朗诗转型成功了吗？大部分轻资产收入来自集团项目委托

南航一号

朗诗绿色地产今年前9个月的销售额已经达到了186亿元，但并不都是公司自有项目销售额，他们将公司负责全程开发经营项目纳入统计，这其中包含了朗诗绿色地产的委托开发管理项目。

以今年9月份为例，朗诗绿色地产公布的25.5亿元销售额里，委托开发管理项目签约销售额为23.3亿元，占比过半。

朗诗绿色地产的委托开发管理项目，公司在项目中并不占有权益，但负责项目开发管理，提供规划设计及融资顾问等服务，从中获得开发管理服务收入及潜在的超额分成收益，他们的客户包括朗诗集团股份有限公司和其他独立第三方。

朗诗绿色地产希望公司转型成一家房地产轻资产平台，与合作方通过合作开发、小股操盘、委托开发或技术服务等形式收取管理费、设计费或技术服务费，拓展第三方业务，减少对朗诗集团的依赖。

但实际上，朗诗绿色地产从事轻资产转型过程里，其最大的客户及合作方就是控股公司朗诗集团，来自朗诗集团的项目委托开发，给上市公司朗诗绿色地产支付了大笔管理费用。

而另一方面，控股公司朗诗集团的传统地产开发业务，仍然是以拿地开发销售为主，其营收在集团占比维持在9成左右，并承担主要资本开支。

2015年朗诗绿色地产营业收入16亿元，当中物业销售收入近9亿元，来自项目开发及管理服务收入6.9亿元，其中向朗诗集团等同系附属公司收取的费用约为5亿元，联营公司及合营企业支付的项目开发管理服务费近9000万元，完全从第三方项目收取的费用只有1亿元。相当于朗诗绿色地产2015年项目开发及管理服务收入的85%都来自控股公司朗诗集团等关联方。

朗诗集团甚至明确指出，苏州、武汉、南京、杭州等地一些项目公司收入规模较大，但是利润规模较小，或利润为负，原因是部分房地产项目委托朗诗绿色地产进行管理，并支付较大规模管理费所致。

2016年上半年也不例外。今年上半年朗诗绿色地产营业收入近8亿元，其中物业销售收入5.48亿元，来自项目开发及管理服务收入约为2.34亿元，前者同比增长了262倍，后者下滑了35%，下降的主要原因是“公司向朗诗集团提供开发管理服务项目经过两年时间大部分已经接近完成”。

虽然朗诗绿色地产上半年项目开发及管理服务收入同比下滑了35%，但是公司整体营业收入增长了1.1倍，主要原因就是物业销售收入的大幅增长弥补了这一下滑。

物业开发销售仍然是朗诗绿色地产的控股公司朗诗集团营业收入的主要来源。朗诗绿色地产的业绩并入了朗诗集团。

朗诗集团2015年营业收入超过90亿元，其中物业销售收入约81亿元，占比90%，2014年和2013年这一部分收入占比更高，分别占到了98%和95%。

朗诗集团截至2015年底在建项目共有14个，预计投资缺口103.8亿元，另外分别在杭州和美国合计有5个拟建项目，预计投资19亿元和8.24亿美元。

这些在建及拟建项目，占据了朗诗集团主要的资本开支。为了筹措资金，朗诗集团今年还计划发行两笔总额30亿元的债券，一笔金额10亿元的小公募债券，另一笔20亿元的私募债券，其中20亿元的私募债券已获通过，但10亿元小公募债券因故终止。

合并报表后，朗诗集团旗下也有11个拟建轻资产项目，其中6个小股操盘项目，1个合作开发项目，3个委托开发项目，1个技术服务项目。这11个项目预计总货值365亿元，朗诗集团从中可取得收益15.6亿元，仅占货值比重的4.3%，收益包含股权分红收益及咨询服务收益等。

朗诗集团的小股操盘项目公司持有项目权益低于30%，合作开发项目与合作方股权五五持平，只有委托开发项目和技术服务项目，公司在其中不占有股权。

据人民网记者了解，2015年，朗诗集团自主开发项目营收80.8亿元，毛利率15%；合作开发项目收入3528万元，毛利率96%；委托开发收入9738亿元，毛利率87%；小股操盘收入9200万元，毛利率90%。尽管这些轻资产项目毛利率较高，但至少在2015年，自主开发项目仍然贡献了公司的主要利润。