杭州库存房源再破16万套它们分布何方？去化如何？

伊邪那美

根据透明售房网的统计，截至10月20日，杭州市库存再次突破16万套，其中住宅95904套，非住宅67054套。一边是连续6个月成交破万套，一边库存不断攀升。

　　从区域看，各板块库存的分布并不均匀。有业内人士分析称，随着杭州新的区域规划出台，一些板块已经可以看出它的成长潜力，杭州楼市多年备受外界诟病的高库存问题正在得到缓解，当地楼市两极分化的趋势也更加明显。

　　未来科技城：6825套

　　近3年来杭州最热门的板块

　　成交套数稳步上升

　　根据克而瑞杭州机构的统计，截至9月30日，未来科技城商品住宅的存量达到6825套，其中住宅是5272套。对于未来科技城的市场形势，浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，随着政府国家级科技城的战略定位、城市规划的定位修编，以及阿里巴巴等领军企业的进入、杭州地铁5号线的建设，未来科技城已成为杭州近3年来最热门的板块之一。

　　根据克而瑞杭州机构的另一个数据显示，从今年1月以来，未来科技城的成交套数一直在上升，1月的成交套数为236套，5月的成交套数已经上升至899套，随后出现回落，6月成交492套，第三季度成交套数上升，9月的成交套数为585套。整体而言，未来科技城的成交套数稳步上升，成交均价基本稳定在14000元—15000元/平方米。

　　板块内开发商较多，富力、合景泰富、江苏新城等一些实力房企均在该板块有项目。不久前，万科以9.8亿元拿下未来科技城两宗地块，准备进军这一“海外高层次人才创新园”。

　　丁桥长睦：6672套

　　主城区内的大型住宅区域

　　成交套数基本稳定

　　丁桥作为主城区的大型住宅区域之一，板块内开发商众多，龙湖、天阳、远洋、城发、金地、阳光城等开发商在此均有已售或待售的项目。

　　根据克而瑞杭州机构的统计，丁桥长睦板块住宅存量有5636套。从月成交套数上看，今年1—9月份的成交量基本维持在300套左右。尽管如此，依旧有不少开发商积极补仓丁桥。

　　已经在丁桥有过项目的龙湖地产，今年投入12.4亿元巨资补仓丁桥，楼面均价为6788元/平方米。

　　从楼面价来看，丁桥板块的地价也从最高峰的近9000元/平方米，回落到目前的6000+元/平方米。在2013年，龙湖·名景台的一宗地块曾创下板块最高纪录，为8886元/平方米。去年年底和今年年初的两宗宅地，楼面价都在6000元/平方米左右。比如2014年12月24日出让的天阳·明朗地块，楼面价为6202元/平方米；今年3月17日出让的远洋·香奈地块，楼面价为6074元/平方米。

　　市中心：811套

　　存量有限

　　成交均价稳定

　　一直以来，市中心板块始终是市场关注的焦点，由于地处城市中心地段，以大户型居多，且售价高。

　　根据克而瑞杭州机构的统计，该板块的存量并不多，住宅存量仅有357套，非住宅产品的存量达到454套，其中办公产品266套，酒店式公寓仅5套，商业产品183套。

　　从成交来看，市中心1—9月成交套数波动较为明显，2、3月份成交均在100套以下，其余月份在200套左右徘徊，6月成交达到353套，7月成交甚至达到425套。月成交均价基本维持在45000元/平方米。

　　目前板块还有一些存量房源可供选择，像老盘有武林壹号、九龙仓君玺、武林外滩、新华园、新湖武林国际、绿城兰园等，还有今年开盘的融信·杭州公馆和凯德·湖墅。

　　另一个值得期待的供应大户是华家池板块，这里的三个楼盘绿地华·家池1号、世茂·天宸和滨江·华家池都已相继亮相，房源量当然也相当可观。

　　城东新城：10849套

　　库存压力山大

　　去化之路仍然艰苦

　　城东新城可以说是杭州目前为止存量最高的一个板块。记者从透明售房网上看到，城东新城板块内在售的楼盘有19个，如中大普升、信宇·锦润公寓、交通晓时代、万科·公园大道等楼盘可售房源均在350套以上。

　　此外，记者也了解到，目前城东新城板块内多数在售楼盘的推盘节点、产品性质均都相差不远，有些楼盘甚至不过只有一街之隔，“近身肉搏”在所难免，未来的去化之路也会相当艰苦。

