房价短期难以下跌

fengjing

问：房地产市场是否存在泡沫？对此，我的回答是：凡资产市场，在价格上行的过程中都会产生泡沫。问题是，我们不知道泡沫到底可以做到多大，可以延续多长时间。任何人，要是能够知道这个问题的答案，那么他应该富过比尔·盖茨，是不会跑来写文章预测房价的。

fengjing

我当然也不能准确预测房价。不过，和西方国家相比，中国的房市泡沫可以做得更大，可以持续更长时间，这一点似乎是可以肯定的。中国房价具有难以下跌的如下几个理由。

fengjing

其一，政府不愿意房价下跌。前不久，发生过将鲜奶蛋白含量和菌群数量标准大幅降低的事件。对此，奶协的解释是：中国80%的鲜奶是由北方生产的，而这80%中的70%又是由农户散养生产的。假如不降低标准，那么农民就会倒奶杀牛。地方政府相比奶农怎么样？如今地方政府都是高负债运行，而土地收入又占了地方财政收入的30-40%，想想吧，就因为农民要杀几头牛，政府就得退让，政府又怎敢动真格打压房价？假如房价暴跌，地方政府陷入财务危机怎么办？地方政府的财务危机总比农民杀几头牛严重得多吧！政府或许不愿意房价继续上涨，但是也不愿意房价下跌的。再想想吧，假如你是领导人，你愿意在你的手上把房价打下来吗？房市泡沫有一万个不好，但那是继任者要面对的，而不是你要面对的问题。

fengjing

其二，政府具有控制房价的巨大能力。在中国，你可以小瞧任何人，但是你不可以小瞧了政府。独家垄断土地供给不说，政府控制信贷资金的能力也是西方国家政府不可以想象的。房价真要是下跌，政府可以通过减少土地供给、增加信贷资金投放来救市。西方国家的政府只能通过间接手段来调控资金供求，但是中国政府却拥有直接的行政手段来控制资金供求。西方国家政府不可以决定银行高管的任留，但是在中国，政府是可以决定银行高管的任留的。

fengjing

其三，经过三十年的持续高速增长，中国产生了高额的收入流。这收入，总要找一个地方存放起来。我们在衣服上为什么要弄出一些兜子来？我们的家里为什么要弄那么多抽屉？是要用它们存放东西了。在西方国家，土地和生产要素都是私有，每一寸土地都是储存收入的抽屉。我们则不同，土地等重要生产要素都是公有，因为制度的原因股市又不争气，房地产于是成为可以储存收入的有限的几个抽屉。加之政府超发货币，流动性泛滥，房价很难不上涨的。所以不难理解，大蒜、辣椒、绿豆、邮票、字画都被逼成为储存收入的抽屉了。

fengjing

其四，中国是世界性超发货币的蓄水池。从世界范围来看，超发了那么多货币，是不容易一下子收回去的。这些超发的货币，是不可能增加当事国的产出和就业的，因为他们的劳动成本那么高，其产品是不可能有竞争力的。假如你是美国老板，从奥巴马那里弄到了钱，你会在美国投资设厂吗？假如你是欧洲老板，从政府那里弄到了钱，你会在欧洲投资设产吗？最终，这些钱会流向新兴经济体的。由于人民币升值预期的存在，特别地这些钱会流向中国。而流向新兴经济体的资金主要地进入了像房地产之类的资产市场，而不是实体经济，因为从世界范围来看经济面临着产能过剩的问题。世界性超发货币，带来的后果之一便是新兴经济体资产价格暴涨。观察中国房地产，不能仅仅局限于中国本身，必须有世界性的视野。

fengjing

其五，希望房价下跌的人并不掌握权力，掌握权力的人大约都是不希望房价下跌的。试问：掌握权力的人，制定政策的人，有几个没有房子，有几个没有几套房子，我们怎么可以期望用自己的刀来消自己的把？那些希望房价下跌的底层老百姓，又有什么有效的途径去影响作为既得利益者的政策制定者？房产税的推行，抛开技术上的困难，怕也是不容易的吧？

fengjing

其六，由于结构性困难（但不是人民币汇率低估的问题），世界经济不容易很快恢复健康增长，经济刺激政策不容易一下子退出来。特别是，西方国家国内矛盾不容易很快解决，政客们一定会拿人民币汇率做文章，压迫人民币升值，短期里人民币升值预期不容易消除的。

fengjing

当然，我说中国房价难以下跌，并不是说高房价就没有了极端的危害。首先，流动性泛滥，投机盛行，这对于像我们这样人口众多、资源贫乏、人力资本含量不高的国家本身就是灾难性的。像我们这样的国家，人力资本的积累对于经济发展至关重要。但是，如果流动性泛滥，投机盛行，人力资本怎么可能得到有效积累呢？其次，房地产泡沫会剥夺穷人，补贴富人，造成两极分化。因为能够获得资金享受资产泡沫盛宴的不可能是穷人，而只能是富人，但是穷人却要承担房价上涨导致的生活成本上升。再次，房地产泡沫还会增加制造业的成本，长期里将严重伤害制造业的竞争力。最后，房地产泡沫还可能给银行体系造成潜在风险。

fengjing

当然，我说中国房价难以下跌，也不是说房价永远不会下跌。是泡沫，终归会有破裂的那一天。而且泡沫愈大，最终破裂造成的破坏愈大。终有一天，房产税是会征收的。因为土地总会有卖完的时候，土地财政总会有吃尽的时候，财政压力会迫使政府不得不征收房产税。终有一天，人民币升值预期会逆转的，与其相联系的热钱流入也会逆转的。终有一天，各国会因为通货膨胀的到来而不得不收缩货币，退出扩张性的经济政策，作为世界性超发货币的蓄水池的中国经济，其货币水平面势必会下降的。所以，处理房地产泡沫，不让其做得过大，是政府面临的重大挑战。为此，政府要认真处理好货币政策，要认真处理好人民币汇率问题；长期里，必须根本改革财政收支体制，必须对经济体制的其它方面以及政治体制做出改革。