远洋地产或存资金链断裂风险：负债460亿再举债百亿

半边影子

在港上市房企远洋地产（03377.HK)再次踏上了高速扩张之路，而支撑其扩张的是大幅举债。

10月19日，远洋地产发布公告，宣布第二期规模为50亿元的公司债将于近期发行，用于偿还现有债务及补足一般营运资金。至此，远洋地产今年百亿公司债发行完毕。

公开信息显示，去年以来，蛰伏两年栖身北京的远洋地产突然突围奋起，斥资超200亿元疯狂在北京、广州、武汉等全国一二线城市逆市拿地，且迅速进行开发。

然而，远洋地产疯狂扩张的背后是其巨额负债。远洋地产2015年半年报显示，集团有息负债总额达460亿元。

巨额负债的同时，销售并未达到目标。按照远洋地产今年420亿元的销售目标，截至三季度，销售收入为221亿元，想在第四季度达到200亿元的销售业绩，难度不小。

10月21日，业内关注过远洋地产的人士向长江商报记者表示，远洋地产试图以快开发、快回收的高速周转方式解决资金问题。目前，包括在北京、武汉的项目，并未达到其预想“10个月”的高速。

上周日，远洋地产相关人士回应长江商报记者称，公司每年的商业租赁收入高达40亿元，足够支付负债利息。

香颂资本执行董事沈萌10月23日接受长江商报记者采访时表示，一般而言，企业经营现金流压力大才考虑发债，一旦企业经营无法好转或通过融资改善经营，这些债务最终有可能压垮企业。

再举债百亿

仅过两个月，远洋地产再次宣布举债。

10月19日，远洋地产发布公告，宣布发行第二期公司债券，总规模为50亿元。

而两个月前的8月17日，远洋地产曾宣布获得证监会批准，在国内发行100亿元公司债。次日，远洋地产就急不可耐地发行了首期规模为50亿元的公司债。

这是远洋地产首次发行人民币公司债，创下了当时地产行业国内公司债发行历史上最低利率纪录，且年期最长。发债所得款项净额将用于偿还现有债务及补足一般营运资金。

远洋地产相关人士曾公开称，公司债发行取得较低利率，有利于远洋地产降低融资成本，优化债务结构，保持稳健的财务状况，进一步支持公司业务调整与创新发展。

长江商报记者查询发现，去年以来，远洋地产融资频繁，公司债务不断攀高。

去年7月，远洋地产发行12亿美元高级债券。时隔半年的今年1月29日，再次发行12亿美元双年期高级债券，成为2015年亚洲投资级债券中收窄幅度最大的交易。

翻开远洋地产2014年年报发现，公司财务可谓是承受重压。年报显示，截至2014年底，净负债比率约为66%，贷款总额达到456亿元，同比增长近三成，当年为此支付的利息支出达到4.7亿元，较2013年增加金额超过1亿元。

到今年上半年，远洋地产的财务状况并没有明显改善。今年的半年报显示，集团营业额151.07亿元，较去年同期下降15%，毛利率维持在20%，与去年同期持平，其中核心净利率较去年底上升2%。集团有息负债总额达460亿元，现金资源总额为174.36亿元，净借贷比率为63%，比去年底下降了3个百分点，但仍为2009年以来的较高水平。

可以想见，远洋地产的资金并不宽裕，负债高达460亿元仍频繁动辄举债高达百亿，资金之渴可见一斑。

疯狂扩张之路

远洋地产担负巨额债务所支持的是其疯狂扩张，这种扩张仍呈飞速之势。

今年8月15日开始，远洋地产在武汉市中心的两个项目陆续亮相。10月24日，长江商报记者在其位于汉口姑嫂树路的一个楼盘售楼部看到，宣传展牌显示，远洋地产的触角已经从北京延伸至重庆、天津、上海、杭州、武汉、广州、深圳、香港、青岛等全国一二线主要城市。

数据显示，2014年，在全国楼市进入低谷时，远洋地产突然迈出逆市扩张步伐，一口气斥资187亿元拿下13块地，共计145.5万平方米。

长江商报记者注意到，远洋地产进军武汉市中心大约也是去年，目前已经开盘位于汉口贺家墩的两个楼盘地块，是去年从福星惠誉手中收购所得。去年8月的一份环评公告表明，该计划需投资90亿元开发。

