[转帖]菜鸟谈验房(转帖自天涯)

小妖0203

大家平日里买东西都有经验，买件衣服要先试穿一下，满意了再掏钱——这是买的现货，银货两讫，算是成交了；即便要买个大的东西，顶多付点定金，等货到还得去看看，满意的，立马付清余款，拿货走人；不满意的，找出问题，让商家修改，直到符合供货标准再拿货——这算是定制货物了。
　　按道理买房子，也属于定制货物类的买卖行为。你付了定金、收付款甚至全款给开发商，让他帮你造房子。
　　那到了拿房子的时候，至少也应该先看看房子再说呢。
　　
　　好，那回头看看上文说的那个交房程序呢，是不是觉得有问题？
　　对，有问题！
　　也有人说，这里的问题在于不该先清款。对，这个回答基本正确，可以给85分。但这个回答不完整，也不是问题的真正要害所在。
　　从买卖行为来看，即便先清款，也是合法的，不存在开发商侵权。再说了，你几十万甚至上百万都交好了，这万把块钱的尾款又能对开发商起到多大的约束作用呢？
　　
　　所以呀，没有必要在是不是要先交清尾款上面做文章的。交了，别磨蹭！
　　那好，第一个（交款）程序结束。
　　这个时候，作为《合同》的履约一方，你已经履行了合约所要求的全部义务。现在，该行使你的权力了。
　　合同第十一条明文约定，开发商必须会同买方对即将交付的房子进行验收。
　　
　　注意，开发商开始不爽了，他们要你继续把代扣代缴的各项费用也交了。
　　
　　这里需要慎重一点。因为其中的税金等费用一旦到了他们手，万一要退房，他们可以说这个钱已经交到财政局国库去了——试想一下，要从国家口袋里把你的钱掏出来，那是需要多大的努力才能做到？
　　所以，你可以告诉他们，我把卖房子的钱都交给你了，因此，我现在可以有权利验看房子和所有能证明这个房子是合格合法的证明文件。
　　
　　首先，要开发商拿出国有土地使用证明，证明这是国有土地依法转让的。注意，特别要看一下，证明书上有无抵押字样，最好再口头确认一下（原因很简单：万一土地是抵押的，哪天开发商跑了，人家债主来抽地，地抽走了，咱们的房子挂在半空中可是悬不住哇）。
　　噢，看了，土地是合法的，放心了。接下来就该看这个房子是否合法了。
　　证明房子合法，有一个重要文件，应该是叫《房屋建筑使用许可证》，如果没有这个文件，是不能证明开发商已经通过官方验收的（尽管官方验收合格与否与开发商的打点程度成正比，但它毕竟是代表官方的），也就是不能证明是合法的。
　　此外还有一个文件需要验看，那就是消防审批合格批文。没有经过消防审批合格的建筑是不能投入使用的。即便你住进去了，万一消防兵哥哥们一发威，你还得搬出来，没准就在你家门前再安装一个消防箱，你还不晦气死了？
　　这一关，靠的是磨，别听开发商和销售代表的任何解释，没有这个东西，就是证明这个房子不合法！

 

呵呵，开发商总算把你要看的文件都拿给你看啦？行，看明白！没问题吧？没问题咱们现在看房子去。
　　
　　开发商眼珠子一转，话又来了：咱们的房子已经交给了物业公司了，钥匙在他们那里，你要看，要到物业他们那里拿钥匙。
　　什么？物业？！
　　别逗了，物业是虽说是你们指定的，可在法理上，物业公司是全体业主共同聘请的，说得好听一点的，是给全体业主管理物业的，说得难听一点，就是我们的看门狗啊。怎么我房子还没签收，你就把管理权移交到物业啦？不行！你们开发商去把钥匙拿回来，陪着我们去看！当然，你要是需要物业派人陪着，那是你们的事情，我管不着的。
　　
　　一番唇枪舌剑，总算开发商答应陪你们去看房子了。

小妖0203

知道今天要收房子，你做好了必要的准备没有啊？没有？没有你来干什么来啦？不是等着让开发商宰么？
　　
　　好吧，现在开始准备也来得及。

 

验房，准备如下工具和器件：
　　平板A4夹子——写点检记录用的；
　　A4纸若干——记录用；
　　红色黑色水笔若干——作记录用的；
　　油性MARK笔若干——墙面、地面发现问题标记用；
　　大容量高清晰度数码相机——拍照取证用；
　　大水桶2个——万一室内没有水，好去外面提水作漏水试验；
　　熟石灰一小桶——卫生间等地面地漏部位做围堰用；
　　小铁锤一把——敲击墙地面空鼓用；
　　7.5或5米卷尺一把——实地测量用；
　　带灯泡的插头一个——检测室内插座用；
　　小型电动工具一套——现场拆卸检查用；
　　万用表一个——检查电压等用；
　　千分尺或游标卡尺——实测电线电缆线径用；
　　900L水平尺一把——现场实地测量水平、垂直度用；
　　长度大于2米铝合金方料一根——实地检查平整度用；
　　三角塞尺——配合铝合金方料检查平整度用；
　　折叠铝合金梯一把（高度2米）——检查上部用；
　　如果有条件，还可以准备下列工具：
　　镭射三维定位仪——能最快速度找出室内水平度和横向纵向的定位基准。
　　
　　当然，也可以准备一些香烟糖果，以备谈得气氛不好的情况下调节气氛用。
　　
　　好了，再检查一下东西都带齐了没有？邀请来验房的朋友呢？别躲到一边抽烟，来，拿上工具，上楼，验房去者！

 

 

一行人等，长枪短棍，拥进电梯。
　　反正电梯向上开，也需要一点时间，正好利用这个机会，把电梯审视一下。
　　
　　电梯的品牌么，你就不用关心了，无非市面上常见的限客13人的日立东芝一类品牌，好也好不到哪里去，坏也坏不到哪里去。主要的要看看电梯轿厢内有无当地技术质量监督部门颁发的《电梯使用许可证》。
　　这个许可证可不是可有可无的东西，这个是技术质量监督部门经过验收后的凭证，证明这台电梯的安全性能足以保证你和你的家人在每日上上下下的享受快乐的时候，没有高空坠落之虞。
　　反之，如果没有，就证明还没有经过验收，电梯使不能使用的。
　　有没有《使用许可证》？没有？拿出记录本，把这条记下来。
　　
　　好了，到了咱们家的那个楼层了，最后一个走出轿厢的人，注意看一下轿厢和楼层地面的高差。如果有高差很大或者人多没有高差人少了有高差，也需要记录一下，至少能证明这台电梯的调校不到位。
　　别怕麻烦，你住进去了，要用几十年呢。现在嫌麻烦，到时候让你爬20层楼才回到家，你才知道厉害哩！

