在业主委员会成立中不按规定程序成立或业主委员会成立后的违规操作引发的。  

          1、业主委员会对物业管理政策、法规不熟悉，活动不规范,引发的物业纠纷不断  在实际中主要表现为以下几种现象:
           （1） 业主委员会工作不公开, 滥用权利，业主难以对其进行有效监督;
          （2） 部分业主委员会整体素质不高，缺乏物业管理专业知识，活动不规范，甚至不知道业主委员会的职责，严重影响了业主委员会作用的发挥；
          （3）很多小区业主对参加业主大会的积极性不高，业主共同事项表决艰难，一些小区的业主委员会不履行职责，形同虚设。
          （4）业主委员会账目不公开，小区公共性收入少则几千，多则几万，几十万，甚至几百万，这部分公共收入大都由业主委员会代为保管，但部分业主委员会在管理、使用这笔资金时，并未召开业主大会，而作为业主委员会的经费在使用，账目不按规定进行公示，甚至私自挪用。
          （5）部分业主委员会委员心存私心，利用手中的权利向物业公司索要钱物、要求减免物业管理费等，损害了大多数业主的利益，使业委会内部、业委会与物业公司之间的矛盾不断激化。

          2、业主委员会缺乏有效的激励机制，造成业主委员会责任心不强诱发业主委员会成员以权谋私   业主委员会需要花费较多的时间和精力为小区业主服务，却不能获得合理的报酬与相应的有效激励，全凭公益心为业主服务，干好无嘉奖，干不好无处罚。在短时间内可以做到，但是要坚持三年甚至更长的任期则很难做到，在没有监督机制的情况下，业主委员会极有可能利用自己手中的权利为自己谋求私利而损害其他业主的利益。  
          3、业主（业主大会）与业主委员会形成的委托代理机制不完善，导致业主委员会越权代理，损害业主利益。   业主委员会与全体业主之间存在着一种民事代理关系。业主委员会由业主大会选举产生，其本身不具有法人资格，不能独立承担民事责任。在代理过程中，造成业主权益受侵害，业主根本无法要求业主委员会进行赔偿，承担相关的法律责任。同时，由于业主委员会成员都是由业主兼职的，在出现代理纠纷时，业主委员会委员大多以非专业、精力有限等借口一推了之，不用承担任何责任。在这种情况下业主委员会作为民事代理人的权利与义务是完全不对称的，在相关利益驱使下，其越权（违规）代理行为时有发生。  

          二、建立完善的业主委员会监督机制，规范业主委员会活动 由于不能对业主委员会进行有效监督，就会导致很多业主委员会超越业主大会的授权范围，越权代理，甚至滥用职权损害全体业主的利益，这不仅会给全体业主的根本利益带来侵害，也会给物业管理行业的健康发展带来影响。为进一步理顺业主、业主大会、业主委员会与物业管理公司的关系，提高社区居民的自制管理，必须充分认识业主委员会的重要性，构建职责明确、监督完善、运作规范的自治组织。     
          1、在物业管理包括业主委员会的制度中引入第三方  一是在物业管理服务中引入第三方专业的物业服务质量评估机制，对物业管理企业实施全程监督。通过专业的调查和分析，得出科学客观的结论，能让广大业主清楚及时了解物业服务企业提供的服务质量的综合水平和存在的问题，业主大会由此可决定是否有必要重新选择服务物业企业。这样将促使提供物业服务的企业，不断努力改进和提高物业服务质量。  二是在业主委员会运作监督制度设计中引入第三方，强化对业主委员会工作的监督作用。作为独立于委托方（业主和业主大会）和业委会的第三方， 依照物业管理法律法规及业委会的职责权限，帮助业主对业委会活动的全过程进行监督管理，对业主委员会及其组成人员的管理行为进行监控、督导与评价，克服管理工作中的随意性与盲目性。 实施监督的第三方可以协调各方关系促成业委会如期依法成立、换届、改选，对业委会提供法律业务咨询，对业委会实施财务监控与审计，定期对业委会工作展开监督与评价等。  
          2、借鉴现代公司制度，实现有偿服务，建立业主委员会责任追索机制  借鉴现代公司制度中董事对公司责任的理论，物业管理区域内的业主、业主大会和业主委员会的关系类似股份制中股东、股东大会和董事会的关系。业主委员会的各项工作必须向业主大会负责，接受业主、业主大会以及其他监督部门的有效监督，形成有效的责任追索机制。 借鉴现代公司制度，建立任追索机制的同时，必须建议有偿服务机制，业主委员应当和董事一样取得工作报酬，这是业主委员会对业主（业主大会）承担民事责任的前提。对于薪酬的金额和来源，可以通过业主大会来决定。   
          3、增设业主大会的特别议事决议程序   业主大会决议的内容有两大类，一类是常规性问题，另一类是特别重要的事项，对于不同性质问题可采用不同形式的处理程序。常规性问题可以通过授权的方法委托业主委员会进行处理，而对于特别重要事项，业主委员会做出的决策必须及时向全体业主通报，并经过业主大会的决议程序表决才能执行。对此，业主委员会如果能进行事先沟通表决，业主与业主委员会的纠纷就会得到有效遏制。  
          4、加强业主委员会的培训、指导和监督，强化民主监管  业主委员会是一个松散的组织，多数成员通常都有自己的工作，加之受专业知识的限制，不能高效的履行职责，有些业主委员会或委员从自身私利出发，损害业主利益，从而引发矛盾纠纷。房地产主管部门和辖区街办、社区应对业主委员会的活动进行指导监督；定期组织业主委员会委员参加物业管理知识培训，提高管理技能和履职能力，避免业委会不作为、乱作为引发的纠纷；对业委会活动中出现的违规行为及时制止并限期整改。      
          综上所述，建立业主委员会有效的、可操作的监督机制，规范业主委员会活动，减少物业纠纷，创建有序、和谐的小区具有重要作用。                                            房政物业科                                      二〇一〇年十一月二十日

