房企与互联网企业，混战杭州长租公寓

小马过江

近几年，在互联网思维的驱动下，资金纷纷涌入租赁市场，主打青年市场的长租公寓品牌如雨后春笋般冒出。而今年上半年，国务院也发布文件，加快培育和发展住房租赁市场。因此，更多的互联网企业，甚至房企也纷纷加入战局。杭州也不例外。
仅杭州本土，初具规模的长租公寓品牌就已经有不少：爱上租、绿城优客、随寓、米果家、漫果、橘果、拎包客……还有一大堆小型的公寓品牌，也在抢滩市场。
一方面竞争激烈，另一方面，今年楼市的火爆导致租金成本也持续上升，杭州的这些长租青年公寓现状又如何呢？

长租公寓品牌混战
杭州房企加入战局

当资本和互联网企业大量进入租赁式公寓市场，房企们也摩拳擦掌。
相比互联网企业，房企的优势十分明显：掌握大量房源信息，旗下楼盘一交付，就可以迅速扩大长租公寓房源规模。而有的房企，还有自己的物业，可以通过物业介入长租公寓市场。
自去年万科率先自营“泊寓”以来，越来越多房企已相继介入。公开资料显示，在今年，旭辉、复地、景瑞、龙湖等已相继在重庆、南京等多城市落地长租公寓项目。
杭州房企也不甘落后。去年8月，大华房产与本土长租公寓运营商爱上租合作，推出了大华“云寓”项目。爱上租品牌负责人程俊华告诉记者：“其实就是大华西溪澄品项目的部分房源，大约四五十套，以带租约出售的形式来合作。”
另一本土房企德信地产也已在去年布局长租公寓市场，旗下的长租公寓品牌“随寓青年社区”已独立经营一年多，其产品涵盖了集中式与分散式公寓。除了服务于德信自身开发的楼盘外，随寓也与多家品牌地产公司达成战略合作，共同拓展长租公寓市场。目前随寓在杭州市城东、城北、城西以及下沙等区域均有成熟运营的青年社区。据了解，明年在深耕杭州市场的情况下，随寓的发展将会放眼至长三角各个省会城市。
去年12月，绿城服务与优客逸家宣布合作，成立了浙江绿城优客资产管理有限公司。绿城服务作为杭州排名第一的物业服务公司，旗下有大量管理和服务的楼盘资源，可作为优客逸家的储备房源，而优客逸家则提供标准化的租赁和租住管理服务，目前绿城优客已在杭州滨江、下沙、城西等多地有房源布点，预计将在今年底扩张到10000间房源。

但对于大多数房企而言，涉足租赁式公寓仅仅是一种试水。马磊表示，毕竟出租的回报率远远比不了出售。德信之所以在房产开发之外，孵化长租公寓项目，除了能解决存量房问题，也是看好杭州青年租房群体每年都在增长的市场前景。
同样看好长租公寓市场的还有金融机构。据记者了解，目前不少规模较大的公寓品牌都以租约证券化的模式和金融机构合作，出于对品牌的信任，业主和租客的合同可以打包成一个资产包，长租公寓以此向银行换取等值的资金，提前收回应收款。
也就是说，租客仍可以按月付租金给银行，但银行会根据年租或半年租的合同将全款租金提前支付给长租公寓运营商，并收取一定利息。

租金上涨成本提升
已有长租公寓企业提前退出
相比房企，更早进入这块市场、以互联网企业为代表的长租公寓品牌则面临资金压力大、规模扩张慢的难题。
去年8月中旬，刚刚获得1000万元天使轮战略投资的驻客公寓，其创始人曾兴致勃勃地向记者描述蓝图：“我们会主打‘爱情公寓’概念，着力打造交友平台为主题的青年公寓社区。”然而，记者了解到，驻客公寓已在今年上半年被布丁酒店旗下的长租公寓品牌漫果收购。
谈及退出缘由，其创始人透露：“一方面是同类竞争加剧，另一方面杭州的房租在今年初全面上涨，租金成本普遍上升10%左右。比如去年淘宝城附近一套两室一厅，可以1800元/月收到，今年普遍在2000元/月以上，拿房压力太大。同样，出租价格也在上涨，由此会出现租客流失。原本两年左右的回本时间，今年基本已延长至三年左右。”

米果家在去年8月时，手上已拥有近1500间房源，当时称将在今年完成5000间的规模。而据记者了解，直到现在，其房源数仍不到3000间。创始人俞江表示：“今年确实房租上涨不少，也就没有再继续收分散式房源，而是专攻集中式社区。比如我们在丁桥长睦板块签下了一整栋写字楼，改成了公寓，还在九和路收了一座原服装厂，来改造公寓。”

有业内人士曾经测算过，若要保证盈利，长租公寓运营商需要维持旗下房源90%以上的入住率。从房源类型来看，集中式公寓显然比分散式更便于管理，但招租较慢，空置率也相对较高。
据记者了解，米果家的丁桥长睦公寓约260间房源，目前还有40%的空置率，这对于运营商而言，压力不小。

此前仅布局余杭梦想小镇的拎包客，以主打创业平台公寓为特色，虽然知名度颇高，却也局限于规模过小的困局，仅100余间房源。今年拎包客开始步上积极扩张之路，已相继布局了滨江、江干，甚至与在售酒店式公寓合作，收下一整栋楼来打造社区公寓。

扩张越快，暴露的问题也多
租客的投诉不少

事实上，并非快速扩张就是赢家。爱上租从去年8月成立以来，依托盛世管家和蜗居租客两家平台的基础，以及今年4月获得巨鲸资本1.01亿元的A轮投资，到现在已拥有超过2万套房源。
发展速度惊人的同时，所暴露出的问题也不少。记者从多个平台收到多起关于长租公寓的投诉，投诉对象多是爱上租。
例如周女士就十足气愤，她在今年7月通过爱上租，租下了位于江干区天庐苑一间面积约11平方米的顶楼单间，租金1500元每月。她告诉记者：“单间没有燃气，小区也无电梯，仍被收取10%服务费。还有原先说一个月两次保洁服务，前3个月完全没有。顶楼漏水严重，但问题递交上去四个月，其间两位师傅来处理，却只是看完情况就走了，说是会回复给公司，但从此没有下文。”她也试图退租，但却被告知不退押金。
类似不满房源和服务质量的投诉不少，对此，爱上租品牌负责人程俊华表示：“因为爱上租的房源基数多，出现的投诉相比其他小规模的公司必然也多。另外，在过去业务员和管家通常是兼任的，这就导致很多业务员只愿意做业务，因为收入高，而对于管家服务则不够上心。不过，今年公司专门成立了管家团队，目前正在人员架构中。”
相比传统租房，互联网长租公寓的优势就在于统一的管理和服务。不过，目前杭州的长租公寓企业均处在拼命抢占市场的过程中，高速扩张之下，如何保证服务品质，仍是一大考验。