回顾下风雅乐府的产品说明会

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5月23日下午14：00，风雅乐府在浙江省人民大会堂国际厅举行产品说明会。
　　 浙江大学房地产研究所所长赵杭生、澳大利亚PTW建筑设计公司中国区董事白智平、A&I(安道国际)公司总经理曹宇英等嘉宾将一齐聚首，共同探讨楼盘价值。

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主持人兼嘉宾：丁建刚

　　嘉宾：

　　赵杭生 浙江大学房地产研究所所长

　　白智平 澳大利亚PTW设计公司中国项目董事 建筑学硕士 城市规划与城市建筑设计硕士

　　曹宇英 安道国际总经理 美国景观设计师协会会员、国际景观设计师协会会员，08年获亚洲建筑规划设计创新人物金师奖

　　沈志军 万向集团副总裁 工信房产董事长

　　蔡华军 杭州工信风雅置业有限公司常务副总

　　孙 坚 杭州工信风雅置业有限公司副总

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沈志军：各位来宾、各位朋友、女士们、先生们下午好！今天天气雨下得比较大，按照我们农村人的说法，“好日子多风雨”，所以今天这么多的关注我们风雅乐府楼盘的准业主们，冒着风雨来参加我们的产品说明会，我首先代表顺发恒业以及工信房产全体员工对大家表示衷心的感谢和热烈的欢迎，谢谢！

　　顺发恒业虽然在房地产行业当中干了比较长的时间，但是以前一直是在钱塘江的南岸开发一些中小规模的楼盘，这次风雅乐府项目是我们第一个跨国钱塘江的项目，跨到了钱塘江的北岸，跨到了相对的主城区，跨的步子比较大，跨到城北去了。以前我们开发的都是在南岸的一些产品，可能萧山的人比较熟悉一点，这次我们到北岸开发风雅乐府这样一个项目。顺发恒业做的一些项目虽然没有人家叫的很响亮的所谓豪宅的，我们坚持的原则也是希望为我们的社会，为我们的家庭提供一些物有所值的产品，所以我们最关注的以及最想做的是产品的创新，今年我们开发了两个重头的楼盘，一个是风雅乐府项目，今天把它展现以及汇报给大家。我们另外也开发了顺发和美家，这两个产品重点就在于它如何在有限的空间之内创造无限的可能。所以我们也希望这个产品通过我们今天的推荐能够得到大家的认可，我们想至于后面的一些工作，如何把产品的品质功能提升，如何能够保质保量按时交付给以后的业主，这是我们份内的工作，我们大家都能够做好。

　　最后还有大家关于的价格问题，现在已经出来了，开发商都是要赚钱的，我们也不例外，但是这个项目确实当时拿地的时候拿的比较高了，区域发展之后一不小心就不知道南北，所以当时拿的价格比较高，将近6千块钱的楼面地价，但是这次出来的价格均价是9千左右，所以这个均价如果业内的人士，懂一点建筑方面的人士应该知道这个价格肯定是可以的，所以我想无论是对于一些自住型的客户也好，对于一些投资的客户也好，这个价格对你们来讲我认为从参考成本的角度，以及投资的风险，或者自住价格的风险应该是比较小了，这个也是对你们的一个参考。

　　总而言之作为顺发恒业也好，作为工信房产也好，提供给客户一个物超所值的高性价比的产品是我们一直追求的目标，至于风雅乐府的项目也不例外，希望大家一如既往的给予我们工信房产，以及给顺发恒业更多的关注和支持，希望大家在座的今天参加这个说明会的人，今后能成为我们所服务的对象，谢谢大家！

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“空中排屋”第一在设计的时候，要想一个所谓正常的家庭，就是三口之家在短暂的时间有可能是五口之加，就是三代这样的家庭，哪怕是三口之家，因为我们很多年轻人的父母在外地，哪怕在本地也有可能短暂的在一起居住，应该有的配置，三房两厅两卫一厨，最好有一个南阳台，最好有一个工作阳台，这是我们理想居住的基本要求。当然我们说每一个房，每一个厅有是有，但是我们看到很多设计出来的房、厅小的可怜。比如说我们多年前的厅，现在房改房的厅8、9平方米，没有办法只能叫起居室，然后我们再分析现在的住房，有些也叫卧室，但是卧室6-7平方米，不太实用。我们在分析尺寸，人活动基本尺寸的时候，风雅乐府的建筑师们做了这样的分析，也就是说我们卧室的面宽应该有3.6米开间，进深至少应该是有5.25米的进深，就是主卧。分析怎么得来的呢？

