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<p>验 房 须 知<br/>查看“三书一证一表” 放心收楼<br/> 国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目竣工后,经验收<br/>合格后,方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的<br/>标准,是开发商交楼的必要条件。“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明<br/>书》、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格<br/>证》,“一表”是指《竣工验收备案表》。<br/> 业主签了有关文件,就视为对住房质量的认可。因此,特别提醒您收楼前千万记住要求开<br/>发商出示“三书一证一表”,确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致,只有证件齐全了,才<br/>能签入住单。但是,有些开发商交楼时,大多未能出具完整的文件,若买家确实想收楼的,验收<br/>过《住宅质量保证书》,有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证<br/>书后,确保具备居住条件的,亦可收楼。<br/>先验房后收楼 舒心入住<br/> 为了避免不必要的麻烦,最好先验房,再办理入住手续是收楼的正常程序。以免业主在收<br/>楼文件上签字,到物业管理处拿了钥匙,进得房去,发现与理想中相距甚远,一切已成事实,申<br/>诉起来也软弱无力,买方不仅伤财,还劳心劳力,这对买家来说是很扫兴的事。为避免出现这<br/>种情况,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如合同已成事实,则可采<br/>取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。这样,可最大限度<br/>地保证自己的利益。<br/>验房项目：<br/> 验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机、盛水容器、塑胶袋、用来验空鼓<br/>的工具等，便于测量、记录、取证，主要应检查以下内容：<br/>1．查看房号是否有误。<br/>2．检查可视监控系统是否运行正常。<br/>3．检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝，<br/>没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属<br/>质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂<br/>直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝，<br/>若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背<br/>后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。<br/>4．检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从<br/>四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳栓上一重<br/>物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。<br/>5．检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙<br/>面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、<br/>阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公<br/>司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天再来察看是否会渗漏。<br/>6．供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。要检查强电、弱电的垂直距离<br/>是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。<br/>7．检查卫生间的排水情况。看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来<br/>不便或增加装修改造费用。<br/>8．测量房间的层高是否达到要求。建筑层高为2．8米，实际高度不能低于2．6米，层高3米<br/>的实际高度不能低于2．75米，住宅层高不能低于2．8米。7、所用的材料是否是当初承诺的<br/>品牌。<br/>9．检查烟道是否有返回伐。以免日后邻居家的油烟跑到自己家。<br/>10．房屋面积的核定：任何商品房在交付使用时，必须经有资质的专业测量单位对每一套房<br/>屋面积进行核定，得出实测面积。因此，自己验收时，只要将这个实测面积与合同中约定的<br/>面积进行核对，即可得知面积有无误差。误差较大的，应及时向开发商提出并协商解决办<br/>法。查看面积实测表。<br/>11．检查门窗。试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关<br/>上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固 。<br/>12．验收防水功能：尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。用<br/>水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在<br/>厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 <br/>管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，<br/>然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。 <br/>13．拉闸断电不可少。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标<br/>质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制<br/>室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别<br/>检查各个分闸是否完全控制各分支线路。<br/>14．卫生间插座规矩多 。卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明<br/>灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。<br/>15． 开关接口拉一拉 。检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线<br/>路接口，用力拉一拉，看是否虚设。 <br/>16．检查合同书中所列的各各房间的各种插座是否齐全。<br/> 法律界人士还提醒购房者：在办理入住手续时，应要求开发商提供该房产项目的竣工验<br/>收备案表，并查看所购的房屋是否在该表的范围内；购房人要仔细验收房屋，确信没有质量<br/>问题再办理入住手续；如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑商，要求其对<br/>有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果<br/>在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。如果发现是严<br/>重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出解除合同并<br/>赔偿损失。如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房人的<br/>请求。<br/><br/>注意事项：<br/>1．对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予<br/>收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说<br/>明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。 <br/>《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。<br/>2．开发商是否有资格收取“契税”？什么时候收取？<br/>3．开发商是否有资格收取“公共维修基金”？什么时候收取？<br/>4． 面积增加的依据和明细（套内和公摊）。 物业管理费收费明细（电梯房和非电梯房的<br/>收费差异）。<br/>5．周转金（200元）的收取依据？<br/>6．是否交过此费意味着业主以后就再也不用交纳水费？<br/>7． 有线初装费的收取依据.。144元收费依据。用户有权利选择有线电视开通使用时间 。<br/>8．收房流程的倒置。交纳一切费用前应先验房，此乃商业常识 ，公共维修基金只有房地局<br/>有权在房屋过户时收缴。<br/>9．契税只能在过户时交纳 <br/>10．房产证代办费没有法定依据，也没有在合同中约定，不必交纳。 <br/>11．商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局；房地局代收维修<br/>基金时，须向购房者出具市财政局统一监制的市住宅维修基金专用发票。 <br/></p> |
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发表于 2006-6-23 11:44
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