 

小妖0203

好了，总算到了我付出一辈子的努力还要搭上父母半辈子积蓄才买得起的房子——我们将来的家门口了。
　　
　　慢点进去，先把电梯厅、过道、管道井、电缆井等部位看一看。（这些都是你们出钱买的，为什么不看看？）
　　电梯厅、过道主要的看观感，如果没有很大的不足比如开裂啦、墙角严重不直啦、灯具脱落啦等等的问题的话，就算了，不要提了。
　　
　　管道井、电缆井必须要好好看看——这些地方往往是开发商最淘浆糊的地方。根据消防法规规定，高层建筑的管道井、电缆井必须每两层进行防火封堵。
　　注意了啊，这个规定可不是闹着玩的。很多的火灾报告显示，高层火灾，真正烧死的很少，大部分都是被烟熏死的。而高层井道形成的井道烟囱效应，是帮助大量有毒烟气迅速上升的主要通道。现在明白了吧？进去看看！
　　开发商一般常见的不封堵空洞位于动力电缆井。很大的电缆桥架垂直安装，周边根本没有封堵，电缆桥架内更是没有按照规定用防火泥和防火板进行防火封堵。
　　
　　记下来！毫不犹豫地记下来，并拍照取证！如果日后交涉的时候开发商狡辩，你可以把这些证据拿到当地消防局，去控告消防局不作为。注意呢，消防局签发消防合格证的人是终身责任，他不敢为了袒护开发商而拿他的将来半辈子作赌注的。

 

 

电缆井道看过了？问题记下来了？照片别忘了拍一下。
　　回到过道来，把非常楼梯的防火门也看一下。一般非常楼梯常用的防火门为木制，可以通过把锁具拆下来的方法确认防火门的内部构造。
　　看完了？把门开关几下，看看闭门器是否灵活。差点忘了，还有个最最最要紧的事情：防火门的开启方向，千万要正确啊（向疏散方向开）。
　　既然走到了非常楼梯口，那就顺便进去看看。站在休息平台上能不能看到下一个休息平台的疏散诱导灯？看不到？不行！万一发生火灾，就靠这疏散诱导灯指路呢。
　　
　　公共区域的问题检查完了？
　　那就正式开始验房吧——检验你实际意义上的买下的那个空间。
　　
　　啊呀，苦了大半辈子，等了头两年，总算是看到了我的房子啦。
　　那个开发商的代表呢？过来过来，把钥匙拿来。这时候要注意，拿到钥匙，要你自己开门，以便检查门锁的灵活程度。
　　在门口多停留一会儿，好好检查一下进户防盗门。
　　通常进户防盗门兼有防盗、防火、防撬功能，要分别检验。

 

 

作为甲级防火门，进户门应该为钢制，而且钢板厚度有严格要求。作为验房者检验，可以从猫眼部位或者电子门铃部位用游标卡尺测量钢板厚度并作详细记录。
　　钢质防火门的另一个检验要点是防火填充材料。规范规定防火门必须使用岩棉填充作为防火隔热隔层。但从前段时间本人看过的几个房子来看，有些开发商选用的防火门使用的是填充离心玻璃棉的防火门。这是需要特别注意的。
　　

小妖0203

下面我们来说一下生产商为什么要选用玻璃棉作为填充材料的问题吧。
　　首先要说明：岩棉和离心玻璃棉都是具有很好保温隔热性能的松散材料。一般离心玻璃棉的容重从18~48Kg/m3；而岩棉的容重则在60~140Kg/m3之间。从两种材料的综合性能来比较，岩棉的隔热性能更为优越。所以一般常用的防火制品都选用岩棉作为填充材料。
　　按照消防法规的要求，双层夹心防火门或者防火彩钢板，其耐火程度按照1小时标准的话，要求单面燃烧1小时，不得烧穿，反面温升不得大于90℃。而这个要求除了采用大容重的岩棉或者岩棉加硅酸铝材料才能耐受，一般的玻璃棉在长度一小时的燃烧中，早就烧结了，也就是说防火功能早就丧失了。
　　现在大家知道了吧？如果防火门是伪劣产品，万一发生火灾，可就难逃烤肉的命运啦哇！
　　

 

好，现在回到刚才的防火门内用玻璃棉的话题。
　　大家前面看到，离心玻璃棉的特点是容重较小，也就是单位体积的玻璃棉重量更轻。大家以前住过老房子都有体验：老式实木木门牢靠是牢靠，但是很容易挂角，造成关门困难——为什么？太重。
　　那么比较一下离心玻璃棉和岩棉的容重指标呢，就会发现，哪怕你用一般容重的岩棉，重量都要比离心玻璃棉相差一倍以上。
　　如果真是用岩棉作为填充材料，又要避免门挂角，只有一个办法——加厚钢板和骨架，提高材料的强度，那么这样一来，防火门的造价就要翻倍增加了——开发商和生产供应商的利润就会小了很多。大家不妨到市面上看看一个名牌防火防盗门的售价就明白了。
　　
　　所以，可以很肯定地说，凡是在验房过程中发现了门内有玻璃棉填充的，肯定是伪劣产品！
　　而开发商胆敢在防火门的选用上使用安全防护起到决定作用的伪劣防火门，基本上你不用进门就可以断定，你进了一家黑店！你买的房子得到质量保障的可能性是不会很大的！
　　
　　进户门的还有两个功能分别是防撬功能和密闭功能。
　　防撬功能重要性自不待言。
　　那如何来判断防撬门的好坏呢？大家老房子里大部分装“死不灵”锁，单簧单孔，一张硬纸片就能捣开。那是防君子的锁，根本防不住贼大爷。一扇功能完善的防撬门，必须有上下和门的开启侧都要有安全栓。这样的门才能撬不开。
　　至于密闭功能，主要的目的还是为了消防。大家知道，万一失火，真正烧死的并不多，绝大部分是被烟熏死的。而密闭功能就是要保证最大限度的隔绝失火区域产生的有毒烟气向门的另一侧扩散。因此，在查验防火门的时候，要仔细看一下密闭条的弹性如何、阻燃性如何。

