[原创]“房产新政”的两个套路

创意快枪手 · 发表于 2005-6-27 11:04

无论如何，国家和房地产业并没有什么仇恨，让行业迷失方向的，是房地产商本人。其实政府和房地产商人也没有什么过不去，就像鬼神附了人体，通常不会通过杀人来驱魔。
 
既想驱魔又不想伤害房地产，既让经济软着陆，又确保GDP健康增长，这看上去似乎是一个两难的问题，但通过最近的一系列政策可以看出，国家已经找到了行之有效的解决之道。
 
让房地产迷失本性的，正是“资本”。“资本”认钱不认理的特性，腐蚀的对象不光是房地产商人，还包括土地供应者、销售代理者、规划设计者，乃至于购房者——房子在他们眼里都成为他们渔利的工具。这是驱魔手术中最难的一点，稍微有不慎，就会伤害到整个行业。
 
“资本”活动有个特性，就是只往操作简单、赚钱容易的行业身上靠。如果附身的行业丧失了这两个特点，就算你泡上最好的茶请他多坐一会都不可能。
 
将2004年开始到今天的一系列的政策和文件整合起来，可以品出其中两味驱魔灵丹。
 
灵丹一：让成本上升。挂、拍、招政策堵住了最大的缺口，开发商不可能再通过袖口手语的方式来谈价格了，必须坐到光线明亮的地方公开竞价，这使得土地成本以倍数上升。为了让药效更加明显，国家还严格规定了安置拆迁的办法，使得成本上升的剂量加大。
 
当肉不肥血不足了，资本的兴趣就会减弱。开发商在今年感觉到生意越来越难做，日子一天不如一天，正是此药在发挥功效。应该指出，使得成本上升的政策“药力”是一波接一波的，可能只有当不良“资本”离开的那一天到来，才会最终停下来。
 
灵丹二：抑制需求。这是隔山打牛的做法，先以一系列的政策，抑制买家的行为，让需求表现得不那么旺盛，从而使得资本的收成减少。这味药的可贵之处在于，它对以居住为需求的购房者伤害不大，但让以投资为目的的人，觉得难度增加、风险变大，当投资者离开，需求就会平静下来。所以，国家先将最吸引投资者的楼盘按揭停止下来，那些让投资者感觉有暴利的商业、商住两用的项目，很难办到或者办不到贷款；再提高首付的比率，增加按揭的利息，收取物业税等形式，让赚钱的房子有可能变成烫手的山芋。
 
当然，这味药对那些想以低首付购房者还是有一定影响，两害相遇取其轻，它有效地打击投资行为，让急于收钱的资本夜不能寐。
 
驱魔灵丹药效非常明显，在2005年，房地产界一改供求两旺的形式，第一次出现了“持币待购”心态。而今年的大批消费者拿着钱，就是不急于下单，和过去开发商一发力，购房者就疯狂下单的行为不同，他们就是要往后等一等，看看房价是涨还是跌。而那些开发商号称卖得很好的楼盘，还有网友专门到房管局的网站上下载他们寥寥可数的销售控制表，让“火爆”、“封盘”这些谎言不攻自破。
 
来自购房者“持币待购”的心态，也变成了资本魔鬼的苦口之药。所有人都知道，开发商玩的就是现金流和资金链条，一旦按期回不了款，如果不降价，那么就可能让楼盘烂尾，或者是承受巨大的贷款压力。
 
消费者不下单，现金就可能出现危机，最明智的办法就是降价促销。这种可能性到底有多大，尚难断言，不过大部分在售楼盘还是过往协议拿地的储备土地，成本相对较低，而且又以人云亦云的方式涨过价。这种并无成本实质提高，说涨500就涨500的楼盘价格，是非常脆弱的。既然市场旺盛的时期房价能涨上去，那么房价也能在资金链条出现压力的情况下降下去。
 
一旦房地产第一次降价现象出现，就会出现价格的“多米诺骨牌”效应，消费者蜂拥而至地去买降价楼盘，想挺一挺的开发商，这时也不得不放下架子，开始以降价来回应市场变化。
 
当然，这种集体降价行为并不会引发楼市崩盘，价格会在一个限度上停下来，就是开发商的成本底线，当超过这个底线时，开发商就要跳楼，打死都不降了。如果开发商的生命都受到影响，国家又可能放低门槛，让潜在购房者入市，救他们一把。
 
应该看到，国家使用的驱魔灵丹，剂量和次数都是非常小心的，怕驱魔不成，反而伤害了房地产体质。每次加息仅限于千分点，物业税也只是发了个言，到这本书写作时，尚未有明确的政策出台。无风不起浪的目的至少也是敲山震虎，如果充耳不闻，我想物业税一定会变成现实的。当然，国家的驱魔灵丹用量，也对这个行业是有保护的，那就是确保同期的供求是平衡的，如果房子多买家少，抑制需求的政策就会宽松一点，增加成本的政策就会严格一点；如果房子少买家多，抑制需求的政策就会严格一点，增加成本的政策就会宽容一点。
 
让资本走开，让房地产回归本性，这大概就是国家政策的主要目的。
 
 （作者：吴昊，实效顾问【成都】执行董事，首席顾问）

没头脑和不高兴 · 发表于 2005-6-27 11:24

书上说资本是诞生到世界上就每个毛孔充满血腥的东西其实政治才是社会矛盾不能追究政府于是找个替罪羊,资本并不是资本投资追求利润有错误把资本放银行等贬值才是爱国么?为商者逐利,天经地义世界本来如此友人挑唆是非罢了

tattoo · 发表于 2005-6-28 10:29

一直关注楼主的贴子.楼主是个富有激情的改良主义者.与革命主义的区别是解读房地产新政时不会涉及深层次最本质但却无法改变的所谓中国国情.所以改良主义者也许是务实而向上的.
"让房地产迷失本性的，正是“资本”。“资本”认钱不认理的特性，腐蚀的对象不光是房地产商人，还包括土地供应者、销售代理者、规划设计者，乃至于购房者——房子在他们眼里都成为他们渔利的工具。"----资本其实还"腐蚀"了ZF!!!资本魅惑谁都是合理而显然的,所以2楼的观点我并不反对.只是在这一前提下,我们需要声讨和鄙视的是:声讨丧失自己天职的ZF,鄙视完成了原始积累并规模首屈一指但却仍然毫无人文关怀的缺乏"善意"的社会主义企业.

[此贴子已经被作者于2005-6-28 10:31:44编辑过]

anson.tsui · 发表于 2005-6-28 12:09

有道理,我支持!!

胡一刀 · 发表于 2005-7-8 11:50

当然，这种集体降价行为并不会引发楼市崩盘，价格会在一个限度上停下来，就是开发商的成本底线，当超过这个底线时，开发商就要跳楼，打死都不降了。如果开发商的生命都受到影响，国家又可能放低门槛，让潜在购房者入市，救他们一把。 这个很难说，死一两个不要紧的，后面有接盘的，也不会烂尾！出来混，总要还的。前面开发商暴发，后面吐血，这很公平。炒房者炒成房东，不也很正常吗？

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