其实，早在2010年，远洋地产就已进军武汉。当年，远洋地产通过收购武汉弘福置业55%股权，利用弘福置业旗下两宗地块顺利挺进武汉市场，将宜家汤臣改名为远洋庄园，宜家金磐改名为远洋世界，均不在武汉市区。不过，虽然远洋地产在武汉市场上耕耘了5年，但籍籍无名，今年突然携两项目亮相，似乎昭示其扩张意图。

今年以来，远洋地产继续大局扩张，先后进入广州、深圳、南京以及香港这些热门城市，仅一季度，就在这些地方新增土地储备114万平方米。

此外，远洋地产还积极推动地产金融，旗下掌管的基金规模达50亿元。

不仅如此，远洋地产还加紧了资本投资步伐。前不久，中国规模最大的资产管理公司华融资产赴港上市，远洋地产携53亿港元捧场，成为华融港股IPO最大的基石投资者。

或存资金链断裂风险

蛰伏了两年多的远洋地产开始大肆扩张，其资金链断裂风险也已悄然暗藏。

今年3月30日，在远洋举行的海鸥IV战略发布会上，远洋地产总裁李明曾明确表示，远洋未来的愿景是成为以房地产实业为基础，具有领先产业投资能力的投融资集团。远洋地产试图在未来几年内构建包括“住宅开发、商业物业、客户服务、地产金融”四轮驱动的业务结构。

公开信息显示，今年以来，远洋地产已经开始深耕写字楼、商业零售、养老养生，涉足电子商务和智慧社区、健康医疗、公寓运营、金融创新等业务，包括对外资本投资等。毫无疑问，这些大动作需要大量资金给予支撑。

10月24日，武汉业内一名关注过远洋地产扩张模式的人士向长江商报记者表示，远洋地产试图以快开发、快回收的高速周转方式解决资金问题。不过，目前，包括在北京、武汉的项目，并未达到其预想“10个月”的高速。

长江商报记者调查发现，在武汉的两地块，远洋地产至少是在去年8月前左右拿到手，到今年8月开盘，已超10个月的“高速”。楼盘售价方面，地段稍差的福星惠誉楼盘开盘价1.1万元，如今价格有所下跌，而远洋地产位于姑嫂树路的开盘价为1万元，希望快速回笼资金意图明显。

在北京，远洋地产快速周转的计划也部分落空。远洋地产曾要求，正常招拍挂的项目，从拿地到开盘要控制在10个月内，开盘去化率须完成60%以上。但北京远洋新天地和春天著项目，去年1月拿地，今年8月份开盘，周期长达19个月。事实上，北京春天著并未在8月份如期开盘。

与快速周转相随的是，截至目前，远洋地产的地产销售也是差强人意。

按照李明的计划，今年远洋房产销售目标是增长5%达到420亿元。前三季度，远洋地产销售221亿元，而上半年月均销售仅为20亿元，尽管9月份销售达到32.5亿元，但要想在第四季度完成200亿元的销售业绩，无疑是一次严峻挑战。与此同时，为加速周转协议销售均价下滑，如9月环比下降9%，也一定程度上减少了销售利润。

巨额债务高悬、多项大动作急需资金与房产销售不理想导致的资金回笼慢、利润压缩等，无疑是罩在远洋地产疯狂扩张头上的雾霾，其紧绷的资金链或存断裂风险。

10月23日，香颂资本执行董事沈萌表示，一般而言，企业经营现金流压力大才考虑发债，一旦企业经营无法好转或通过融资改善经营，这些债务最终有可能压垮企业。

远洋地产一人士相关人士回应长江商报记者称，虽然公司负债较多，但公司今年租赁收入高达40亿元，且呈上涨趋势，足以承担负债利息。此外，公司融资渠道多，扩张步伐虽然较快，实则稳健。

沈萌认为，2010年左右的疯狂扩张，曾令远洋地产陷入困境。如今，远洋地产在谋划业务模式创新和盈利模式转型时需要慎重，举债是要还的，在宏观经济尚未出现明显转机的大环境下，资金链绷得太紧风险太大。