买卖二手房过程中的风险提醒，后续内容再更…

猪头三个

话也不多说，直接入正题吧，二手房交易远比新房交易复杂的多，各种税费，流程。。今天先简单说说交易过程中的一些经常遇见的风险，希望对大家有帮助。
　　
　　1、房子高龄影响按揭贷款
　　
　　如果你打算在自己的房子里住几年之后，再把房子卖出去，房龄就是一个重要的条件。“高龄房产”在买房人那里是不怎么受欢迎的，因为它意味着难贷款。
　　
　　多数中资银行都不批准房龄20年以上的个人住房按揭商业贷款，外资银行的底线规定得则更为严格——15年。中资银行里最宽松的是工商银行，原则上可以批准1980年以前建造的房子的个人住房按揭商业贷款。
　　
　　虽然中国内地的住宅产权规定是70年，但实际的使用寿命根本没有这么久。25年至30年之后，房子要拆迁重建的可能性就变得很大。
　　
　　2、动迁安置房不如商品房
　　
　　同样的地段、同一个小区内，买房人更不喜欢动迁安置房，虽然它的价格通常比同小区内的商品房便宜很多。
　　
　　一般来说有动迁安置规划的小区，会在实际建造中把动迁安置房和商品房用车道、绿化带、栅栏等设计分割开来。这类房子最主要的问题是在位置和朝向上，特别是靠近市中心的小区。楼的位置也有好有坏，例如小区中央、靠近绿地等位置相对安静、景观好的地方一定会规划建造商品房，而外围临近马路、高架、地铁等设施的位置，通常都是留给动迁安置房的。
　　
　　因为动迁安置房不能像商品房一样为开发商带来利润，新建动迁安置房也不上市销售，所以为了提高容积率，有些动迁房甚至设计成2梯6户或7户，而商品房则一般是1梯2户或2梯4户。因此动迁安置房的建筑设计就不会多考究，整个建筑的窗户可能不在一个平面，形成不规则的拐角或凹凸。同时户型设计也受到局限，有些户型的房间虽然号称全朝南，但实际上光照会被其他不规则或延伸出去的墙面遮挡。有些小区的动迁房的物业管理费比商品房低，相应地物业公司提供的服务内容和质量也会有较大差别。已经具有一定购房实力的改善型、置换型的买房人对这些细节都会比较在意，不会单纯为了价格便宜牺牲居住品质。
　　
　　3、两幢高楼间的房子人气不高
　　
　　买房者挑选位置、光线等也更谨慎。大多数买房人对房子外部条件的衡量大致可以总结为3类：
　　
　　小区中央比小区外围好，位置优先排序是，临近绿化、临近小路、临近地铁、临近高架/国道/干道；
　　
　　10楼以上、20楼以下比8楼以下好，8楼以下比20楼以上好；
　　
　　不靠近电梯井比靠近电梯井好。
　　
　　两幢高楼之间的高层住宅，高区和低区都不太受欢迎。低区的采光明显不如中区和高区；高区虽然采光无敌，但位置属于空气集中对流的风口，20楼以上的房间打开窗户通风时，风力相当大。
　　
　　4、高楼层未必卖得好
　　
　　虽然新楼盘开售时，通常楼层越高售价就越高，但在二手房市场却不一样，处在中间偏低楼层的房子最受欢迎。
　　
　　光照的问题一般高于8楼就没有差别了，18到20楼以上的楼层已经会引起一般人的恐高心理了。靠近电梯井的房子因为电梯运行的震动容易出现两个问题：噪音和墙体裂缝。给二次装修带来麻烦，也是有些要求较严格的客人不喜欢的原因。
　　
　　临近道路的排序多半属于为了地段而产生的无奈选择，道路意味着噪音和灰尘，太靠近地铁带来的问题除了噪音还有震动。而买房人愿意讲究而不选择高架或干道的原因是：地铁还是有营运时间的，而高架和国道则是24小时噪音，特别是在深夜刚好是大型货车通过的时间段。
　　
　　5、中介费高额谈不下来？
　　
　　无论是二手房还是新房，中介费都会是一笔不小的费用，200W的房子2%的中介费就要4W。其实中介费用的收取并无标准，2%的中介费是可以谈的。关于买二手房到底找中介有无必要，那就看购房者看重什么了。想图个省心，花点中介费请个中介，可以给你推荐房源，看你看房，负责你购房后的各种手续：拉产调，征信，过户，贷款等等。。但其实整个过程无中介，购房者还是的可以完成交易。拿最近比较新的模式：房多多的一键直约业主模式来说，购房者在平台上找到心仪的房子后，直约业主看房谈价，谈好后，找过户超人办理各类手续。中间就无需烦恼各种黑中介问题。
　　
　　所以，买二手房是不是就得必须花这中介费，大家需细斟酌。
　　
　　6、改善型买房人选“未来规划”房需慎重
　　
　　如果你的房子周围的商业设施、医院、学校都还停留在规划上，你其实很难让买房者确信这些规划全都能变成现实。一个正常的新建商圈、商业街、医院、学校等发展成型的时间平均都在5年至8年以上。从规划到完成建设再到成熟，这当中就存在着巨大的不确定性。
　　
　　7、有债务问题？有麻烦
　　
　　买房人不喜欢还在担保或债务抵押中的房子，虽然实际发生问题的概率不大，但一旦发生，就会在交易过程中产生法律纠纷，最终影响双方交易。它对买房人的风险主要是：房主以需要先还清贷款为由，要求买家支付近一半的房价作为首付款。而实际上在金额到账至银行划账的间隙中，资金可能被取出挪作他用，而这时产权过户还没有开始，仍然属于房主，买房人的利益可能受损。
　　
　　因此，在购买标的、金额比较大的客户中，房屋是否处于债务关系当中也是最终做选择的重要参照。如果有可能，把贷款还清或是使用第三方资金监管平台是比较好的选择。

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