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(图示)大家看这张床，1.8米的床，然后两边是床头柜，然后再加一定的通道距离，还有就是主柜，得出的面积规格是3.6×5.25，这样是比较舒适的主卧。

　　(图示)客厅，根据客厅一般家庭的布局，起码是3.6米的开间，这只能用平板面饰，进深是有4.5米的进深，这个都有尺寸分析过。

　　(图示)还有露台，2平方米也叫露台，10平方米也叫露台，基本的要求就是要放一个茶几，一家人轻松一下打打牌，至少有2.4米的深度。

　　这些尺寸分析出来的话，我们把它放在这样一个图中，我们发现想做三房两厅两卫，这个还没有考虑露台，露台可以在外面，至少是怎么拼凑达到这样的尺度也得是107平方米，然后才能做到全明，这个楼盘如果放在一般的楼盘中是非常好的户型，但是对不起，大家必须得支付107平方米的钱，还不是建筑面积。

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风雅乐府独创的90平方米的标准户型，那就是三个厅以上：入户门厅、餐厅、客厅、家庭厅，三个间以上：自己的房间、父母的房间、孩子的房间，保姆的房间。两个主卧以上，要么是自己主卧，要么给孩子一个主卧，要么是给父母一个主卧；两个以上的露台，也就是说有一个工作露台，这个通常在北边，可以摆一下厨房里的杂七杂八的东西，还有休闲露台，可以摆麻将桌的。还要有一个私家院子，我听到设计师讲这个要求的时候，我都感觉到有点奢侈，住公寓还有私家院子，还可以种种花草。其他标准比如说南北需要通透、宽敞、私密、安全、独门独户，可持续发展，所谓的可持续发展就是万一小孩子大一点还可以作为过渡等等，风雅乐府所谓的“空中排屋”做到了这一些，我给大家举几个例子。

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(图示)这个是院子，还有一个是私家露台，还有一个私家电梯厅，还有一个是入户大堂的精装，还有一个是单元的客院，就是说进到单元的时候，进到单元门之前应该有一个客厅和院子，这是所有“空中排屋”的特质。

　　(图示)我们来看一看这是一个院子，这是我们每家每户的院子，大家注意到事实上它是露台深出去，然后下沉40公分，这个40公分全是土壤，也就是说你们家可以在这里种草、种花甚至可以种一点灌木，如果愿意的话种点小青菜问题也不大。

　　(图示)第二个私家露台，私家露台在现在的设计中，常常有露台的话就是交错设计的，奇偶层设计的，奇数是露台，偶数是他们家，常常会出现什么情况？你露台的上下都是自己的，上面的人往下面一看，你们家看的清清楚楚，所以私密性就比较差，等一会我们再来看风雅乐府的私家阳台。

　　(图示)私家电梯厅，电梯出来之后这儿有一个私家电梯厅，等一会我们在户型图中可以看的很清楚，也就是说电梯出来之后那一块相对都是你们家的，我没仔细算过，是7平方米，这个7平方米非常非常实用，对于一个户型不太大的家庭，甚至所有过日子的家庭，我们回家的时候一定手上有报纸、雨伞、包，还有可能买回来超市的东西，你进家里出电梯马上就可以放下来，每一家，每一个楼层只有两家人，对面的邻居和你们是相对分开的，他有他的电梯，你有你的电梯。比如说我们的鞋柜就可以做在这里面，不用拿到家里，出门的雨伞都可以放在私家电梯边，没有任何干扰。其他楼层的人是到不了你这个楼层的，这是私家电梯厅。

