空港大型商业将“破蛋” 谁说机场周围没啥可玩？

zs1220

凡是有产业的地方，必然有房地产开发的空间，而房地产和商业又注定是相辅相成的关系。尽管顶着“中国快递物流示范基地”、“国家现场服务业产业化基地”两块国字招牌，但大江东板块的商业仍是薄弱的一环，尤其是空港新城领域，甚至可说是一个空白。

在这样的背景下，君瑞空港新天地的出现有着重要意义。作为区域商业的破局者，空港新天地究竟是个怎样的项目？它又将给这个区域带来怎样的变化？值项目即将开盘之际，住在杭州网对话了浙江君瑞地产总经理钱伟中。


拿地初衷：不只是地缘情怀，填补区域商业空白是主因

对于君瑞地产来说，大江东并不陌生。在空港新天地之前，集团在区域内就已开发有项目，即空港国际。也就是说，君瑞地产已经在大江东区域内完成了连续落子。
为何对大江东青睐有加？按照钱伟中的说法，这和用熟不用生的道理是一样，君瑞选择大江东，是因为君瑞地产熟悉这里，也有信心在这个区域内做好自己的产品。

主持人：空港新天地这个项目什么时候拿的地？当时又是基于什么样的考虑在这个区域内拿地呢？

钱伟中：这个项目是2014年6月份摘得牌，为什么在这里拿地？首先我们对这个区域非常熟悉，大家知道在离这个项目不远的，大约1公里左右的地方有一个空港国际，这么一个相对比较高端的住宅项目，也是我们开发的，积累了一定的经验。另外，我们德意控股集团发源地就在近江，就在机场边上。基于对这个地方的了解，我们在这里做项目更有自信。其次，我们认为这个区域是非常有发展前景的。在这十几年的发展当中，江东已经成为杭州一个非常热门的区域，空港新城是大江东最重要的核心区块之一。这几年以来，以萧山机场作为龙头，周边已经形成了非常完整的产业链，包括航空、物流公司等，这吸引了不少的人气。然而这个地方还缺少与之匹配的大型商业，正是看到这样的情况，所以我们选择了这里。


产品特点：酒店式公寓全部精装，商铺40%自持

从君瑞地产的发展轨迹上看，其在商业综合体方面所投入的要多于住宅项目，在由德意置业改名为君瑞地产后，该业务的比重更将进一步提高。

区域王者、需求满足者、时尚引领者。据钱伟中所说，这是君瑞地产对旗下综合体项目提出的要求。对于即将开盘的空港新天地来说，它满足了这些要求么？这又是怎样的一个项目呢？

主持人：那空港新天地整个项目是怎样来规划的，各自业态又会有怎样的特点呢？

钱伟中：这个项目的规划，我们把它定位成一个商业综合体，总的建筑面积将近20万方，地上有将近14万方，地下有5万多方。整个物业有商业和酒店式公寓，酒店、办公组成的，它的整体设想实际上是一个比较综合的社区综合体。我们把它定位，它是一个BLOCK街区，是开放式的，不像一般的商场是整体的建筑。

它的主要作用就是满足消费人群。空港新城目前常住人口已经达到15万人以上，加上机场、物流园区，加上南苑和近江两个街道，应该说非常迫切需要一个商业配套。这个项目也被萧山区列为十大商贸项目，可以说它的出现这对整个江东今后的商业配套提升，对整个江东产业配套的作用是非常大的。

主持人：你刚提到整个商业综合体今后是开放街区的形式，这应该是它在运营方面的特色。除此之外，比如说像商业、酒店式公寓，各自的业态有什么样的特色呢？

钱伟中：我们的业态很丰富，有电影院、超市、健身、量贩式KTV等等，最重要的，我们要打造一条24小时营业的不夜城美食街，这个美食街的量比较大，将近1.5万方。这个不但会成为空港新城的特色商业，更重要会成为杭州特色商业之一，因为初衷也很明确，这边白领阶层很多，到晚上没有地方去。我们隔壁的申通物流，申通快递，它的呼叫中心呼叫服务人员就有六七千号人，离我们只有几百米路。周边大量的商业都是缺失的，晚上想吃个夜宵都吃不到。