 

看完了防盗防火进户门，还别着急进去。这时候，有两件事需要做一下：一是问一下开发商代表，要他提供防盗门的消防产品质量证明资料——这部分是国家强制标准，他们应该知道也必须知道的，这些资料他们应该要提供也必须要提供的；第二个是顺便拿着你家的钥匙去开开别人家的门——这样的事情可不是发生了一起两起了。别的倒无所谓，万一哪天你喝多了，一不小心拿着你家的钥匙开了邻居家的门，上了邻居家的床，估计那麻烦就有点大了呀~~~
　　

小妖0203

好了，在门外转悠了半天，总算进得门来了。
　　
　　进来咱就抓紧时间，分头行动吧。
　　第一步，先把需要耗时间观察的项目先做掉。耗时间的项目主要是卫生间的盛水试验。
　　那个谁？来，把石灰拿过来，把地漏周边围起来——稍微围得高一点啊，太低了可能有点边角还没有水，围堰就溢水了。
　　好，围堰做好了，那就去拎几桶水来，慢慢从门口倒进卫生间。注意，这个动作稍微慢一点，不然会把围堰冲掉的。
　　忘了说一下了，做卫生间盛水试验，要和楼上楼下的邻居约一下。请楼上楼下的和你同时做试验，这样才能保证验房效果。
　　行了，卫生间也灌上水了，那就先放着吧。24小时之后去楼下看结果就行了。

我们开始看别的部位。
　　从客厅先开始吧。
　　把镭射三维定位仪架起来，调平调正之后打开电源。分别把垂直线对准各个墙角，测量墙角的垂直度误差值；
　　做这件事的同时，用卷尺测量投射到墙面上的水平线与楼板之间、水平线与地面之间的垂直距离并记录。在测量了沿墙角的楼板到地面距离后，还要在中央侧几个点，方法同上。
　　把测得的数据进行分析，可以得到室内净高数据，得到楼面水平度偏差数据，得到地面水平度偏差数据还有墙角垂直偏差数据。把这些数据进行与国家标准允许最大偏差数据的对比，把超出部分列出来。
　　在检测尺寸偏差的时候，还需要用卷尺把室内的净开间、进深尺寸测量一下。
　　最好还需要用三维定位仪在地面定出一个横向纵向的坐标轴，然后验看一下房间有无不方正的毛病。
　　记住！在这个阶段，不要怕麻烦。你当家作主人的机会不多的，要好好把握，过了这个村儿那个店儿，以后再找开发商的后帐就没那么爽气了。
　　
　　用仪器把主要的边角都测过了？好，接下来把墙面平整度也关注一下。
　　把那个铝合金方料拿进来，还有那个塞尺，记录本儿也拿过来。
　　把铝合金方料拿在手上，不要用很大的力（防止铝合金方料变形弯曲），自然靠在墙面上，用塞尺在铝合金和墙面的缝隙处，实测出墙面低凹的误差值，记录下来。
　　注意横向、垂直方向都测一下。
　　这里有几个参考数值供评判之用：
　　墙面平整度误差值不大于4mm
　　地面平整度误差值不大于4mm

 

 

好，接下来，按照这个程序，把主卧室、次卧室、书房等等房间挨着个点检一遍。
　　别忘了，在检查墙地面的时候，顺便用小锤把墙面、地面用小锤轻轻敲击，根据敲击的回声判断墙面、地面是否空鼓。
　　这里需要说明的是，如果你准备装修时用地板，这客厅、房间地面空鼓将不是主要问题，提出来也是为了证明开发商对你的不负责任，为你维权索赔作准备的。
　　但在卫生间、厨房和一部分直接用水泥砂浆粉刷的墙面上，空鼓问题将是个大问题，需要认真对待的，发现一处要用粉笔或油性笔标示一处，同时做记录，如果带了平面图，在平面图上做出标示。
　　估计这会儿开发商代表心里有些发毛了。
　　别管他，咱们继续。
　　

小妖0203

在检验建筑主体质量的时候，门窗是一个重点。
　　前面咱们说了防盗门本身可能存在的问题和检验要点，接下来，在室内部分检验的时候，还需要验证一下防盗门的安装质量。
　　
　　关于验证防盗门的安装质量呢，主要看一下几个方面：
　　1、验看防盗门安装的双向垂直度——如果门的垂直度有问题，会造成自动开关门，时间长了会因为门页偏重，造成变形；
　　2、验看门框收边填嵌是否密实——防盗门的钢制门框四周都有线条收边，收边填嵌的难度较大，如果操作工技术不高或者操作不好，很容易造成周边填嵌不密实，时间长了门边会开裂的。

 

 

 

 

好啦，墙面、地面、进户门都看过了。
　　下面我们来看看窗子。
　　
　　在看窗子之前，首先要了解一个概念：什么样的窗子才叫好窗子？
　　大家知道，现在的新材料五花八门，铝合金啦、塑钢啦、复合材啦等等，很多。但不管怎样，是窗子首先得有玻璃吧？
　　先从玻璃说起。
　　
　　根据国家规定的强制性节能标准，商品房的大部分窗子玻璃必须采用中空玻璃。
　　嘿嘿，就这个中空玻璃需要认真看一下的。
　　大家看下面的两幅图：
　　第一个图片，就是中空玻璃。它具有隔音隔热功能；

 

 

这就是中空玻璃

　　
    

 

 

 

 

第二副图片则是一般的夹胶玻璃，它具有隔音抗震功能和工艺简单、造价低廉的特点，但隔热效果不好。

　　
　　而国家推荐的中空玻璃则是第一种。

 

 