pleasure606

tom9988 发表于 2014-9-10 06:44
业主代表大会是好的，应该是否可以这样理解，三年一次的业主大会是必须存在的，以便于全体业主选举业委会及 ...

正确：作为业主大会的常设机构，在业主大会闭会期间，在授权范围内代为行使业主大会职责。
个人观点：
业主代表大会有一个技术性问题和代表性问题必须特别注意：根据小区各种建筑类型，根据国家相关法规选出一定比例的业主代表。譬如：别墅区的业主代表由别墅区业主投票产生。业主代表必须由长期热心小区建设，热心公益事业，且在小区有一定知名度的、有群众基础的业主参加，否则，选后开会都不来的等于白选。
业主监督委员会是由业主代表大会选举产生的并由社区参与的机构，在一定程度上起到了过去不曾有过的“业委会谁来管的问题”。除了监督与支持业委会工作的功能外，对表现突出的业委会成员可以提出表彰与奖励，对利用职权违规侵占公众利益的行为提出批评与处罚意见。对于本小区，这是一个新生事物，依靠大家提供思路以及在工作中慢慢总结。

tom9988

非常好的操作架构和细节。我以前讲过一个设想，业主代表大会设一个轮值主任，由各个户型选出一名来抽签产生，一年一轮，其他户型担任副主任及秘书长来配合召集业主代表会议。类似于人大代表大会常务委员会，但权力要大些。业主代表大会须单独支配每年5000元左右的会议通讯召集服务弗用，这样避免业主代表大会被业委会操作。这次一定要设计好了以对全体业主负责。

pleasure606

tom9988 发表于 2014-9-10 10:34
非常好的操作架构和细节。我以前讲过一个设想，业主代表大会设一个轮值主任，由各个户型选出一名来抽签产生 ...

这事，你应该有印象，王森在第一届业委会时就提出过
如今，具体细节应当由社区把关制定了。作为个人， 我们只是提出些建议

国信龙

国信业主委员会 发表于 2014-9-8 15:35
国信嘉园业主代表产生办法

为规范业主代表大会选举工作，保障业主依法行使权利，特制定本办法。

       业主代表大会的代表，首先他必须是业主。谁是业主?国务院、省人大、市人大各级通过的“物业管理条例”都有明确的界定。今年5月1日起施行的新“杭州物业管理条例”第七条规定：“房屋等物业的所有权人为业主。”这说白了就是房产证上有名字的人才是业主！其他家庭成员或租住人员统称为“非业主使用人”，没有选举权和被选举权。
          通知中代表资格的任意扩大是没有法律依据'的，是违背“物业管理条例”和小区“议事规则”的，希望“业主代表大会”发起人、通知的制定者，对照一下各级“物业管理条例”，在法规允许的范围内行事。

pleasure606

国信龙 发表于 2014-9-10 19:19
业主代表大会的代表，首先他必须是业主。谁是业主?国务院、省人大、市人大各级通过的“物业管理条 ...