所以我们基于这样的原因，在这里打造一条餐饮街，24小时运营，为整个空港新城会带来很大的活力，晚上的夜生活会更加丰富。

另一个比较重要的产品是酒店式公寓，它的特点是全景式的，下面就是商业街，对于居住在里面今后的租户也好，业主也好，他的生活会非常便捷。它的面积比较小，40多方为主，全部精装修。类似于这样的产品，现在江东还是非常稀缺的，所以它非常具有投资价值。

我们有一些LOFT产品，不像一般的产品4.2米、4.8米，我们做到了5.2米，纯粹做两层是非常舒适的。每一个公寓精装修过程当中，我们都做了设备配置，非常高端的。比如我们也用到了科勒，这里的房子装修标准是比较高的，大部分房子都是落地窗，今后的舒适度也是非常好的。

商铺这块， 40%是我们自己持有的，一部分进行出售，这个商铺起点门槛很适合投资，从40几方开始到100多方，也就是说从几十万到上百万，稍微贵一点几百万，很适合有投资意向的业主来投资。回报也非常好，比如说酒店式公寓，在市中心可能只有租个两三千块钱，我们这里轻轻松松租两千，它的回报7%，净回报，在当前房地产市场是非常高的。

主持人：商业自持部分现在有没有一些意向的商家？

钱伟中：我们意向商家已经很多了，比如说电影院，现在正在规划打造杭州第一个环幕影院，它可能比IMAX再高端一点。比如上面的美食广场，我们已经和梦幻美食签订了合同。KTV招租完成，从今年5月份开始启动招商，到现在将近30家自主店和品牌商户签订了理想协议。我预计在开业的时候，能确保80%以上的开铺率，这是没有疑问的。


餐饮的招商，我们会在下一阶段作为重点，应该说像两岸咖啡，像一些比较有名的品牌，我们都在接触。比如白鹿，油爆虾等等。在这里会打造一个很有意思的24小时营运的，有来自全国各地品牌的美食一条街。

主持人：这个综合体大概在什么时候正式营业呢？

钱伟中：计划在2016年年底完成项目基本建设，2017年10月份到12月份会开街，我想这个时候离现在时间也不是太遥远，两年以后大家能够看到这里全新的面貌。

主持人：酒店式公寓也是同期交付吗？

钱伟中：差不多，因为酒店式公寓会在开业左右交付，我们的酒店式公寓现在可售也不多，我们有很多企业，包括机场的，航空公司的，包括其它的集团正在和我们洽谈，他们也想拿下来作为员工的办公场所和生活场所。现在我们可售的酒店式公寓数量很少，现在只有一栋楼可以售，270、280套。从目前来讲，开盘前预约来看情况还不错，应该说今后会变成一个投资的稀缺品。


项目预期：做大江东的星光大道，为区域创造更多价值

在房企两极分化愈演愈烈的当下，不少“半路出家”的中小房企选择了退出。与之相对的，君瑞地产不仅没有退出，反而在今年推出了新的产品。

空港新天地的出现可说是对君瑞能力的一次全方位考验，同时它之于君瑞地产也有不一样的意义。在采访中，钱伟中将之比喻为江东的星光大道，鉴于星光大道之于滨江的影响力，空港新天地被寄予的厚望以及其在君瑞布局中的地位，可谓不言自明。

主持人：在今年君瑞地产整个布局当中，空港新天地处于什么地位呢？

钱伟中：空港新天地对杭州来讲，因为我们不是大公司，我们也是一个小公司。当我们是一个连续开发的公司，很多小的公司现在已经不做地产了。但是我们还是希望能够把地产这个行业坚持下去，我觉得还是有很多机会。这个项目对我们君瑞地产来讲，在杭州来讲，当然它是最重要的，目前是整装待发的项目，它是我们的主力。