好了，窗子玻璃看过了，现在我们来看看窗框材料和加工工艺。
　　目前商品楼常用的窗框材料多为铝合金（涂装）的和塑钢窗。
　　姑且不论塑钢窗市场鱼龙混杂，复杂不堪，光从物理性能来讲，塑钢窗是有其难以克服的先天不足的：正品的塑钢材料都是有钢骨架外被覆塑料而制成。塑料和钢材的热线性膨胀系数相差近5倍，也就是说，在材料的热变形时，窗框自身也不能同步，长此以往，加增加窗框材料的疲劳系数，降低抗疲劳的寿命。
　　而塑料在大气中的抗老化强度是远远比不上金属制品的。
　　因此，我个人认为，尽量避免选择使用塑钢门窗的楼盘是明智的。

 

 

铝合金因其质量轻，制造工艺简单成为开发商的首选。
　　目前市面楼盘一般流行涂装的铝合金门窗。验房时需要注意检查门窗的开启灵活程度和铝型材的厚度。
　　另外还需要检查施工过程中产生的碰擦、污染对铝合金型材造成的伤害：铝合金型材外壁的涂层一般是型材加工阶段电泳涂装而成，一旦污染很难修复。
　　验收铝合金门窗（包括塑钢门窗）时，有一个细节需要注意的，一旦不能发现，你日后在使用过程中将会无限烦恼。
　　
　　这个细节就是铝合金窗框外侧的排水口。
　　我们知道，无论是移窗还是开窗，窗框的铝合金型材都有向上的突条，而这个突条是妨碍水向外流的；而在湿度温度变化较大的季节（比如冬季），窗玻璃内侧会产生大量的水雾，凝结成水后，顺着玻璃向下流淌直至流到窗框里面。想想吧，如果大量的水顺着玻璃淌下来，却排不出去，你家的窗台下面就好看咯~~
　　因此，在检验窗子时，重点要看两方面：一是有没有开排水口；二是确认排水口是否畅通。一般情况下，铝合金生产单位是考虑开排水口的。更主要的是铝槽内的清洁与否能决定排水口的畅通。
　　方法：用一把小刷子，把窗框的边角部位清理出来，验看一下。
　　当然，如果真的需要你动用刷子或者其他工具去清理窗框的话，这本身就可以单独提出一项指摘事项了：窗框污染严重，需要清理。

 

 

[此贴子已经被作者于2007-6-7 9:39:12编辑过]

小妖0203

好吧，窗内侧大概看了一遍，现在我们抬起头，把室内部分的窗子四周也看看——这种边角部位往往是施工单位做的最不到位的地方——而忽略了这些部位，将来也会有很多的后患产生的。
　　
　　一般来说呢，对室内而言，主要容易产生问题的部位在窗角和上部过梁的部位。
　　大家知道，门窗都是要等到建筑结构主体完成后才安装的，因此门窗角缝的填塞质量直接关系到室内的密闭效果。
　　对于这种地方，很好的检验手段倒也没有，但可以仔细观察一下，门窗周边有没有裂缝，如果有连贯的裂缝，一般就可以认定门窗周边填嵌不良了。
　　
　　看完了窗内侧，且慢回头，室外的窗台也要看看。
　　室外部分的窗台对阻止雨水向室内渗漏起到相当大做用，需要认真对待。
　　
　　验看窗台的方法比较简单，也很实用。
　　把带来的小锤，把窗台平面仔细轻轻敲一遍。凡是敲击能听到空声响的，就能证明窗台是空鼓的，而空鼓是将来窗台下渗水的主要原因；

 

 

在敲击的同时，要特别注意观察：
　　一看窗台与窗子下部的结合部处理。一般作的比较好的开发商，会在窗台下勾缝后打上室外专用的密封胶，可以用手去按压一下，如果胶层还保持一定的柔性，就可以认定这个胶用的还是可以的；
　　二看窗台上面是不是有小裂缝。一栋房子从完工到交付，要很长时间，在这段时间里，日晒雨淋的，窗台上一定比较脏，不大容易看得清楚。但也就是因为脏，使得在有裂缝的地方产生和别的地方有一定的色差。这时候要注意了，有裂缝就会有渗漏，而渗漏的水会在基层和粉刷层之间滞留，经过一个冻融循环，将会产生应力，导致窗台大面积空鼓，继而引起向室内渗漏。
　　三看窗台平面与外墙面、窗立角面之间的结合。这种地方由于施工工艺的差异和操作者水平的高低，往往有不一样的结果，最坏的就是那些地方存在孔洞和裂缝。
　　
　　好了，干了好长时间了，也累了，那就歇一会儿，到阳台上去抽根烟，顺便看看阳台和空调空间（A/C SPACE）
　　
　　来到阳台，倚栏远眺，自然很惬意。
　　不过，窗外美景先别忙着欣赏，咱们以后搬进来，有的是时间。
　　先把目前的验房进行到底了再说。

 

 

这几年的户型，阳台基本上没有全封闭的了，而且大多是玻璃栏板。
　　这就需要看看了。
　　阳台处于室外，直接受环境影响，日晒夜露的，因此玻璃承受的应力是很大的。这就需要玻璃要有别于一般普通玻璃。
　　通常这一类玻璃都需要选用钢化玻璃，厚度应不小于8MM。
　　验看钢化玻璃比较简单，只需要看一下玻璃一角是否有CCC认证标志即可。（虽说如今在中国奸商横行，但还没有多少奸商敢做CCC认证的假）
　　验看钢化玻璃厚度么，只需要用游标卡尺量一下就行了。