      国信龙提出的问题值得关注。长期居住本小区的产权人的直系亲属是否能够当选业主代表，法律上找不到明确规定，许多名词值得商榷。参考业委会选举办法：“业主委员会委员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的组织能力和协调能力，有一定的时间从事业主委员会的工作，具有完全的民事行为能力的产权人、产权人代表、产权共有人。”其中，共有人概念十分清楚，便如国信龙说的：产权证上有名就行。有不少配偶、父母、子女是共有权人的，那没有疑问。而“产权人代表”概念却有些含糊，这个代表可以是法人单位也可以是个人；当然，也可以是委托代理人。此外：【浙江省物业管理条例】规定：业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。

      估计此次业主代表大会筹备组是结合了小区实际情况确定了业主代表资格的范围。个人意见：行文办事尽可能规范一点是对的，不要因为小节问题影响了大局的推进。建议通知中相关文字修改为：业主代表可由本小区房屋产权人或共有人担任（业主代表因故不能参加会议的，可以书面委托代理人代为参加）。仅仅是建议！

      建立业主代表大会制度，是小区建设的一大进步，我们每一个业主在支持与鼓励的同时，也要勇于纠正在发展过程中出现的欠缺与不妥，甚至错误，保障小区新生事物的健康发展。

tom9988

非常好！业主代表大会也要有负责人及秘书长以便机构独立，也方便由业主代表大会的主要主责人便于召集业主代表大会行使监督。

pleasure606

tom9988 发表于 2014-9-10 22:02
非常好！业主代表大会也要有负责人及秘书长以便机构独立，也方便由业主代表大会的主要主责人便于召集业主代 ...

业委会成员不能同时担任业主代表大会和监委会成员，这是必须的！

云溪春早

毋容讳言，改革开放几十年造就了一个浮躁的功利社会。就拿国信嘉园来说，各行各业各位优秀的先生女士都忙着经营各自的天地。即使离退休的业主也在余热发电，甚至比年轻人的干劲还要足百倍。
这几天，不少业主与我通过电话，业主表现出了对自己生活的小区极大的关心，再三表示“辛苦了”。“你们做好事，我很忙，没时间参与，谢谢你们！……”在这里我也想对大家表白几句，每个人都很忙，你很忙，我也还没到颐养天年的年龄，其实我也疲于奔命。人心齐、泰山移。为了家园的美好，请勇敢挤出您的一点点宝贵时间，加入到业主代表的队伍。业主代表，虚位以待，让我们选择优秀的你……

石滴水穿

业主概念和权利的司法解释         
      两个司法解释总结了《物权法》实施以来的司法实践中出现的问题,根据 立法规定提出了审判中应当掌握的原则,给业主与物业服务企业提供了一个明确双方权利义务和衡量自己行为尺度的标准。
     
     业主的概念      业主是指一定物业的主人,包括自然人、法人、其他组织和国家。住宅小区业主通常是指购买房屋的所有权人,是物业管理法律关系中的重要民事主体之一。《物权法》第七十条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。法律虽然给出了高度概括的文字规定,但并不能涵盖和解释实践中所出现的种种特殊现象。
     
    根据最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为《物权法》第六章所称的业主。”简单地说,凡依法登记或依法取得物业所有权的人就是业主。能拿出房产证或依据法院判决、仲裁裁决、政府行政决定或根据继承关系取得房产所有权的人就是业主,自己合法建造房屋的也能成为业主,已经买房但还未办出产权证的也是业主。这些业主的法律地位是得到法律确认并予保障的,因此可称之为法律上的业主。这个概念的核心就是依据产权(物业所有权)确定所有权人。
  
     实践中往往有这样的情况:子女购房常年在外工作生活而父母常年居住子女购房与父母共同居住;子女购房居住父母不定期来同住。这样的父母夫妻子女都是小区的业主还是应当有所区别?区别何在,标准是什么?住宅小区是个业主自治区域,个人是否具有业主身份,能否以业主身份参与小区公共事务或担任自治组织如业主委员会成员,这就成为一个较复杂的问题。与法律上的业主概念(或称狭义上的业主)相对应的就存在着一个生活中的业主概念(或称广义上的业主),生活中的业主就不享有或不完全享有法律上业主的所有权利,这是司法解释所明确的业主身份确认的基本原则,也是对业主进行区分的标准。

      子女购房依照法律规定产权人就是法律上的业主,其父母尽管居住在这里,享有占有、使用住房的部份所有者权利,但其不能处分住房产权。有的子女另有住房居住,或在国外工作生活,并不在住宅小区生活,也不直接享有并行使业主权利。而其购房是为父母提供居住,其父母在小区内生活,享受物业服务,小区公共管理事务直接与他们的各项利益有关,其法律地位相当于法律上的准业主,笔者认为经其子女书面授权委托,明确这类业主可以享有行使业主权利、参与小区公共事务,有投票和参与选举(被选举)的权利,经其他业主认可并经选举成为小区自治组织成员。