　　根据克而瑞杭州机构统计显示，截至9月30日，城东新城板块内商品住宅存量达到10849套，其中住宅存量有5595套。

　　同时，据该机构发布的另一组数据显示，今年1-9月该板块共成交4039套，成交量较大，但仍然是不足以较快地削去库存。

　　钱江世纪城：8686套

　　月成交逐步上升

　　商业库存压力大

　　杭州亚运会的申办成功，钱江世纪城可谓是近段时间最热的板块之一。进入9月，板块内不少楼盘都有涨价的消息传出。

　　随着2010年底庆春路过江隧道的正式开通，钱江世纪城板块借力这一交通利好，以及滨江等知名开发商的首次进驻，逐渐在杭州楼市中进入了大众视野。到2013年，该板块进入快速建设期，板块内众多住宅和商业项目涌现。

　　在存量方面，非住宅产品的存量要远高于住宅产品。根据克而瑞杭州机构的统计，住宅产品的存量为3148套，而酒店式公寓产品的存量就达到3117套。据统计，非住宅产品的存量已经达到5538套。

　　有业内人士指出，钱江世纪城本身定位为商务类的，加上目前整个杭州市场还是以去化为主导，该区域其本身住宅的量就很少，所以其区域产品销售处在一个非常尴尬的局面。有数据显示，钱江世纪城板块内出让的写字楼体量已超过200万平方米。

　　在成交均价上，1—9月的成交均价基本保持稳定，在14000元—16000元/平方米之间，月成交均价最高是7月的15786元/平方米，月成交均价最低是8月13502元/平方米，9月成交均价有1000元/平方米的上涨，达到14577元/平方米。

　　在月成交套数上，一直处于上升态势，从1月的127套，已经上升至9月的369套。

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九堡：3883

　　住宅库存告急

　　在售楼盘数量不多

　　除了有地铁经过，从市中心开车到仅需20分钟左右，如今的九堡已成为杭城东部的大型居住区，成为不少刚需购房者的选择之一。但是，九堡的库存量在杭州市内并不算大。根据克而瑞杭州机构统计显示，截至9月30日，九堡板块商品住宅存量8768套，其中住宅存量为1303套。

　　记者从透明售房网上了解到，目前九堡板块内部在售房源的数量并不算多，仅有6个楼盘，其中郡原·九润公寓、大家·多立方、郡原·相江公寓、宋都·阳光国际均只剩余尾盘在售，康恒·悦麒美寓和晨光绿苑在透明售房网上显示的可售房源相对较多，分别还剩余289套和104套。

　　根据克而瑞杭州机构的另一组数据显示，九堡板块内的成交情况则显得较为波动。在今年1-9月的成交中，只有1、5、6月的成交数量破百套，平均月成交87套左右，月成交均价则为14760.77元/平方米。

　　钱江新城：8768套

　　商业项目占据库存大半

　　目前在售楼盘数量不多

　　根据克而瑞杭州机构统计显示，截至9月30日，钱江新城板块内商品住宅存量为8768套。这个库存数量在杭州并不算少，其中住宅项目存量只有2826套，商业项目占据了其中的多数。

　　记者从透明售房网上看到，目前钱江新城内只有6个楼盘在售，多数为豪宅项目，包括天阳·凤起、德信大家·钱江府、万科·大都会79号、中海·御道路一号、万科大家·钱塘府和东方御府。据统计，这些楼盘目前所显示的可售房源有2809套。

　　从成交情况来看，该板块每月的成交数量均是稳步上升的，即使是在2月春节期间，该板块也有91套较好的成交，与其他板块相比算是非常可观的成绩。

　　除此之外，1-7月期间的每月成交均在逐月上升，从1月期间成交97套，到7月时已有414套成交。之后在8月出现回落，成交206套，9月份成交再度上升，成交360套。

　　滨江：12564套

　　板块发展迅速

　　成交套数基本保持稳定

　　滨江区的存量一直处于比较健康的发展态势。

　　从最初的彩虹城、风雅钱塘、钱塘春晓、钱江湾花园到现在的春江郦城、绿地旭辉城，滨江区的住宅房价一直保持较为稳定的增长态势。即使是整体行情不景气的时期，滨江区依旧会是表现最好的一个区域，2014年更是率先反弹。

　　根据克而瑞杭州机构的统计，滨江高教区住宅存量有1177套，滨江区政府住宅存量有2282套。从月成交套数上看，滨江高教区今年1—9月份的成交套数基本维持在160套左右，而滨江区政府区域成交套数基本保持在400套左右，最高的月甚至达600多套。

