合肥国际商务写字楼策划案

jjq770728 · 发表于 2006-6-24 16:32

[房策天下]合肥国际商务写字楼策划案（房策天下版权所有，转载请注明出处） 转自：房策天下 (地产思想库)合肥国际商务式写字楼     广告推广策划案（草案） 结构框架 一、        项目介绍 国际商务式写字楼，是由合肥宝达物业发展有限公司开发的现代高层公寓式写字楼。一期拟建16——18层楼，地上一、二层为写字楼，三层以上为写字间和公寓，地下室设停车场及其设备用房。 本项目位于金寨路东侧，南为绩溪路相对曙光商厦，北临安徽省人大办公楼，西对永达大厦，各种市政建设设施齐全，周边一流的医院、党校、幼儿园等一应俱全。 二、项目特性分析与建议 三、市场定位         ——合肥市房地产业的顶级豪宅，最人性化的生活小区。 1、市场动向分析 2、竞争楼盘调查分析 3、主力客户群分析 四、项目定位 1、总体建筑风格           2、户型分析                    3、环艺设计概念提示 4、楼宇内外装修                                5、项目名称建议 五、价格定位 1、        价格确定                    2．付款方式 六、入市时机 七、项目形象包装 八、销售推广 1．销售阶段划分                       2．销售各阶段工作重点提示 九、宣传策略 十、小结 项目定位 1、        总体建筑风格提示 &#61548;        建筑风格提示：地中海式欧陆风格，以“三段式”（地部、中间、屋顶）切入不同的建筑符号，立面上尤为重视窗台线、阳台线、柱子、墙面装饰线等细部设计，以凹凸面划分饰面材料和色彩，阳台设计及栏杆设计应与建筑物整体设计相协调。 &#61548;        色彩方面提示：外型主色上宜淡雅颜色（如米白色或浅灰白色），底层宜偏重一点的颜色，如深灰色或深枣红色，以求大楼在外观色彩的丰富和协调，突出大厦的外观美、协调美。 &#61548;        规划设计要点提示： 1)        窗台采用270度外立凸窗，以扩大室内空间的整体视觉感受。尽可能适当加大窗扇面积，增加采光，若建筑美观许可，亦可考虑采用落地玻璃且要充分考虑窗户玻璃颜色在建筑立面的效果应用，一般采用绿玻。 2)        主人卧室极其其他应尽可能安排于视野开阔、景观较好的位置，满足阳光及观景需要。客厅及餐厅应有足够采光。有工人房者亦应考虑将其与其他卧室分开。 3)        室内净高应满足视线和光线的需要，尽可能达到3.0米。体现明亮舒适。建筑物墙体和楼板材料采用隔声性能较好者，并适当考虑采取隔振措施，以降低邻近之胜利四路来往行车产生的交通噪音。 4)        在技术可行的情况下，用异形梁柱结构，对室内视觉美感有一定帮助。 5)        小区规划应使建筑物有利于获得良好的自然通风，同时在总体布局上避免形成风口。建筑物夏季防热应采取绿化环境、自然通风、遮阳及围护隔热等综合措施。 6)        超过140平米以上房间阳台配置生活阳台和景观阳台两种，工人房作为此类户型的必然规划部分。 7)        注意空调位的设计和冷凝导水管（最好从墙体走，避免滴水声）的设计，还有错层设计的台阶最好保证在60公分（四步台阶），更好地展示空间感。可考虑顶层送私家花园。 2、        环艺设计概念提示                  ————“以人为本”的设计理念，建立人性化的生活小区                  ————“绿色家园”的基本概念，不放弃绿色环保的主题                  ————“雕塑家园”的思维方向，全力营造高尚、幽雅的艺术家园                  ————设立架空层，利用空中走廊将四幢楼宇连接起来，既相互独立，又裙带相依，在空中走廊开设专向服务小区的商铺。 