小妖0203

阳台上需要重点确认的有以下几点：
　　1、阳台地面的坡度。
　　阳台难免会有雨雪水侵扰，因此排水时必要的。往年的筒子楼都是直接用一根管子伸出阳台外边缘，一到下雨，搞得像小孩子撒尿，很是不爽。如今的设计师明白过来了，一般在靠近阳台门墙方向的墙角留排水地漏。
　　因此，需要验看阳台的排水坡度必须是坡向地漏的。好办，拿个水桶，拎两桶水过来，从对角的最远端倒水，看看水往哪里流就行了。
　　2、阳台地面的空鼓程度。
　　从施工工艺来分析，地面最终完成面的成型是依靠水泥砂浆找平成型的。这种工法极易造成地面找平层的空鼓。我好像在前面说过，对于一般室内地面，空鼓不算大问题——我们一般都会对室内地面进行装修，铺设地板的话，空不空鼓都无所谓；如果铺设瓷砖地面的话，最好还要把地面找平层敲掉才好呢，更不存在问题。但对于阳台来讲，空鼓问题就很重要了。
　　前面说了，阳台是有坡度的，要保证排水功能。而一旦空鼓，阳台上可能的积水就会渗入找平层下，用不了几天，就会找平层开裂，慢慢造成更大的空鼓。
　　大家也许会说，我阳台上也要装修的。对，装修。就看你怎么装修了，贴瓷砖也好，什么也好，因为有坡度要求和室内外高差要求，你是不能考虑敲掉找平层的，只能在那上面做了。即便你瓷砖贴的很好，基层空鼓渗水，你的瓷砖过了几个冻融循环，还是免不了最终空鼓开裂的厄运。
　　所以，我说呀，别怕麻烦，低个头，挨着敲一遍（好在阳台面积也不大，抽颗烟的工夫差不多也敲完了）。
　　
　　阳台敲完了，做了标记没？用粉笔在地面上把空鼓的地方画出来，同时在平面图上相应位置也标出来，方便再次检验。

 

 

接下来，我们利用在阳台上的时间，看一下开发商为你预留的A/C SPACE （空调外机空间）。
　　需要提醒的是，我们一般买房子，阳台只能算一半面积。因此，开发商是不愿意做一个非常大的阳台给你的。
　　而另一方面呢，空调外机位置大多在阳台的某一端，通常那里还有阳台排水立管。看到这里，你需要了解一些专业知识了。
　　首先，你需要知道一个空调外机的最大外形尺寸是多大的。我们家庭用，一般客厅用3HP的柜机就够了，因此，你只需要了解一下3HP 室外机的外形尺寸，只要象3HP这样的大外机也能放的话，基本上其他的也能放得下了。
　　这里以国产某品牌为例，它的KFR-71/DY-S 机型的室外机净尺寸为895*860*330（宽*高*深），加上机侧冷媒管接口长度和操作空间，阳台端空调空间最少要1100MM的空间。注意，这个空间是扣除了阳台排水立管尺寸后的净尺寸。
　　各位，别小看了这个问题，我们这个楼盘有部分楼号就存在这个问题，搞得现在有好多空调外机不得不转过身来，半截子挑在阳台外面，既不好看又不安全。
　　也许有朋友会问了，如果我准备用VRV系统，该如何考量这个空调空间呢？呵呵，一方面我不大赞成使用这个系统——纯粹烧钱，另一方面，这个问题已经可以另外开个帖子了，就不在这里说了吧。
　　目光转回来，看这个眼前问题，如果空调空间的尺寸不够，要认真测量后详细记录下来，以便作两手准备——如果只相差很小，可以考虑将来选用某进口品牌，那种机器外形小巧；如果相差很多的话，别客气，要开发商想办法去。

 

 

好了，阳台、A/C SPACE 差不多都看过了。
　　好吧，现在可以抽颗烟，歇一会儿了。

小妖0203

烟也抽完了，这个主体方面的验收基本上也结束了。把验收中发现的问题记录整理一下，放到旁边，接下来我们开始验收水电方面的细节问题。
　　
　　水电方面一般来讲，主要问题在电线的线径、绝缘，水管路的品牌、管路敷设观感质量、密闭性等。
　　
　　查验电气线路从分户开关开始。
　　首先查一下购房合同——一般购房合同对分户电气容量都有明确约定，把那个约定找出来，按图索骥，对号入座。
　　把分户开关箱的面板拆卸下来，查验配电箱的进户线。先看一下进户线的线路敷设观感质量，如果配线凌乱不堪，就可以很肯定地讲，这家开发商的电气施工质量是好不到哪里去的。
　　切记，查验进户线时，不可以使用游标卡尺去测量线径，否则有触电危险！切记！！
　　那么大家要说了，我们不是在查验线径么，不用游标卡尺，怎么查得出来啊？
　　
　　我说，你这不是傻么？开关上端子有电危险，不能测量，咱们不能从下端子测量么？
　　
　　有一点是可以肯定的，如果开发商要作假，那作假也一定是个系统工程，开发商绝对不会把分户开关进线部分用小线、分户开关室内部分用大线的，基本上看了开关箱的出线就可以判定了。

 

 

好的，指导思想确定了，那我们就开始吧。
　　首先，切断分户开关的主电源开关，当然，各分回路开关也同时切断。把开关下端子的线头拆卸下来，用游标卡尺量一下线径，然后通过简单的计算或者查阅一下电工手册，就可以很简单的得知目前测量的线的截面积是多少平方毫米了。与标准值对比一下，就很容易发现现在你家房子配的线是否符合国家标准了。
　　
　　接下来要检测的一个项目是测定暗敷配线的绝缘电阻。用500MΩ的兆欧表，把插座拆下来，先把两根线短接，测试线路是否通；然后把兆欧表的一个端子引到门外某个接地端子上去，另一根线的线头不要碰到建筑物或人体，然后摇一下，看看数值，记录下来。
　　记住，千万不能用1000MΩ的兆欧表进行测试，否则就是破坏性试验了。另外测试的过程中，人员要注意采取防止触电的措施。
　　
　　电气的这种测试只需要抽样检测即可——要是全部都做，也没那个时间。
　　电气方面检查呢，在开关面板等方面，以本人的观点来讲，是不需要花费什么精力去看的，因为这些个东西都要换掉的——当然，如果你不嫌丢人，就留着用好了。
　　
　　这些测试抽检工作做好了以后，把线路恢复好，把电源送上去，然后逐个开关照明灯具，检验各回路通路情况；把那个带着灯泡的插头拿出来，逐个测试插座回路的通路情况。

 

 

1、这是开发商伙同物业管理公司指定的交房流程，从这个流程上我们可以清楚地看出开发商的霸道和无理。
　　通常我们在编制矩阵图时，都会有一个否定流程对应程序，即一旦流程执行过程中，发现问题，必许要返回上一级或者有相应改善程序，经过了改善程序后才能进入下一级程序。可是，现在呢，你看出来了么？

 

 

