“现金流为王”，地产商可不致死

TREK · 发表于 2006-11-27 15:59

<div>全球三大评级机构之一的惠誉评级发布最新报告指出，中国内地房地产开发商目前与香港开发商在上世纪70年代的情况相近，高度依赖预收房款等方式筹集资金，严重缺乏自有资本。而几乎与此同时，目前正处于公开征求意见阶段的《深圳市房地产条例》草案初稿提出了深圳市拟禁止房地产开发商直接向客户预收房款。不可否认，深圳市在很多方面都曾经或者正在领先于全国其他地方做出积极的探索，这次这一大胆的拟出台条例也不例外。 可以预见的是，很多开发商又要急火火了，政策出台部门的门槛也许要被踏平了，因为正如惠誉所看到的那样，中国的开发商正高度依赖着预收款，而如果深圳出台这一条例，当地不少开发商将叫苦不迭。
因为在目前的期房预售制之下，很多开发商的前期资金有很大的比例来源自收取购房者的预售房款部分。而且，在很多情况下，对于不少缺乏自有资金的开发商来说，这部分钱的用处可能比我们想象的还要大得多。比如，在过去，一种常见的情况是，这些钱会和银行贷款一起，被用来“拆了东墙补西墙”，挪用到下一个项目用于滚动开发的事例比比皆是。只是不知道在当前，这样的事情是不是很少了，或者已经趋于消亡。如果是这样，这无疑是个好事，禁止开发商自行收取预售款的规定只能让开发商感到“压抑”或“不爽”，还不至于导致资金链断裂或倒霉。但是，可以想见，现实情况可能没有这么乐观。 然而，并不是所有的开发商都会叫苦，至少有三类开发商不会因这一“苛刻”规定而断炊。一类是有着充足自有资金的开发企业，或者换句话说，该类开发企业现金流充沛，有绝对的资金实力。第二类是企业信用等级较优，具备向资本市场融资的能力，无论是发行债券还是直接借贷，都不愁有人“接盘”。第三类则是手中有现实土地的开发企业，这类企业可以不知名，可以不强大，但是有米可下锅，即使在资金出现一些问题的情况下，只要主动走合作开发经营的路线，照样可以保住身家以图后路。 这三类企业之所以可以不受或少受政策影响的原因，也不是现阶段特有的事。拥有这些特质的企业在任何时候都具有抗风险能力，但是，在当前形势下，表现得更明显，也更令人信服。 从国务院到央行，从中央到部分地方，我们不难发现，一系列针对房地产业的政策规定都有着同一个指向。不说太远，就从今年年中说起，从国务院规定的最低自有资金充足率35％到北京银监会重申央行“121文件”中“楼盘封顶之前不得按揭”的规定，再到当前深圳的这一“禁止房地产开发商直接向客户预收房款”条例草案，处处无不传达着“千方百计要堵住开发商空手套白狼套路”的信息。正是在被歪曲的“四两拨千斤”思路的指引下，一批不具备开发实力的企业在房地产市场上浑水摸鱼，而随着指向性明确的政策规定不断出台，他们的生存空间被不断压缩是理所当然的。而改变“空手套白狼”式的生存手段，也是大势所趋。当开发商意识到抵制与骂娘都没有用的时候，自然的分化便决定了他们不同的命运：要么跻身上述三类企业，要么走人。 何况，深圳拟出台的这一规定并没有堵死开发商预收房款的路子，只是要求“预购人交付的定金、保证金、预售款等各种款项均应当由房地产预售人委托一家金融机构收取，预售人不得自行收取”，并要求专款专用以及在工程质量和进度上进行约束。这些要求对于上述三类开发企业并不能构成致命威胁，尤其是对于第一类，因为它有着最直接最有效的天然抗体——现金流。 在美国模式尚不能普及、只能探索的现实面前，对于大多数开发企业而言，传统的开发商路线还是要走下去。只有健康走过这一个阶段，才有可能探讨更多的发展模式。那么，现在强调现金流的作用，当然就不仅仅是应对宏观调控的应景之举，而是开发企业的理性回归之路。</div>

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