国家住房银行呼之欲出：模仿美国两房模式概率更高

小贼慢走

　时下的房地产调控政策已经回到2008年。比如，买房不限购，甚至还有财政补贴；首套住房利率打7折，首付降至3成甚至更低；对结清购房贷款的家庭购买改善型二套住房执行首套房贷政策；降低住房公积金放贷门槛，提高贷款限额；营业税免征年限由5年改为2年等等。政策背后的实质还是通过房地产调控政策的放松来鼓励民众买房，从而稳定住房消费。

　　松绑调控的目的有两个：一是在房地产市场相对低迷的情形下，将行政性调控手段回归到市场化运行；二是政府希望以“稳楼市”来“稳增长”。

　　“稳增长”才能“稳就业”，自不必说，但还有更重要的。那就是，当前摆在中国经济面前的现实问题是必须赶在人口老龄化到来之前跨越“中等收入陷阱”。具体目标就是要保持6%到7%的经济增长，为中国经济结构转型和全面深化改革赢取时间和空间。

　　总体来看，今年楼市的宽松政策主要还是由鼓励一套房刚需拓展到二套改善型需求，无论是房贷政策还是税收政策的调整，都是为改善型需求提供最大的便利，坚持“稳定住房消费需求”的大方向还没有改变。但是，这并不代表鼓励投资性住房需求的事情不能做，具体做不做，要视经济未来的走势而定，如果未来2到3个月中国经济的宏观层面继续承压，则楼市宽松政策将会进一步“发酵”。

　　首先是继续释放流动性。市场普遍预计我国已经进入降息降准周期，年内估计还会有2到3次降息，1到2次降准。不管是定向还是不定向，降息降准对楼市回暖都是利好。但是，首套房贷款利率进一步下调的空间已经不大，因为银行在利差的约束下动力已显不足。目前贷款基准利率为5.9%，首套房的利率下限是7折，也就是4.1%。而在存款利率上浮空间打开之后，部分银行5年期存款利率已经达到5.2%，打7折的话，贷款银行是要亏本的。所以，在存款利率不下调的情况下，7折利率不太可能成为主流，有可能的是二套房利率上浮10%会逐渐取消。

　　其次是限购政策会进一步修正。目前还执行限购政策的就剩下北京、上海、深圳、广州和三亚五个城市了。三亚年内很可能会动摇，其他四个城市估计会小范围修正。比如，取消140平米以上的非普通住宅的限购；下调非户籍家庭购房缴税和缴纳社保的年限。对于其他三线以下小城市，有可能会允许外籍人士在国内买房，也会有越来越多的城市加入购房契税返还或者直接财政补贴的队伍。

　　再次是调整购房税收政策。营业税免征已经从5年改为2年，进一步下调的空间基本没有了。暂停执行对非唯一住房征收20%的个税政策是焦点，即使继续执行，也会不再按差额的20%征收，而是按交易总额的1%简易税率征收，这在年内是大概率事件。

　　最后，也是最重要的一个政策，就是国家住房银行呼之欲出。关于国家住房银行的发展模式，目前热议的有两种：一种是国家开发银行的模式，即住房银行通过发行金融债筹集资金，然后直接向购房者和开发商提供资金支持；另一种是类似美国的“两房”模式，即住房银行通过购买商业银行的住房抵押贷款来支持个人住房市场(即个人住房贷款的资产证券化)。目前来看，实行“两房”模式的概率更高。虽然国家住房银行与美国的“两房”在设立初衷和资金规模上有一定的区别，但其本质仍是给中低收入家庭融资买房，这一政策对未来住房消费的撬动作用不可估量。