本项目由于规模不大，区内营造环境的资源不甚理想，故如想提高小区品质，居住环境设计工作便显得极为重要。 （1）、建筑立面附近空间的绿化方式： &#61548;        亲近感：以大面积的绿色植物为主色调，绿地率应在30%以上； &#61548;        视野开阔，彻底放松：以草坪、低矮关灌木、花卉的混合绿化为主； &#61548;        行走舒适，遮阳、避风：绿地内人行小道附近，适当树木高大、枝叶茂密的树木。 &#61548;        能停下来休息、交流：适量的乔、灌木形成小范围的半私密空间。 &#61548;        有韵味，视野有层次，步移景移： &#61618;        人行小道尽量用曲线，有“曲径通幽”之感 &#61618;        多层次绿化，在人的视野经常停留或人体经常接近的地方，绿化层次至少要达到三层以上； &#61618;        避免景观的一览无余，用乔木、较高的灌木或建筑小品、灰空间等来阻挡人的视线，达到步移景移的效果。 1.        集中绿地周边用乔木、灌木来进行空间分割，使人在散步、休息时不会被干扰。 2.        组团以乔、灌为主要绿化，辅以色彩鲜艳的花卉、灰空间及硬地，有较亲切的效果 3.        组团以灌、乔绿化为主，配上小型儿童娱乐场及硬地的变化处理，使人在休息时还可以带小孩进行玩耍。 4.        组团绿地中供人休息的建筑小品极其附近的绿化方式。 5.        道路尽量做成曲线，增加韵味。 （2）“噪声源空间”的绿化方式 利用绿化植物将小区围成单独的庭院，与周围环境分隔开，不同的绿化方式对噪声隔离效果由低向高依次为 &#61548;        宽大的乔木 &#61548;        通透围栏上的藤类植物 &#61548;        一定高度的密植灌木 &#61548;        较厚的绿化带 &#61548;        层次多的绿化 &#61548;        乔灌木混摘栽效果最佳 绿化形式若能同时实施上述6种形式，效果最佳。因条件限制不能同时实施时，最少应保证在2）且3），否则没有隔音效果。 6.乔、灌混种，隔音效果最好      绿化的植物配置要体现景观、遮阳、分隔和防噪的功能； （3）区内人行道路绿化 &#61548;        回家的亲切感：绿化以绿色为主色调，以多层次的灌木绿化效果最好。某些地方可人为地提高绿化的水平高度（加花坛、加土坡等），缩短人与绿化的距离。 &#61548;        行走的舒适感：要配一定数量的乔木，遮阳、挡风、避雨。 以不同的行道树、花灌木、绿篱、地被、草坪组合不同的绿色景观，加强识别性。其它绿地建议采用草坪型，以草坪绿化为主，边缘适当种植一些乔木或花灌木、草花之类，并注意养护； 7.灰空间、凳椅和被人为抬高的灌木，可形成供成人休息、交流的场所。 （4）裙楼平台花园 宜用庭园型，在绿化的基础上，适当设置园林小品，如花架、回廊、亭桥等，让业主闲庭信步，尽情徜徉于天幕绿荫回廊和景观庭园小径，全方位实现繁华都市中人与自然的对话。 （5）商服配套空间 &#61548;        人容易一眼看到店面：人的视线不受阻，以低矮植物为绿化主体； &#61548;        浓郁、热烈的生活气息感受：以暖色调的非绿色植物为绿化主体。 &#61548;        人容易流动：空间的通透性，绿化以蔬植为主要方式，同时也使空气的流通性好，使人感到舒服。 &#61548;        人可以休息等候：配以一定数量的乔木，人可以在树荫休息等候，乔木不宜过大、过高，否则不便于人在远处看见店面。 8.        商业门前以低矮的灌木疏植，使人容易看到店面，再加上灰空间，使人可以等      待或休息。 10.采用桥、灌来分离停车场与周边空间。 （5）        建筑小品 建筑小品的设置是为居民创造优美、舒适的居住环境，提高居住环境质量，是环境艺术的组成要素。小区建筑小品主要有： &#61548;        坐椅和桌台 可在道路边，树荫下，及花坛周围设置，制作材料视经济条件选用天然石料，人工石料或钢筋混凝土，桌台面划刻围棋或中国象棋棋盘，路边坐椅可有两人式、三人式及弧型长椅多种。 &#61548;        花架与亭 花架造型简洁轻巧，按其建造材料，选用石柱花架较为适宜。亦可采用独柱式，与坐椅结合，设于小区休憩中心。花架与亭设置位置及选材应考虑其使用与造景的双重功能，其色彩与小区环境相协调。 &#61548;        庭院灯 庭院灯设于公共绿地，主要主入口、小区内广场等处，结合花坛雕塑、步行道，整体协调。 （7）标饰物及指示牌 在小区内部各处都应设有标饰物，以各种图象作为识别标志，便于居民认识环境特征，如以梅、兰、竹、菊或其它花鸟图形等作为浮雕标志，可用马赛克、不锈钢等制作，指示牌主要用于说明小区名称、平面道路系统、以及各种公共服务设计的位置，可用透明合成树脂、着色的瓷漆钢板制作。 5.楼宇内外装修 外墙底部铺贴高级条形面砖或方砖，其余部分可用涂料，色彩以淡雅为主，不仿选用2-3种色彩，如淡黄色、浅兰色、银灰色。阳台、屋顶之色彩及绿化风格须相互协调，阳台可用黑色栏杆。 住宅大堂及公共场所之墙身及地面均铺砌磨光花岗石及云石，配以立体开花吊顶及豪华灯饰。大堂出入口处大门配衬不锈钢防盗门及优质钢化玻璃门，装设不锈钢标准信箱。 住宅大堂出入口大门侧设置保安值班室，并有保安值班服务台。 服务台风格与大堂总体布置相一致，可用大理石台面及木制台身制作。 商场部分因入住客户经营要求不同，通常由买家或租户自行进行 装修。公共部分如进出口处、公用通道，可参照住宅大堂及公共场所标准进行设计，选用材料以耐磨损，易清洁为原则，色彩可相对更明快悦目。行。 本项目居住单元可只提供基本装修，预留买家二次装修余地。 厅房内墙及开花统一刷高级乳胶漆，地面抛光水泥砂浆。主要为 方便另有要求之买家进行自装修（如石膏角线或叠级天花、高级墙纸及不同本质的厅房地板）。 厨房高级防滑地砖，墙面优质瓷片到顶。设置灶台、洗菜盆、操 作案台及高级厨柜，预留抽油烟机安装位置。入住买家可自行附加或改换成花岗石、大理石台面、600×600铝板天花及高级成套厨柜。 浴室高级防滑地砖，墙面优质瓷片到顶，镶花饰腰线、天花吊顶。 主卧室浴室装置进口洁具，包括浴缸、洗脸盆及坐厕，另设置排气扇。入住买实可自行附加或改换成进口大理石地面，高级花岗石、大理石洗脸台，配防雾镜或水银镜及镜前灯、木胶板饰面地柜，600×600之铝板天花。 入户门为全不锈钢防盗门及防火防盗外门，有猫眼及音乐门铨。 内门为高级木门。室内高级铝合金绿玻璃，带金属内纱窗。阳台及天台处为落地推进门。 客厅及主卧室均设电话插座，分别装配两条电话线，主卧室可单 独使用一条，其余各厅使用一条。客厅及业主卧室均预设有线电视插口。客厅入户门处安装防盗门对讲系统。 各厅房配置合理位置及数量之电器插座、开关，厨房配备大容量 方便插座，浴室配备电热水器、电动剃须刀插座。 管理燃气安装入户，浴室采用共用燃气供应热水，并暗敷铜质热 水管。 各厅房预留空调插座，室外统一预留空调机安装位，并同时设置 冷凝水排水管。

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