　　(图示)还有家家户户都有河景，这是整个效果图，还有单元客厅，也就是进单元门之前相对就有这么一个小院子，还有精装入户大堂，这是在我们进到单元门之后看到的家的归宿，这种归宿感和荣耀感。我想我们很多房子包括我自己住的房子，大概交付了6年，03年的时候交付的，其他都好，就是当时的公共部分，当时当然价格也便宜，开发商实际上第一页没有注意，第二也没有代价来为公共区域花钱，然后公共区域都是白色的涂料，但是经过装修、使用之后，这些涂料斑斑驳驳，再加上装修材料运来运去，撞的一塌糊涂，回到家里最难过的就是公共区域，但是经过精装之后，这些大量的石材，你回到大厅进入到单元的时候就有回家的感觉了。我们刚才说风雅乐府完成了不可能完成的内容，把所有的内容都集中到90平米以内，很多从业人士都觉得不可能，到底怎么做，我们来分析一下户型。

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80平方米的神奇户型，我们说“空中排屋”是楼中楼，城市联排是三院墅，我们来做一个户型解析。

　　(图示)这个是D1户型，89平方米，大家看这个原始户型它是怎么进户的呢？从这里，刚才我说的电梯厅，这个电梯就是基本上你的私家电梯，这里是相对的消防隔门，你们家对面是用旁边的电梯的，这个7平方米都归你了，你可以在这里做大量的储藏柜、鞋柜，然后后面还有工作阳台、消防阳台，其实也可以放一些东西，但是不能完全封闭。进来之后是一个小的餐厅，朝北是一个厨房，这是一楼。朝北的客厅，外面还有一个露台，这儿是一个卫生间，是明的，请注意这个边套，这个旁边是一个露台，很大的一个露台，南边是一个家庭厅，这是一个卫生间，然后南边还有一个院子，所谓的院子我给大家解释清楚，这个院子就是露台，只不过他把土都做好了，你可以在这里养花、种草。这个露台是2.4米，再加上3.6米，这就是6米的面宽了，这是一楼。然后这里有一个楼梯，从这里上来了。

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(图示)请注意二楼这一部分都是挑空的，你可以把它封死，就变成完全的上下两层，二楼这一部分全部都是赠送的，这一部分是做好的，楼梯上来之后，后面这一块全部是挑空的，也就是说二楼这一部分全都是赠送的，也是全明的，也是通透的，你如果愿意的话，这一块做一个朝南的房间，这一块可以做一个朝北的房间，那么我们再看看装修设计。

　　(图示)按照这样的装修设计，我们就可以得出三房两厅一院一个露台两个卫生间，是这样的户型图，大家看看，1就是电梯厅，2是餐厅，3是客厅，4是厨房，5是休闲露台，6是一楼卫生间，7是家庭主卧室，8是院子，9是楼上二楼朝北房间，10是二楼的朝南房间。其实楼上还有两个卫生间，只不过因为现在没有做，但是预留的是每层排水，下沉式的卫生间，你可以任意布置马桶位置，也就是你的管道不影响楼下，你们家的马桶爱怎么摆怎么摆。

　　刚才说的不可能的任务已经完成了，我们来跟普通的户型做一个经济比较，具体尺寸我就不再比较了，我们来比较一下经济指标，风雅乐府的第一户型89平方米，刚才以沈总公布的价格为准，我假定1万块钱一平方米，89万，实际使用建筑面积的单价其实总面积已经达到了144平方米，套内面积就达到了120.6平方米，这是我们花89平方米代价买到的，我们实际使用建筑面积的单价将下降到6159块，正常的、常规的户型实际使用面积，如果单价也是1万块的话，它的实际使用面积单价仍然是8400多元，这是经济指标的底价，后面还有其他户型，109平方米等等户型我就不一一的分析了，还有120等等。

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刚才我们主要分析的是户型，我们说这个楼盘绝不仅仅是户型上的创新，刚才说到“水上水、园中园、院上院、楼中楼”，我们看看水到底是在哪个地方，其实这个楼盘它的平面上有一条河流，自然的、天然的河流，由西向东，把我们这个楼盘分成了南北两个，实际上这是在杭州来说，尽管杭州的河流非常丰富，但是有20米宽的河流经过小区两面的非常难得，在风雅乐府中独享了河、溪、池、盘、瀑布，六中河景。