　　滨江区是房地产发展最为迅速的一个区域，从2007年到2011年，房价涨幅超过100%。今年1-9月滨江高教区与滨江区政府区域成交均价相差不大，均在22000元/平方米左右，可以说支撑这个区域发展的动力就是政府对于高新技术产业园的定位，培养了大量高新技术企业。

　　桥西：4416套

　　新建房源正逐渐减少

　　四季度有宅地出让

　　根据克而瑞杭州机构统计显示，截至9月30日，桥西板块的商品住宅存量达到4416套，其中住宅存量1376套，仅占据了该板块存量中的3成。

　　桥西板块房源成交数量相对比较可观，板块内目前在售的楼盘包括今年热销项目绿城·运河宸园、远洋公馆、九龙仓·碧玺等。记者从透明售房网了解到，桥西板块目前剩余的新房房源数量正在逐渐减少，90平方米小户型几近售罄，目前在售的多以为大户型为主。

　　根据克而瑞杭州机构的另一组数据显示，桥西板块从今年1月至9月期间，每月的平均成交222套。4、5、6月的成交套数是今年1-9月期间的“大头”，其中4月份的成交套数为今年9个月以来最多的一个月，共成交433套，5月和6月分别成交357套和327套。

　　此外，记者从浙江土地网上了解到，桥西板块在10月19日推出了2宗宅地，总体量约为21万方，其中拱宸桥单元FG08-R21-36地块楼面起价为13780元/平方米，拱宸桥单元GS0605-04地块(原B-13地块)楼面起价为12710元/平方米。

　　三墩：2347套

　　存量有限

　　大部分楼盘尾盘在售

　　三墩板块，除了协安·紫郡仍有不少库存外，其余楼盘大部分为尾盘销售。从整个三墩板块来看，随着住宅的不断去化，以及住宅用地的短缺，区域内的住宅项目未来会越来越稀缺。

　　根据克而瑞杭州机构的统计，三墩1-9月住宅产品存量为1630套，非住宅产品的存量为717套。

　　成交方面，三墩板块月成交均不多，少的月份像2月成交29套，3月成交52套，4月成交68套，其余月份均在100套左右徘徊，最多的月份成交达到119套。据统计，1-9月三墩板块月销售均价在16000元/平方米-19000元/平方米不等。

　　据了解，三墩板块目前在售的住宅楼盘分别是越秀·星汇悦城、协安·紫郡、金地·自在城、十方别墅与和润园。除了住宅外，三墩的商业项目数量庞大，主要集中在丰盛·九玺、西城博司、创美·华彩国际、汇禾·领府、爱尚里等几个村级留用地项目。

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　临平：26384套

　　库存重镇

　　月成交反复波动

　　临平包括临平新城和临平老城。

　　临平新城绝对是最炙手可热的板块。这里不仅是地铁1号线的起末点，也是余杭区规格最高的新城，各种高端配套尽汇于此。仅目前公开的消息显示，临平新城就已有理想·银泰城、华元·欢乐城、西子综合体、富邦置业商业金融综合楼、浙商开元名都国际酒店等高端配套。

　　临平老城有着目前最完善的配套。商业类的有银泰百货、中都百货、临平新天地等；超市类的有沃尔玛、家乐福和大红鹰等。

　　同时，临平一直是杭州存量比较高的板块之一。根据克而瑞杭州机构的统计，临平1-9月住宅产品存量为8413套，非住宅产品的存量为4758套；临平北1-9月住宅产品存量为6582套，非住宅产品的存量为6731套。

　　除了存量大，临平每月成交套数较多，根据克而瑞杭州机构的统计，除了1月成交396套，2月成交188套以外，其余月份成交均在500套以上，4月到达980套顶峰，5月下降至786套，至9月又降到597套。临平北相对稳定，除了个别月份外，其余月份成交均在600套左右。

　　从月成交来看，临平每月成交稳定，1-9月均价在10000元/平方米，临平北相对波动明显，1-9月成交均价较低的月份达6578元/平方米，较高的月份则达到8339元/平方米。

　　半山田园：4226套

　　成交套数略有波动

　　成交均价稳中有降

　　根据克而瑞杭州机构统计显示，截至9月30日，半山田园的商品住宅存量达到6226套，其中住宅为3915套。从目前来看，田园板块在杭州算是存量较多的区域，相对的去化时间也相对较长。