      有的家庭三代同堂,户籍、生活居住也都在小区内,购房者是第二代子女,三代都享有物业服务,小区公共事务都与他们直接有关,而对某一具体事务三代人可能会有完全不同的意见和看法,确定有投票权和被选举权的只能按照法律上的业主标准来确定,其他人只能作为生活中的业主来确定身份,不享有法律上业主的完整权利,不能以法律上业主的身份和资格来提出各种法律主张(生活中的一般要求除外),否则也是无效的。

     子女购房自住而父母经常来同住,但父母同时也另有住房,这样的父母就不具备本小区(生活上的)业主的身份,只能视为临时居住者或业主的亲友,不具备享有物业服务的主体资格,不宜参与小区公共事务包括对其他业主、业主委员会或物业服务企业的法律性评价,即使有合理意见也应当通过产权人(法律上的业主)来提出,而不宜视同为业主本人的意见。实践中会有偶而住在小区、仅与业主有亲友关系、甚至仅仅出入过小区的人都会自认为或自称为业主,对小区公共管理事务提出指责和批评,提出各种要求,对此需要审慎甄别,防止滥用业主身份对小区管理和其他业主的权利造成侵害。

      夫妻间或共有权人如何确定业主身份,根据司法解释依法登记在产权证上的人是业主,那么夫妻是共有权人,一户或一套住宅会有二个以上的业主,如果在小区选举或投票活动中夫妻对同一事务存在相反的意见(例如对于是否同意封闭前后阳台,夫妻间产生完全不同的意见),那一个意见应计为有效票?针对这种情况,必须在事先确立一个行使权利的业主(简称行权人)的概念,并经具有业主身份的夫妻自行商议确定夫或妻为行权人即签字表态、投票选举的人,通常就是以产权证的名字为准,而其他虽具备业主身份的人就不能作为行权人进行投票,以自行排除的方式确定一户业主的唯一意见。

     确定法律上的业主身份对小区公共管理事务具有重要意义,这涉及到小区自治组织(业主大会、业主委员会)成员的投票、选举活动的合法性有效性,业主参与物业管理活动的正当、合法、有效,业主维权行动的合法有效,以及业主提起诉讼的主体适格等方面都将导致 不容忽视的法律后果,因此在实践中应当准确把握。例如在选举中安排人员对参与选举和被选举的业主资格进行甄别确认,以保证投票结果的有效性合法性;在征求意见中对投票者的行权人身份进行提示,保证投票结果的有效性。如果忽视这项工作,就可能出现某户虽然表示了某种投票意见,但出现行权人否认投票意见的现象,导致投票结果不准确。也可防止不具有业主身份的人以业主名义要求物业服务企业提供额外服务,甚至扰乱小区管理秩序。这种审查与选举活动中的选民、候选人资格审查性质相同,因此应当成为住宅小区自治管理活动中的一项常规工作内容。

石滴水穿

夫妻间或共有权人如何确定业主身份,根据司法解释依法登记在产权证上的人是业主,那么夫妻是共有权人,一户或一套住宅会有二个以上的业主,如果在小区选举或投票活动中夫妻对同一事务存在相反的意见(例如对于是否同意封闭前后阳台,夫妻间产生完全不同的意见),那一个意见应计为有效票?针对这种情况,必须在事先确立一个行使权利的业主(简称行权人)的概念,并经具有业主身份的夫妻自行商议确定夫或妻为行权人即签字表态、投票选举的人,通常就是以产权证的名字为准,而其他虽具备业主身份的人就不能作为行权人进行投票,以自行排除的方式确定一户业主的唯一意见。

云顶湖

石滴水穿 发表于 2014-9-11 10:51
夫妻间或共有权人如何确定业主身份,根据司法解释依法登记在产权证上的人是业主,那么夫妻是共有权人,一户或一 ...

纠正一下，婚前的房子， 如果房产证上只有一个人的名字，法律规定夫妻不算共有产权人。

石滴水穿

云顶湖 发表于 2014-9-11 12:10
纠正一下，婚前的房子， 如果房产证上只有一个人的名字，法律规定夫妻不算共有产权人。

谢云版补充新婚姻法后解释！

tom9988

业委会十月到期，业委会委员自荐及推荐应该开始了，这人选非常重要，大家慎重民主选举