我们在山东有一个项目在卖，去年10月份开盘的，到现在一共是50万方项目，在当地销售排到第一，每个月去化三四千万，非常好，那个四线城市卖到这样很不容易了。空港新天地在江东，我们希望能取得类似的成绩，对此我们也很有信心，因为整个江东现在没有同类型的项目，唯此一家。

从自己的操盘手法来讲，我们也希望做得轰轰烈烈，这对我们公司来讲也非常重要。因为商业项目现在实际上比住宅项目要难得多，而且有很多变数。前面讲到过好项目本身有很多优势，这些优势奠定了我们对这个项目的操盘信心。我们接下去更多的动作是希望把它运营好，不是把它卖掉就算了，大部分长久的持有，然后给这个地方创造更多的价值。

我一直比喻它，要把它做成星光大道一样的项目，滨江的星光大道以前最早的时候也是我操盘的，我们也是希望把它做成滨江星光大道的项目，给当地老百姓真正带来便捷，带来服务，带来他们新的休闲空间。

主持人：“强势营销，区域王者”是你们提出的营销理念，我们很想了解后续会有什么营销动作呢？

钱伟中：实际上我们的营销动作还是比较多的，从今年售楼处开放到现在，我们都在做一些活动，包括网络歌手大赛，我们是送一套房子，在萧山区块也形成了非常大的影响力。包括前阶段做的郎咸平的讲座，财富论坛，现场将近1千多号人去听他的讲座。通过这样一系列活动，包括前段时间搞的龙虾啤酒节等等。

接下去我们也会继续围绕对商铺，提升商铺价值做一些活动，比如说和商家之间的合作等。从目前来看的话，接下去马上要开盘了，开盘以后我们会把工作逐步引到招商上来，不断引进品牌，确保项目在今后运营当中先解决招商问题，保证自己的利益和投资者的利益。


开盘计划
首开商铺和酒店式公寓，特价房将低于成本销售

空港新天地将于本月迎来首次大考，根据钱伟中的描述，项目一期开盘房源主要由商铺和酒店式公寓组成，价格可能会有所优惠。

鉴于空港新天地本身的稀缺性，以及君瑞地产在该类型产品上的成功经验和加诸在这个项目上的诸多附加值，有理由对其首开的成绩高看一线。

主持人：项目马上要在10月底开盘了，价格能透露吗？

钱伟忠：价格很便宜，在江东这个地方，它的性价比会非常高。均价大概在7300块/方左右。也就是说，大部分的价位集中在35万以下。刚才讲了每年租金收两万四五，30多万，毛估估6%-8%的收益，很多主城区的酒店式公寓是办不到的。这个得益于目前这个板块价值还是被低估的，同时作为萧山本地企业，在目前市场形势下，我们也会低开高走，后面开出来价格会高一些，也是为对这个项目有期待的业主提供一个机会。

主持人：第一期开盘房源是哪些？

钱伟忠：一幢，商铺主要是餐饮街，以及电影院下面一楼的，主力店下面一楼的店铺。酒店式公寓主要就是5号楼，因为4号楼、6号楼、7号楼，都有意向客户，大客户。我们1、2、3号楼现在还不具备预售条件，但也有大客户在洽谈。

主持人：5号楼现在认筹的优惠有吗？

钱伟忠：有，认筹的优惠就是交一万优惠一万，更大的优惠在开盘，开盘的优惠非常厉害，我们现在开盘当场98折，你只要来就有98折，当天有效。当天每个人买酒店式公寓也好，买商铺的也好，只要你认购了送你一台洗衣机。更重要的是，当天来买的所有客户，我们还会做一个很大的动作，我们将为大家提供一辆奔驰进行抽奖，这个对当地老百姓还是很有吸引力的。

这些动作都会在开盘的时候来做，当然开盘还会推出一批更有价值的特惠房，数量非常有限，完全低于成本价销售。