投资回报率究竟怎么算？哪种是主流

handsome · 发表于 2007-4-10 10:23

已知某商铺建筑面积<chmetcnv wst="on" tcsc="0" numbertype="1" negative="False" hasspace="False" sourcevalue="100" unitname="平方米">100平方米</chmetcnv>，单价10000元/平方米，总价100万元，首付40%，贷款10年，万元每月还款额116.68元，契税4%，租金收益4元/平方米·天，物管费2元/平方米·月由业主支付，求年投资回报率。

handsome · 发表于 2007-4-10 10:24

1、          “方案一”银行贷款金额=100-100×40%=60万元10年租金总收益=100×4×365×10=1460000元=146万元10年总还款额=116.68×12×10×60=840096元=84.0096万元10年支付总利息=840096-600000=240096元=24.0096万元契税=100×4%=4万元10年物业管理费=100×2×12×10=24000元=2.4万元10年投资总回报率=（146-24.<chsdate wst="on" year="1996" month="4" day="2" islunardate="False" isrocdate="False">0096-4-2</chsdate>.4）/100×100%=115.59%年投资回报率=115.59%　÷10=11.56%

handsome · 发表于 2007-4-10 10:24

2、          “方案二”银行贷款金额=100-100×40%=60万元年租金总收益=100×4×365=146000元=14.6万元年总还款额=116.68×12×60=84009.6元=8.40096万元契税=100×4%=4万元
每年契税分摊=4÷10=0.4万元年物业管理费=100×2×12=2400元=0.24万元年投资回报率=（14.6-8.40096-0.4-0.24）/40×100%=13. 9%

handsome · 发表于 2007-4-10 10:25

3、“方案三”银行贷款金额=100-100×40%=60万元年租金总收益=100×4×365=146000元=14.6万元年总还款额=116.68×12×60=84009.6元=8.40096万元契税=100×4%=4万元
每年契税分摊=4÷10=0.4万元首付40万每年分摊=40÷10=4万元年物业管理费=100×2×12=2400元=0.24万元年投资回报率=（14.6-8.40096-0.4-0.24）/（4+8.40096+0.4+0.24）×100%=11. 95%

handsome · 发表于 2007-4-10 10:26

4、“方案四”银行贷款金额=100-100×40%=60万元10年租金总收益=100×4×365×10=1460000元=146万元10年总还款额=116.68×12×10×60=840096元=84.0096万元契税=100×4%=4万元10年物业管理费=100×2×12×10=24000元=2.4万元10年投资总回报率=146/（40+84.0096+4+2.4）×100%=111.95%年投资回报率=111.95%　÷10=11.2%

handsome · 发表于 2007-4-10 10:27

其实每一种方案好象都能说出点道理，但市场上所宣传的或被大众普遍接受的是哪种呢？

handsome · 发表于 2007-4-12 20:43

是各位大师看不懂呢？还是不屑讨论？

handsome · 发表于 2007-4-13 11:31

这里只讨论计算方式不讨论精确程度，因为如果要计算精确的话将是一个非常复杂的问题

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投资回报率究竟怎么算？哪种是主流

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