　　根据克而瑞杭州机构的另一组数据显示，从今年1月以来，田园板块的成交套数一直呈现出波动的态势：该板块在1月成交92套；2月受春节影响出现大幅回落，仅成交29套；3-5月的成交均有稳定增长，3月份该板块成交101套，到5月已经有296套成交；6-8月的成交套数接连出现小幅下滑；随后在“金九”期间，成交套数重新走高，成交279套。

　　另外，在成交均价方面，田园板块从1月至9月的成交均价一直较为稳定，甚至有略微下降。今年1月期间的成交均价为15520元/平方米，截至9月，该板块的成交均价为15217元/平方米。

　　下沙：10888套

　　目前进入积累阶段

　　需要新热点激发活力

　　“潜力股”、“价格洼地”这些头衔，都曾属于下沙板块。然而，近年来下沙却慢慢淡出了人们的视线，无论是土地出让还是项目销售，下沙的表现均不温不火。据不完全统计，目前下沙板块内在售项目有30余个，大多已是尾盘，朗诗、金隅、保利、龙湖等开发商均在下沙有项目。

　　根据克而瑞杭州机构的统计，该板块的存量并不小，住宅存量依旧有3898套，其中沿江区域有2916套，占了住宅存量的大部分，非住宅产品的存量达到6990套。从土地出让的时间来看，非住宅用地开发速度明显低于住宅用地。

　　从成交套数与成交均价看，下沙板块保持平稳，月成交均价维持在三四百套，成交均价在万元上下徘徊。

　　板块内的一位开发商表示，下沙并不是所谓的沉寂下来了，它只是发展得成熟且平稳了。双赢机构总经理章惠芳也曾表示过，有人觉得下沙沉寂了是很正常的现象。下沙经过前几年的爆发之后，进入了一个平稳期，之前所拍出去的地总要有个消化的过程。现在杭州房价在10000/平方米左右的选择有很多，下沙在这方面的优势已经减弱了，因此它在接下来的时间里还是一个厚积阶段。如果要薄发，那么它就需要一个新的热点来重新激发活力。

　　良渚：6484套

　　良渚新城

　　成交套数与成交均价波动大

　　近段时间，随着万科未来城二期的火热宣传，良渚新城进入了大众的视野。

　　良渚新城，位于杭州城北，东依京杭大运河，南连拱墅区，西接西湖区，三面与杭州主城区相接。

　　目前该板块吸引了万科、滨江、越秀、融科、上实等一大批知名开发商前来投资开发。在轨道交通的预期之下，良渚新城将成为众多刚需购房者青睐的选择之地，购买力外溢是开发商们看好这个板块的重点。

　　根据克而瑞杭州机构的统计，良渚新城在住宅与非住宅的存量套数上较为平均，住宅产品存量为3478套，非住宅产品的存量为3006套。

　　从克而瑞公布的数据上看，今年良渚1—9月份的成交套数与成交均价的波动较大，第一季度的月成交套数接近200套，随后的4—8月成交套数不断下降，4月的成交套数为413套，到8月成交套数已经下降至186套，9月成交套数大幅度上升，达到315套。成交均价的变动也比较大，1月和7月的成交均价达到15000元/平方米以上，成交均价最低的月份是3月的12683元/平方米，9月成交均价为14510元/平方米，其余的月份为13000元/平方米以上。

　　申花：4710套

　　月成交经历由升转降

　　成交均价稳定

　　申花板块内各楼盘的定位，从2007年万家花城、芳满庭的刚需90方定位逐渐提升到以东方福邸、慧园、绅华府130-200平方米的改善大户型为主导。

　　进入2014年，板块由于新盘的入市显得更为活跃，2014年入驻的新盘中，更是出现了多元化，除了黄龙金茂悦、天阳·尚景国际等高层首改类房源，申花壹号院独辟蹊径，推出110-138平方米的星空洋房，受热捧。

　　申花板块由于新盘较多，除了本身较大的供应量外，潜在供应量也十分庞大。根据克而瑞杭州机构的统计，申花板块住宅存量有2440套，非住宅存量2270套，相对均衡。

　　从今年1月以来，申花板块成交套数由升转降，1月的成交套数为147套，6月的成交套数已经上升至612套，随后出现回落，7月成交362套，至9月的成交套数为288套。成交均价基本稳定在22000元/平方米。

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