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  而杭州透明房产网上的数据，则呈现出蹊跷。信息显示，近两个月时间里，绿都御景蓝湾曾两次申领销售许可证，其中1月19日申领的520套房源，备案价在9千元／平方米—1万元／平方米，目前显示被销售一空。而在3月1日申领的246套房源，备案价则显示为1.5万元／—1.8万元／平方米，至今一套未出售。
  《钱江晚报》记者从售楼员处获悉，低价房均为开发商股东方买入，不过项目销售负责人在接受采访时对此予以否认。由于必须由杭州市房管局提供信息才能明确买方身份，因此至今无法明确购房者具体信息。   但是见地君在现场看到，面对相熟客户玩笑式的质询，售楼员并未直接否认，而是在表示为“大客户买下”后，便默默走开。   “去年这个时候卖9000多元／平方米还差不多，朋友5月买的时候都已经1.1万元／平方米了，现在怎么可能卖得更便宜？”已在绿都买过两套房的客户刘平告诉见地君，周边二手房均价都接近1.3万元／平方米了。   但有着经商传统的杭州人，对绿都的做法，则表示出理解：“定价不合行情，当然要想办法，虽然看开发商现在赚，早几年谁还没有亏过？”   就在今年1月19日，碧桂园还以31.53亿元的价格拿下义桥两幅地块，楼面地价均达到10779元／平方米。也就是说，绿都此次备案的价格，低于临近新出让的地价。   萧山区房管局相关工作人员在接受《钱江晚报》记者采访时表示，单就自购新房转化成二手房，以及将二手房在案场出售两个步骤来看，并不违规。有法律界人士表示，从目前报道公布的信息来看，操作上也无违法之处。   绿都目前要承担的很可能是财务上的风险。业内人士核算后表示，一手加二手的交易税费、增值税费等费用加起来，二手出售价格要高于20%才有得赚：“另外还要看买方是否是现金交易。如果是按揭，是否存在骗贷可能？”   2 统计艺术   “其实不止绿都一家，一些卖低价刚需房的中小房企都在‘回购’，但是数量没有绿都这么大，才没有受到太多关注。”杭州地产媒体人F先生说。   之所以如此大费周章，业内普遍观点认为，绕开“限价”是主要因素。   杭州业内人士透露，虽然没有明文规定，但是从去年9、10月份开始，“限价”审批就形成了一种默契，新房售价受到严格控制。   杭州一家闽系房企的销售总监透露，目前杭州采取的限价措施是：新楼盘首次开盘均价，不得超过同区域其他楼盘平均售价；对已有销售记录的楼盘，加推房源申请备案价格，不得高于上一批申请领取价格均价；另外，对高端房源的网签办理数量有着严格控制。   有意思的是，业内默契认为，房价环比数据不但不能涨，也不能跌价太多：“降太多也不利于市场稳定，再说也给下个月涨幅控制增加难度。”   有知情人士透露，由于中央对各地房价涨幅进行严密关注，一些主要城市的房价环比涨幅，要和地方相关部门的问责制挂钩：“不能涨，只能平，或者降一点。”从业内反馈信息来看，长三角地区除了杭州，上海、南京等去年的热点城市，今年都在“严控范围内”。   见地君获得的一份南京业内“约定俗成”的定价规则中，对单价3万元／平方米以上楼盘要求年涨幅不得高于8%，2万元—3万元／平方米楼盘年涨幅不得超过10%，低于2万元／平方米涨幅不得超过12%。   另外，各区域设有“板块指导价”，如河西南不得超过4.5万元／平方米（区域最高楼面地价4.5万元／平方米），南京南站不得超过3.5万元／平方米（区域最高楼面地价2.7万元／平方米。）   国家统计局发布的1月15个热点城市房价环比数据显示，杭州涨幅为0，上海微涨0.1%，南京微跌0.1%。“高难度的统计艺术初见成效。”一位地产从业人员感叹。
 2017年1月15个热点城市新房价格变动表
  然而强行平抑的价格，无法降低购房者的心理预期。杭州透明售房网的数据显示，今年2月杭州新房成交量6980套，二手房签约量8868套（二手住宅签约7989套），首次出现成交量倒挂的情况，二手房成交均价环比上升0.5%。   “备案价报不上去，房企测算低于预期利润，就干脆不申请，压着不卖，或者设法转入二手市场，毕竟二手房价格不在统计范围内。”一位杭州地产业内表示。   供应不足使得杭州新房库存量下降，3月以来可售新房套数在4.6万套上下。   急于上市的楼盘，也在设法通过其他方式“绕道”。媒体人F先生透露，除了像绿都一样“回购”外，一些房企则故意拉大同批次报批房源的价格差距，在拉平了备案均价后，将较低价格房源“锁定”，只出售获批的高价房源，以期待价格管控放松些后，再设法涨价出售。   3 回购你“学不会”？   事实上，绿都的做法虽然需要冒着一定的风险，但从数据上，也许更让人“喜闻乐见”。这家出身萧山的本地最大开发商，将项目2月的成交价下拉至9338元／平方米，环比上月下降37%，成为区域最有力的“价格稳定器”。   而萧山区也是杭州目前新房成交量仅次于余杭的成交大区。F先生说，杭州主城大多集中高端项目，统计数据要下降，主要还是靠刚需大区。   更重要的是，这样的“回购法”也不是人人都有条件学。毕竟，这个项目在2007年拿地时，楼面地价才745元／平方米，等到2014年才首次开盘时，价格已在7500元／平方米左右，早已没有如今大部分房企要面临的土地财务压力。   另外，此次拿下的是它最后一批房源的销许备案价，在严格“限价”的当下，已经不需要再为剩余房源的审批价格担心。   尽管“自产自销”引发了市场争议，不过似乎并不影响绿都的销售行情。即便在杭州“限购”升级第二天，即便在工作日的上午，依旧不断有买房人来看房，在拆除了样板间、还蒙着施工围布的售楼处里，售楼员忙得团团转：“市场哪有新房卖了，这个价格卖完我们也清盘了，你们要不要赶紧签？
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发表于 2017-3-6 10:09
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