业主对物业管理不满意也不能拒交物管费--法院的几个判例

城隍紫阳

<p></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">包不包阳台，这个现今很多新小区里业主与物管企业之间总要较量一番的问题，最近在下城区某小区被激化——物业公司把几位包阳台的业主告上了法庭，要求他们拆除自行安装的窗户，将外阳台恢复原状。 </p><p></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">近年来，物业公司与业主之间的不少矛盾，升级到要靠法院来解决。对此，下城区法院梳理了几年来审理的物管案件，总结出不少有意思的地方。 </p><p></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">据杭州市下城区物业管理中心工作人员介绍，物业管理1999年才被引进杭州，目前在下城区有物业服务企业160多家，管理着160个小区，其中包括50余家写字楼与大厦，物业管理的总覆盖率达到了70％。几年来，每年的物管案件数量都在上升，2003年是17件，2004年增至99件，2005年又升到106件，而2006年截止到12月份，这个数量为207件，占全年总收民事案件的11.65％，比2005年上升了91.67％。下城区法院的评价是，物管案件目前已成为一种比较普遍的民事纠纷。 </p><p></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"></p><p></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong><font color="#0000ff">物业告业主是多数 多数为催讨物管费</font></strong>
        </p><p></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">从2004年和2006年两年的物管案件看，物业公司提起的诉讼占绝大多数，如2004年99件中有97件是物业公司提起的，2006年207件中有202件是物业提起的，占到了总数的97.58％。 </p><p></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">从诉讼原因看，物业公司主要是为了催讨物管费而提出的，物业公司在自行对物管费催讨未果后，一般都会比较主动地诉诸法律。 </p><p></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">另外，有些小区业主自己不住，房屋长期空关，物业公司联系不上业主要不到物管费，此时，提起诉讼是得到业主回应的不错方式。 </p><p></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">相对而言，由业主或业主委员会向物业公司提出的诉讼则要少得多。自2004年至今，下城区法院由业主或业主委员会提起的诉讼只有9件，主要是业主认为物业服务企业管理不善，未尽安全防范义务，致使人身、财产受损而提出的赔偿。 </p><p></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"></p><p></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong><font color="#0000ff">讨要物管费的官司 多数是业主输的</font></strong>
        </p><p></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">下城区法院在2003年至2006年判决结案的物管费纠纷案件中，除一起是因物业弄错了房屋所有人而败诉外，其余的案件均以物业公司胜诉而告终。 </p><p></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">据分析，这是因为业主很难证明物业公司未妥善履行物管义务，即使能够证明的，根据物业管理服务合同关于违约责任的约定，在物业服务企业提供的物管服务质量不符合合同约定、不能完成管理目标时，一般也应由业主委员会向物业服务企业提出整改等请求，业主个人不能以此为由拒付物管费。 </p><p></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"></p><p></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong><font color="#0000ff">无论做原告还是做被告 业主举证比例极低</font></strong>
        </p><p></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">另一个有意思的现象是，与其他类型案件相比，在物管纠纷中，无论是当被告还是做原告，业主举证的比例极低，举证证据的证明力也不强。 </p><p></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">下城区法院的法官说，造成这种现象一是因为业主的举证意识不强；另一原因是业主取证上存在困难，在所审理的业主因物业管理不善、未尽安全防范义务致使人身、财产受损而提出赔偿的诉讼中，除了调解结案的案件之外，业主能够证明物业公司在管理上存在瑕疵的目前只有一件，而且该案也并非根据业主提交的证据而认定的案件事实。</p>

闲林村民

<p>物管案件目前已成为一种比较普遍的民事纠纷。</p><p>老的住宅小区几乎都没有物管。</p>

盛夏果实

我一同事说他们小区虽然每能看到缴纳物管费的通知,但几年来许多邻居都没交过

猪在闲林

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>盛夏果实</i>在2007-2-26 20:52:00的发言：</b><br/>我一同事说他们小区虽然每能看到缴纳物管费的通知,但几年来许多邻居都没交过</div><p>那物业公司不是要喝西北风了</p>[em01]

猪在闲林

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder"><b>以下是引用<i>闲林村民</i>在2007-2-25 16:19:00的发言：</b><p>老的住宅小区几乎都没有物管。</p></div><p>有些老小区物管由社区代替</p>