信息、网络箱内未清扫
4、A、 地漏部位修补凹陷严重
　　B、地漏本体严重不平

小妖0203

电气方面检查好了，现在检查气水管路。
　　第一步，把所有能开的水龙头都打开（同一时间），——注意啊，厨房等没有地漏的房间要用桶接一下呢，不然会渗漏到楼下去的哟。水龙头打开了，看看水流大小，再突然开关几下子，看看管道有无振动，如果有，记下来，要求增加固定支架——不然日后装修好了，一开水龙头，隐蔽掉的管道还存在振动，那种怪响声可是怪瘆人的哟。
　　注意观察一下，水龙头打开的开始一分钟左右时间内，水龙头出水是否还夹杂着空气——会间歇性的喷出水夹气，如果有，可以证明原来施工时管道压力试验做的不到位，局部没有水进过。要真是那样的话，就需要把你家室内可能在将来影响到你家室内部分的管道接口挨着检查一遍，排除管道接口渗漏。
　　另外观察管道的还需要注意一下管道的材质——一般现在的开发商都使用塑料制品——如PP-R、UPVC一类的管材，一方面是便宜，另方面倒也是国家明令的，没关系。但现在国产的管材实在是鱼龙混杂，需要仔细看一下的。好在这一类管材都会在管道外壁清楚地标示出产地、厂家、规格型号等信息，你需要的只是把那些信息记录下来，回家上网查一下，就能真伪立判。

查验管道的另一个目标是煤气管道。
　　这个东西到现在了还是官商专营的。正因为是官商专营的，质量往往不敢恭维，而且很多时候，煤气公司的工程供应商基本是由毫无专业培训、锄头刚放下的农民工充任的——工价便宜。
　　因此，对煤气管不妨多看一眼。煤气管一般在交房时已经承压送气了，正常情况下泄露是不大可能的。但是，这并不能说明不会存在质量问题。可以在厨房煤气管路的三通接口上仔细观察一下，如果接口使用生料带作为填料并有黑色胶状物的，就比较能放心；反之，如果你能在管道接口上看到残留外露的麻丝的，祝贺你，基本上可以肯定，你发现了开发商的一个大漏洞——这家煤气公司的施工质量极差——麻丝是不能作为煤气管道的螺纹填料的。
　　

 

检查完了给水、给气，现在把排水管路看一下。
　　这里呢，要明白这样一个现实：你在你家房子里看到的排水管是楼上人家的。因此呢，验收排水管，也要像做满水试验一样，要联合楼上楼下业主一起参加的。
　　排水管检验要点主要有以下两个方面：
　　第一、检查排水主立管。
　　现在由于国家产业政策的限制，当然还有开发商预算方面的考虑，几乎所有的楼盘都选择了使用U-PVC管材作为排水管。
　　U-PVC排水管具有很多优点，但需要指出的，它的缺点几乎和优点一样多——比如噪音大，强度低这样的就不说了，收房子时有两点需要特别关注的：
　　A、立管伸缩节的安装与否。前面说窗子时候曾经提到塑料的热膨胀系数，U-PVC管道的膨胀系数在6.0*10-5~8.0*10-5 （mm/m.℃）。
　　这样大的膨胀系数产生的径向应力是很大的，足以把管子自身压迫变形乃至破坏掉。因此，必须在每层安装管道伸缩补偿器，简称伸缩节。
　　大家可以仔细看一下。
　　B、楼层阻火圈的安装与否。大家都知道，塑料的制品不防火，一旦高温到一定程度，塑料管材也会燃烧。为了防止万一发生的火灾把管子烧坏，并向楼上楼下蔓延，必须要在管道上安装阻火圈。
　　阻火圈的作用机理是这样的：当使用环境产生高温时，阻火圈内的强受热膨胀材料强力膨胀；同时阻火圈外部是钢质约束，使得膨胀材料只能向内挤压，直至把U-PVC管道的内腔完全封闭，从而起到了阻断楼层间串火通道的作用。
　　因此呢，阻火圈也属于一种消防产品，作用很大的。
　　阻火圈在安装位置上有严格要求，必须要安装在紧贴楼板的位置，并且要良好固定。
　　大家一定要重点关注一下。

 

第二步，检查水平横支管。
　　检查横支管相对要简单一些，主要是通过目测，看一下管道的坡向何坡度是否正确就行了——如果看的很不顺眼的话，可能就有问题了，这时候可以用水平尺实地测一下。
　　检查横支管的另外一个要点是检查存水弯下部的检修口是否密闭——如果那里泄露，流下来的都是恶臭无比的脏水，所以一定不能大意。检查方法很简单，拿点水灌一下，再到楼下看看就行了。
　　
　　
　　好了，该看的地方都看了，该说的地方也说了。
　　是不是我们的验房之旅就到此告一个段落？

 

收好验房工具，咱们下楼吧，回到售楼处去。找一个可以写东西的地方，把验房记录整理一下，抄写一遍，找个地方复印了一式三份，给开发公司一份，自己留一份——还有一份带到办公室，上网发到这里来~~~，别忘了，交给开发商的验收记录一定要开发商签收。
　　
　　
　　如果大家看了上面这些个内容，按图索骥的话，当然没有什么不可以。但是，这里，本菜鸟还有一句忠告：建筑永远是有遗憾的艺术。告诉大家验房的经验，也是为了让大家把遗憾降低一些。
　　
　　如果各位在实际验房过程中有需要提供技术支持或者解难答疑的，请随时发问，本小菜鸟知无不言。

小妖0203

今天先发到这里，后面还会上一些提问回答的内容~~

大家如果喜欢,如果支持，就顶一下帖~

复制粘帖也是相当辛苦的

[em04]

暧洋洋

好贴，支持[em01][em01][em01][em01]

小妖0203

QUOTE:

以下是引用暧洋洋在2007-6-7 10:12:00的发言：
好贴，支持[em01][em01][em01][em01]

终于有人支持了，[em07]

歪脖树下的昏鸦

谢谢转载

楼主辛苦了

仙人球801

谢谢！收藏喽[em01]

小妖0203

今天上一些提问回答的内容，比较有代表性.

