房企:资金高位涌入"不差钱" 投资"脱实向虚"迹象显现

猪头三个

土地市场量价倒挂、开发商持币观望、商业地产库存只增不降。国家统计局前８个月的房地产开发投资和销售情况数据显示，房地产开发景气指数已连续３个月下降，多项房地产市场指标背离。

从资金方面看，受益于流动性宽松、销售资金快速回笼、企业发债利率低等利好因素，资金源源不断涌入，到位率高，投资开发“不差钱”。国家统计局数据显示，前８个月，房地产开发企业到位资金９１５７３亿元，同比增长１４．８％，继续处于高位。其中定金及预收款２５６５６亿元，增长２９．７％；个人按揭贷款１５３９５亿元，增长５２．２％。

以广东房企为例，广州越秀地产８月份完成了３０亿元第二期公司债发行，利率低至２．９７％；恒大连续两个月单月销售额超４００亿元；碧桂园在三四线城市大幅度降价卖房。

资金充裕，但投资却不见起色。统计局数据显示，前８个月，全国房地产开发投资６４３８７亿元，同比名义增长５．４％。今年３月以来，房地产开发企业到位资金一直快于房地产开发投资增速，两者差距相差近１０个百分点。

记者从广东省统计局了解到，房地产开发投资按构成可分为建设工程、安装工程和土地购置等其他费用三个部分。而在８月份全国土地成交价大幅上涨的情况下，１－８月份投资增速仅比１－７月份提高０．１个百分点，可见建设、安装投资情况更不乐观，呈现了“急拿地缓开发”的苗头。

再从上市公司房企的上半年财报看，不少房企现金资产得到较大改善。截至今年６月底，融创手中现金超过４００亿元，万科持有货币资金７１８．７亿元，保利在手现金４６３亿元，而恒大持有现金更是超过２１００亿元。

手握巨额现金的房企为何投资意愿趋淡？中原地产研究中心分析认为，尽管房地产市场一片红火，但在“高溢价”“高总价”“高单价”三高地频出的情况下，房企呈现出增收不增利局面。如万科、保利、绿地等销售额超千亿元房企的净利润只在５０亿元人民币上下，风险和泡沫不断集聚。

而随着“地产＋金融”时代的到来，越来越多的房企开始将大量现金投向了金融市场，参股或控股银行、证券、基金、保险等金融公司，其中，宝能、恒大在资本市场动作频频可见一斑。

不少房地产企业也在资本运作中尝到了甜头，在“地产＋金融”这条路上走得更远。绿地集团7月成立了资金结算中心，并表示还要建立金融控股公司，继续争取信托、基金等金融牌照。越秀集团则加速开启金融化之路，已拥有证券、基金、期货、产业投资、融资租赁、融资担保、信托、小额贷款、银行等稀缺金融牌照，成为拥有总额超过４０００亿元人民币的超大型国有企业集团。

房企投资“脱实向虚”迹象比较明显。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析认为：“由于房地产行业正从暴利向微利转型，在利润回报率回归常态的背景下，房企需要为大量闲置资金寻求新的投资渠道，在运作良好的情况下，资本市场投资回报率还是比较高的。”

还有一部分房企却手持巨额现金“空转”。广东一房企人士解释说，之所以如此，一是避免在当前房地产形势下投资失误，二是为了增强资金链以提升抗风险能力，“手中有粮心里不慌。”

中原地产首席分析师张大伟也认为，现在正处转型期，行业过剩现象较为严重，投资回报率变小，风险在加大，对于房企来说一定要做好防范风险的准备。