新近出台的“国八条”规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍……相比此前执行的按差额收取营业税，二手房交易税费——5.5%的全额营业税也使得5年内房源再交易成本明显增加。2月23日，南昌新版限购令出台，对以上内容再次强化。与此同时，银行去年至今三次上调贷款利率，5年以上贷款利率调至6.6%。上述这一切，使不少准购房者真切感受到：房贷优惠取消后又逢加息，买房的压力正在日益加大。
购买二套房的成本明显增加 按照新的规定，家庭购买第二套房，最多只能向银行申请四成贷款，起码需要增加一成首付，这对准购房者们的买房计划，无疑会产生不小的影响。仅以购买总价100万元的商品住房为例，此前第二套房首付50%，现在提高至60%，首付顷刻间增加了10万元。二套房购买多半属于改善性用房，以中大户型为主，以南昌去年底楼市均价7500元每平方米计算，一套100平方米的住宅房价约75万元，六成首付则需要一次性付出约45万元现金。 二套房贷贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定，还将使购房者随着银行不断加息贷款成本也跟着增加。以100万元20年期限贷款为例，去年加息前月供为7473.4元，去年两次加息后月还款增加到7765.5元，今年第三次加息之后，月供增加到7909.8元，三次加息的累积，仅月供就增加了436.4元。 利率提高购买首套房的成本增大 首套房购房成本随着利率的提高也有所增加。市民李女士原本准备春节期间下手购房，几番看房下来，她从各售楼处了解到，南昌各大银行房贷此前8.5折的利率优惠已基本收回。以100万元20年期限贷款为例，加息前8.5折利率优惠，月供为6836元，三次加息且利率优惠取消后，按目前6.6%的基准利率计算，月供达到7515元，每个月的还款增加近680元。 另据有关银行的员工透露，银行目前正在执行紧缩政策，即使房贷通过申请，放贷时间也不如以前及时，部分银行甚至还将收取金额不等的手续费。 5年内二手房交易营业税增加 “国八条”还规定，二手房差额征收营业税取消，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。以购入价50万元，目前价值80万元的一套普通住宅为例，调整后将对80万元全额征税，税费达4.4万元；若按调整以前的营业税政策，个人销售购买不足5年的普通住房，按照其销售收入减除购房价款以后的差额征收营业税，即对30万元的差价部分征收5.5%的营业税，税费只需1.65万元，两相之间的差额，高达2.75万元。 对此，业内人士普遍认为，在目前楼市供应有限的情况下，卖方无疑会将成本转嫁到购房者身上。 购房者可先观望再出手 银行人士预测，在银根收紧的情况下，开发商资金回笼明显放慢，有部分开发商已经略显焦虑，再持续一段时间，房价或许会出现走平或向下的波动。 江西省社科院经济所所长麻智辉分析认为，目前政府出台的包括限购在内的多项政策，均是从需求方入手，政策执行之初不可避免的或将损害到改善人群等部分购房者的利益，但相关政策短期内对投资、投机购房有明显的抑制作用。麻智辉建议，随着调控的深入，刚性购房者或可观察一段时间，再择机出手。 | 
发表于 2011-3-2 15:12