作者：bsdb　回复日期：2007-4-27　12:04:44　
　　　　高层建筑的管道井、电缆井必须每两层进行防火封堵。
　　　　===========
　　　　不是很明白阿
　　====================================================
　　通常呢，高层建筑施工期间，用于将来安装管道、电缆等的垂直井道是不浇筑楼板的（一般情况，也有例外的），那些井道要等到管道、电缆桥架等安装到位以后，另行绑扎钢筋浇筑混凝土的。
　　这个过程就属于一种防火封堵，其目的是防止火灾状况下，因上下温差造成烟囱效应，引起更大的灾难。
　　所以，管道井、电缆井不管是预留的还是后期开口的，管道、电缆安装完成后，必须要进行防火封堵。

　作者：后宫马甲3000　回复日期：2007-5-1　11:24:33　
　　　　用游标卡尺量玻璃厚度？玻璃都没露边，怎么量啊，不懂:(
　　
　　============================================================
　　玻璃做的栏板，是只有两面固定或者用支腿固定的，露边的地方很多的，你注意一下。

这里是另一个论坛问我的关于空鼓的问题我的回复：
　　空鼓一般说来，主要有两种原因造成，分别处理即可：
　　1、粉刷层粘结不良造成空鼓。这种空鼓在外观上有面积大的特点，一般出现在剪力墙的位置。处理方法：先轻击空鼓区域，找出空鼓的大致位置，用笔标示出来，然后让建筑工人用切割机沿标志线外围切割，把圈内的空鼓粉刷层去除，重新涂刷界面剂，待养护期过后，再粉刷普通砂浆即可；
　　2、墙体不均匀沉降引起的应力导致墙体撕裂继而导致墙面空鼓。这种情况常见于剪力墙与普通砖墙结合部，也有因墙体赶工期导致的墙面收缩引起面层空鼓。这种空鼓在外观上比较特别：一般呈上下或水平方向开裂，开裂缝的边缘呈锯齿形。如属于这种情况，要交开发商来处理，因为这种情况DIY是比较困难的。

 

我问一个问题，假如要了一个顶楼，要如何验房才知道楼顶会不会漏水？

验看顶楼是否渗漏，当然最好是连续大雨的天气去了~~。不过这老天爷的主谁也做不到，那就只好用人工方法了。
　　需要说明的是，迄今为止我也没有验收过民用建筑的屋顶，因此不敢说通用——工业建筑的屋面，在做完了防水层以后、做保护层之前，是要做盛水试验的，方法么，和卫生间盛水试验差不多的。
　　在验房时，做试验是一方面，另一方面还要细心：房屋建筑从封顶到交付，还有几个月时间的，而一般的渗漏主要原因在于屋面砼浇筑时的振捣不良（也有屋面变形裂缝造成，那已经是质量事故了）。因此呢，在经过了几个月（总有几天下大雨的）以后，渗漏进去的水分会慢慢渗透到底面的，这样呢，楼板底面会形成一些诸如钟乳石形状的结晶体的（当然很小了），即便粉刷做好了，也能看得出来的。看这个最容易发现的地方在卫生间，那里基本不粉刷顶面。

 

小妖0203

楼主你好这些天我一直在看你的帖，学到了不少。但是毕竟这个行业我很陌生，不懂得东西还是很多。
　　就比如说门吧，现在我的门有两道：出电梯到我家之前，有一个据说是防火门的东西，上面有商标，写的是长沙市防火门厂，可它明明是个木门，怎么能防火呢？
　　进了这道门，有一个一、二平米的空间，然后才是我家的入户门，入户门是防盗门，但是只有边框是金属结构，其余的主体都是类似压制的密度板一样的材质，而且这个防盗门没有商标，没有任何质量认证之雷达俄东西在上面。
　　
　　我想请问：1、对于防火门，国家有什么强制性的规定没有？
　　2、对于入户的防盗门，又有什么强制规定没有？
　　谢谢！

 

你的问题不止一个，回复如下：
　　1、木质防火门是可以的，按照你的描述，也确实是木质防火门。不过一般的说，木质防火门只能作为乙级防火门使用，即防火等级为乙级。
　　2、你说的那个一两平米的地方通常是作为前室使用的，可以起到消防状态下的隔离和缓冲的作用，是个好事情。
　　3、现在的钢框木门也是有的，当然还有可能是门扇也是钢制的，做成了木色——这个技术目前是比较成熟的。即便是木质的高密度板做成的，也是可以的。
　　4、不管是前面说的木质防火门还是进户防盗门，都需要验看质量保证资料，开发商必须提供的。看到资料后上网查一下，如果有备案，就是合格的。
　　5、防火门和防盗门都有相应的强制性标准，你可以上网查一下，也可以等我有空了帮你查一下资料，然后抄录给你。

 

谢谢你楼主，周末还来回复，真是辛苦呢。我想确认一下：
　　　　关于门的质量保证资料，是交房的时候开发商必须给业主的一份书面材料吗？
　　　　可是防盗门连商标都没有，是否可以算做开发商违规呢？
　　==================================================
　　现在来回复你的问题：
　　1、按照国家和地方各级工程质量监督部门的规定，工程建设方必须编制工程质量保证资料，其中就包括防火门的质量保证资料——比如合格证、产品样本书、消防产品形式检验报告（盖生产商或者经销商红章的）等等。这个东西是经过建筑监理签证的，经过当地质量监督部门检查的。尽管如今工程资料假的多（不然不会造出那么多“合格”的建筑垃圾的），但基本的东西还是能看得出来的。
　　不要指望开发商主动给你提供你要求提供的任何资料——不经历风雨，别想看到彩虹 ：）
　　2、商标倒未必一定要做在产品上的。这一点开发商不违规。但是，你可以逆向考虑一下，人家一般的产品都恨不得做广告让全世界都知道，真正好产品为什么吝于贴一个商标呢？