　　(图示)非常有江南园林的旗帜，由西向东走，东西是河，两边是楼盘，独一无二有30米宽，3米高的瀑布，水天之间的人文瀑布，当然这个瀑布是造出来的，但是在小区里造成3米高的落差，30米宽也是很不容易的。还有在我们的排屋区有烟雨小巷，在两排排屋之间设计了这样一个非常有江南情调的水上里弄。

　　(图示)园中园，大家知道我们中国有四大著名的园林，颐和园，避暑山庄，留园，其实这是一个放大了的留园，这一块叫留园、西园、漫园，这是从小区的西边向东流动，都是20米宽的，非常漂亮，我们刚才说的瀑布就是在这个位置。河边的地势已经低下去了，这个地方地势高起来，最后形成了3米高的落差，30米宽的人造瀑布。我们的整体布局是9幢排屋，刚才说的烟雨小巷就是这条巷子，在小区的最南边，8幢高层建筑，这个地方是我们的小区商业会所，我所说的4座桥在这里，这是整个小区的园林布置。

　　再来看院上院，小区一共有1050户住户，我们说1001个院子仅仅指的是梦想，实际上现实比梦想还要好，那就是家家户户都有院子，实际上不只1001个。

　　(图示)这是园林的延伸，这是共享的院子，四合院、胡同。

　　(图示)然后有处可躲的院子，这个是我们排屋家家户户都有的院子。

　　(图示)总平面图，坦率的说在这样的地形中做到家家户户的视线都非常好，采光、日照都非常好，确实不容易。再看看间距，我确实非常折服我们的设计师做这样的设计，炸一眼看上去没有什么特别，但是仔细分析一下确实非常震撼，南边两排是排屋，然后再看楼之间的间距，这个间距76米，这个间距81米，这个间距87米，这个间距达到了118米。我们知道前两排对后面是不构成遮拦的，因为它只有三层高，我们后面都是高楼，只要高于三楼视线一点问题都没有了，如果说这个间距稍微近一点也有近60米的距离，远远超过了国家规范规定的采光、日照的标准，绝对满足大家每一户的日照都是非常充分的标准。

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风雅乐府总占地面积84.5亩，总建筑面积12.4万方，销售车位约700个，含排屋的128个，请注意排屋只有64户，每一户都是双车位，空中排屋8幢高层，30%是小于90方，舒适型的、30%109-129-方豪华型，30%136方尊贵型，2、城市联排9幢仅64席。

　　最后我们来谈一谈风雅乐府的区位，它连接两大新城，从上塘高架过去，过了石祥路，只有两公里的距离，离石祥路确确实实只有2公里的距离，上塘高架可以直达。它的后面是一个勾庄新城就是著名的农夫产品市场，想买个甲鱼、螃蟹都可以在这里买，非常方便。旁边叫运河新城，也是原来的老工业区，原来汽车、机电等等，这些都要改造成在运河周边的新城。我们提名的就是桥西板块，离桥西板块2-3公里的距离，所有的配套实际上都可以共享，比如说拱宸桥像十二医院，运河商务中心，在拱宸桥运河广场的下面十万平方米的华联超市。桥西板块大家都知道有汽车城，还有文澜中学的配套，再接下去就是浙江紫金港校区，在紫金港校区要建一个亚洲最大的医疗中心。

　　交通，私家车出行不堵车的情况下15分钟到城市中心，30分钟到各大城区，40分钟到航空港。

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公共交通出行：在城市公共交通中，规划有多个公交站点，目前已开通191、K403、K831，K406等等公交车，还有规划地铁2号线。

