原创：地产策划探讨之二——可行性研究/多方案对比分析对策划及规划设计的意义
Timwang
可行性研究对确保地产/旅游项目成功开发的重要意义可谓妇孺皆知，但是我们总是看到这部分的工作过于简单或流于形式，就象先射箭再圈上靶心。失去了严谨有据的论证分析，策划思想一方面缺乏依据（譬如，老到的开发商就会问你，为什么定位为*****），一方面也很难贯彻到规划设计和后期营销环节中去。事出当然有因，在地产开发一片大好仿佛有地就能赚钱的市场背景下，人们当然不曾考虑什么可行问题。但随着地产市场的成熟，可行性研究与多方案对比无疑应受到充分的重视。
之所以把可行性研究与多方案对比放在一起论述，是因为两者都需要同样的现状、市场分析和经济评价过程，只是在结论上可行性研究的回答是可行/不可行；多方案对比分析则确定何种方案能达到经济以及社会环境效益的最大化。
曾做过几个数千亩甚至近万亩的超级大盘，其他数百亩的项目更不必说；但近来真正让我感到战战兢兢的项目是一个一期占地仅百余亩的小盘，零散的地块和复杂的现状条件，造成了成本的大幅上扬，也就是说，这是一个有亏本风险的地块开发项目。
我们在甲方的帮助下，列出了百余条费用项目，从上亿的建安费、配套费（指政府所收规费）到0.01万元的国土证工本费全部列明；同时理出了不同技术经济指标（容积率、楼层、绿化率等）下的销售价格变量关系。感谢以EXCEL为代表的现代电脑技术（现在没有它我该怎么活呵！），让我们详细完整地列出各技术经济指标及费用及各部分费用间的关系（这个框架的搭建，是以我们N多的时间和脑力为代价的）。这样，当我们修改规划方案，尤其是是调整商业与居住物业比例、土地开发强度指标（主要是容积率）时，利润/利润率、盈亏平衡点、内部收益率等开发后经济收益和风险情况便能动态地反映出来。以此为基础，我们与规划设计师反复协商调整，终于完成了一套利润最大化、风险最小化的方案（当然，本着对甲方负责的态度，我们以严谨清晰的经济分析为依据建议其在市场价格产生较大提升前放弃一部分高成本地块的开发）。
这项工作带给我和其他同事的启示绝不局限于小型危险项目的开发。随着市场的成熟，越来越多的开发商注意到保持从前期可行性研究、策划定位、规划、景观及建筑设计、施工、营销推广、后续服务这一整条地产开发脉络连贯的重要性。所以我想，策划咨询者不但要把策划思想/概念建立在分析的严谨和经济的可行上，还要能统筹全局，使包括甲方和其他专业人士在内的开发思想完整贯彻到规划设计、施工（譬如产品策划中的工程质量部分）、营销推广乃至后期服务中去。
草草数语，仅是为一个开端，希望能以这样一个可研、多方案对比与策划、规划互动的例子，也可以说以一些不成熟的思想抛砖引玉，引发大家对策划咨询与地产开发其他环节互动模式的思考与探讨。
欢迎探讨，欢迎刀大哥及各位高人拍砖。当然，也非常欢迎国内尤其是杭州等华东地区的朋友与我进一步交流，_@sohu.com/juehang@hotmail.com/QQ38191315）
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发表于 2004-2-6 16:58
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