小妖0203

楼主，再请问你一个问题，对带精装修的房子（新房），验房有什么特别的地方？
　　==========================================================
　　谢谢你的提问。
　　关于精装修房，我的观点是和对待家用VRV系统一样，一直表示不支持的态度。但既然存在的就是合理的，那总也是要验收的。
　　
　　首先需要说明一个原则：建筑工程质量控制的最优方式是过程控制，即为在作业前、作业中、作业后均处于受控的状态。
　　
　　那么现在我们回头看看呢，因为是精装修，好多隐蔽工程都做完了，看不见了，自然没办法验收了，总不能拆掉天花板或者地板来查验质量吧？
　　因此呢，除了对精装修房的观感质量进行逐项检查外，还有一个要点是查验隐蔽工程资料。
　　大家知道，在咱们伟大祖国，奸商们的创造力是无穷大的，这一点在工程资料的编制上也同样适用。
　　因此呢，查验工程资料别光看表面，必须要透过光鲜的表面，看到内涵。
　　具体呢，说了太多大家也未必明白，把几个明破绽告诉大家好了：
　　1、监理检查意见。资料编制是一个完整流程，其中，监理验收签字是必要环节。大家查验的时候，可以重点看一下日期和监理签署的意见。有许多笨伯在编制工程资料时，会把监理意见：“验收合格”等内容直接用电脑打印好，监理只需要签个字甚至盖一个名章。这就是破绽——你都没验收，怎么会知道合格的？
　　2、作业顺序。如果资料不是即时编制的，必然会在时间上有所混乱，主要问题一般多见于工序的颠倒，比如2007年5月17日浇注混凝土的，也许是2007年5月18日钢筋绑扎验收完成——那优先浇注混凝土后绑扎钢筋的？
　　3、影像资料。隐蔽工程质量溯源的一个比较好的手段是保存和查验影像资料，因为这个东西不大好作假。
　　4、隐蔽部分材料的质量保证资料，这部分必须有完整的报审审批。

 

我想问下，有第三方的验收公司么。。。这样就可以有专业的人做专业的事情。。。。
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　　你说的一点没错。
　　写这个东西的目的并不是要你自己去DIY 的，毕竟每个人的专业素养不一样的，精力也不够。
　　验房公司呢，据我所知，在上海、南京等大城市有的，地级市好像有验房公司的还不多——这种公司收益小，需要有很大市场作为支撑才能盈利的。

小妖0203

哈哈 我是施工单位的，楼主的介绍还是比较专业的。而且不过全的表面功夫，一般的开发商都比较注意这些问题的，显眼的这些地方都是花了大价钱大力气的，真正值得担忧的是隐蔽工程，可惜这些业主们都看不到，嘿嘿。
　　　　
　　　　楼主及回帖的XDJM们全在开发商和物业公司上，并无人对我们施工单位有任何微词，不胜幸喜。
　　============================================================
　　看来楼上的兄弟真的是工程公司的。
　　不骂工程公司呢，我猜测有两点原因：
　　1、好工程师管出来的。工程公司做的好不好，是开发公司管理的结果，因此首要责任在开发商；
　　2、大家多多少少也知道工程公司如今都是微利在做开发商的工程——一个高层，地上部分，盈亏点应该在1500元/平，到了开发商发包的时候，大概只有1100~1200了。到了这个份上，工程公司也就“把道义放两旁，利字摆中间”了。
　　至于楼上兄弟说的隐蔽工程的问题，本来国家是有用来监管的监理制度的，只可惜如今相当一部分监理——尤其是房地产行业的建设监理，已经沦为了开发商的帮凶——昧着良心挣黑钱，根本就不在履行建设监理的义务——一个心黑的总监理工程师一个楼盘下来白拿一套房子的也不是没有啊。
　　至于楼上兄弟说的无人对工程公司有微词，还有个原因：其实承包开发商工程的所谓大型建筑公司，哪个不是包工头挂靠的？——正规工程公司做这种工程还不亏损死了？既然都是包工头，还能计较什么呢？闹狠了，包工头把钱卷跑了，岂不是害了那帮号称“建筑工人”的农民兄弟？

 

 

现在的房子是不是要符合环保节能的要求阿？
　　　　
　　　　比如玻璃是双层带“3C”标志，等等
　　　　
　　　　希望高人解答一下阿！
　　　　
　　=======================================
　　有环保和节能方面的要求，比如外墙要求粉刷隔热砂浆层；墙体不许使用实心粘土砖；使用中空玻璃等等。
　　不过有一点你需要注意的，开发商在执行这些规定时，会选择性失明的。

 

 

楼主，如果发现问题，开发商爱理不理，总是你爱买不买，要不就去退房吧这种态度，怎么办？
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　　你说的这个问题确实存在。
　　前段时间，在某BBS上，也遇到了这样的问题，一个镇江楼盘，可能是质量问题，几百户业主中的绝大多数采取了沉默或者大吵大闹，只有一位业主向法院进行了起诉，结果法院判决（应该是业主诉状主张的）：退房，开发商返还房款和利息。
　　其实这里面就存在这么一个问题了：无论是选择沉默还是选择大吵大闹或者选择退房，都是不明智的选择——现在的法律方面的退房条款对业主是不利的——5%左右的利息，通胀还不止这么高呢，况且你支付的是贷款利息，他返还的是存款利息，加上房价节节攀升，退房的直接损失要达到30%以上。
　　选择沉默的危害呢，那就不用说了，你个别人硬，开发商尚且敢欺负你，你软了，他还不得把你踩脚底下？
　　大吵大闹？不行，打无好手，骂无好口，更何况开发商们在黑社会方面的动员能力要远远超出你的想象——君不见业主脾脏都给打掉了还没个说法？
　　
　　这么一说，就没办法了么？倒也不是。
　　记住那句话总没错的：团结就是力量。
　　当年毛老人家凭着几杆破枪和超爆的人气不是打败了蒋委员长？在当今河蟹社会里，大家凭借着团结的力量和借助媒体的力量，还是能够绊倒不可一世的开发商的。
　　虽然说这些年讲河蟹讲的老百姓都成了骟马，但血性汉子总还是有的，记住了有理有利有节有人，就行了。
　　
　　另外，如果在江苏（别的地方不知道），江苏交通广播网每周六晚的王泽验房报告可以听一下，需要的时候也可以找他维权——这家伙也是个比较不怕事的主 ：），但是，还是那句话，要有了声势才行，媒体要的是新闻效果。

歪脖树下的昏鸦

谢谢楼主的辛勤劳动

要不这样好了，各位如果有问题，直接提，我经常来看看，能回答的我就直接回答好了。