　　(图示)主要的交通流向这里非常清楚，大家可以一目了然。

　　周边的配套，欧尚购物中心，文澜小学等等。

　　内部设施其实是非常重要的，比如说电梯独立楼层的控制系统，也就是说我们刷卡，你如果家里住在十层，它就在十层给你停，11层的人想到你家是不可能的。

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丁建刚：混凝土不浇直接铺可以吗？　　孙坚：可以，就是声音亮一点的。
　　丁建刚：其实如果家里无所谓的话，直接铺就可以了。
　　孙坚：对。现在如果书房很多的话，我建议木地板选择上还是注意一下，因为现在的木材没有以前那么好了。
　　材料价是400块钱按/平方。
　　提问：你们所说的相对独立的电梯厅是什么概念？
　　孙坚：因为我们的户型C、D都是一层两户的，在电梯厅做了一个相对隔离，正常在使用的时候，比如我是东边的人家，我就用东边这户人家的电梯，这个电梯我们采用了高层电梯的IC卡，楼层锁定客户，比如我住在10楼客户，我在电梯厅刷卡的时候只能到10楼，所以这个电梯厅除了自己的人家可以达到，还有物业人员保洁的可以到达的，所以在楼梯厅放一些物品是可以的，但是这个楼梯厅不可以封起来，因为一方面是高层，要考虑消防。封起来等于是一梯一户，电梯出故障就麻烦了，还有消防。第二电梯大家知道是机器设备，两个礼拜一次检修，检修的时候如果封掉了，就无法检修了。
　　如果大家很喜欢一家尊享一个电梯厅的概念，我们还有一个B户型，这个B户型两个电梯只为你家准备，你的电梯厅就是独享了，B户型是120平方

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提问：你们的物业管理公司是哪家，物业费是多少？
　　蔡华军：纳德物业管理公司，一级资质。物业费高层的话按建筑面积算2块钱一个平方。
　　丁建刚：但是按照建筑面积算你们这样的房子还是占到很大比例的，如果是79平方的话是160块钱不到一点。
　　蔡华军：对。
　　提问：你们怎么会想到“空中院子”的，准备怎么实现“空中院子”的？
　　蔡华军：我们为什么做这个院子，毕竟在江南，在中国的情况中祖祖辈辈都有院子，但是到了现在是高层，高层一起来发现这个东西就没有了，所以就想让杭州人的传统居住文化还原出来。
　　丁建刚：他说杭州这个地方太温柔了，没有憧憬，大家都是休闲享受的。
　　蔡华军：对，我们买房就是生活的需要，生活里面还要硬梆梆吗？温柔有什么不好，从家的角度讲就是要温柔。
　　丁建刚：就是放松、休闲。
　　蔡华军：现代人在外面工作回到家里很累，然后到了家里之后把窗帘都拉上，为什么要把窗帘拉上呢？因为高层，前面、后面看的很清楚，都市人回到家里的时候，家里住在高层的话，窗帘不拉上可能会看到对面的楼层。我小的时候都是穿着短衣短裤在河里游泳，现在长大了这些都没有了。

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丁建刚：对院子的热爱，对生活的怀旧，这个是由来。
　　怎么做？
　　蔡华军：我觉得这里面做园林要讲究意境，我记得排屋的院子，我们做大量的片墙，我们当初提出一个概念，就是排屋的源自，让阳光进来，让风进来，视线进来。
　　丁建刚：孙总说说院子怎么做，我们还是谈高层的。
　　沈志军：做高层的，有些客户很喜欢院子，普通住宅就是在阳台上加一些木板，几个平景的院子，一开始我也是看到西安的项目，我觉得大家都很喜欢院子，当时跟赵先生他们商量怎样在高层做院子，当时考虑在阳台把降板降下去，30公分的涂层，这样做小的灌木，我们的阳台有2.4米的进深，面宽一般都是至少3米多，这么大的余地，居家的时候放一把椅子在这里躺躺视线非常宽阔，空间感觉非常好，而且这是一般底层院子不能享受，是很好舒适的场景。
　　丁建刚：好，谢谢孙总。

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提问：小孩子以后到哪里上学？　　蔡华军：刚才规划图上也讲了，地块的南面，大盘的南面整个区域有一个学校规划的，有个学区在这个地方。我们楼盘周边这个区域是勾庄新城，东面是拱墅区的运河新城。
　　丁建刚：是按学区来划分的。
　　提问：我是公积金的，能不能用？
　　沈志军：能。
　　提问：二楼外墙上是否有窗，如果没有窗怎么用？
　　沈志军：因为我们的户型都是空中跃层，他们看到的都是二楼，一般情况下像这种高空的窗子是关闭式的，我们也给客户考虑到这一点，我们上下两层的窗都是可以开启的。

屋顶

这个设计者确实很牛啊     买的人更多的就是看中了多出来的那部分

而在建房的时候KFS也省下了很多材料   毕竟到时候建双层还是要靠业主自己去做