[转帖]你知道你的小区每年有十几万元的额外收入吗?

内心人

<table cellspacing="0" cellpadding="0" width="100%" border="0"><tbody><tr><td class="le_ht14black" align="center" height="40"><span class="le_ht20black">你知道你的小区每年有十几万元的额外收入吗<br/></span><span class="le_14black"><br/></span><span class="le_12black">2007-06-15 邵峥怡</span></td></tr><tr><td height="10"></td></tr><tr><td class="le_15black"><div id="ozoom" style="ZOOM: 100%;"><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><table cellspacing="0" cellpadding="0" align="left" border="0"><tbody><tr><td><table cellspacing="0" cellpadding="0" width="300" border="0" style="BORDER-RIGHT: #999 1px solid; BORDER-TOP: #999 1px solid; MARGIN: 0px 8px 8px 0px; BORDER-LEFT: #999 1px solid; BORDER-BOTTOM: #999 1px solid;"><tbody><tr><td align="center"><img height="207" src="http://hzdaily.hangzhou.com.cn/dskb/images/2007-06/15/11818354359029393934066852586.jpg" width="300" border="0" alt=""/></td></tr><tr id="enp_pic_detail_tr"><td class="px12" align="left" bgcolor="#e0e0c9" style="PADDING-RIGHT: 3px; PADDING-LEFT: 8px; PADDING-BOTTOM: 3px; LINE-HEIGHT: 18px; PADDING-TOP: 6px;"><div id="enp_pic_detail">　　电梯广告进入不少小区</div></td></tr></tbody></table><table cellspacing="0" cellpadding="0" width="300" border="0" style="BORDER-RIGHT: #999 1px solid; BORDER-TOP: #999 1px solid; MARGIN: 0px 8px 8px 0px; BORDER-LEFT: #999 1px solid; BORDER-BOTTOM: #999 1px solid;"><tbody><tr><td align="center"><img height="136" src="http://hzdaily.hangzhou.com.cn/dskb/images/2007-06/15/11818354359027030155293046261.jpg" width="300" border="0" alt=""/></td></tr><tr id="enp_pic_detail_tr"><td class="px12" align="left" bgcolor="#e0e0c9" style="PADDING-RIGHT: 3px; PADDING-LEFT: 8px; PADDING-BOTTOM: 3px; LINE-HEIGHT: 18px; PADDING-TOP: 6px;"><div id="enp_pic_detail">　　某物业管理公司开具的看房收据</div></td></tr></tbody></table></td></tr></tbody></table>　　你知道你的小区 <p>　　每年有十几万元的额外收入吗</p><p>　　这些钱的去向请你留心</p><p>　　</p><p>　　</p><p></p><p>　　</p><p>　　</p><p>　　记者 肖俊健 陈栋</p><p>　　</p><p>　　不少杭州新建小区的电梯里，最近出现了满墙的广告，业主等待电梯时，挂在墙上的液晶电视还响着“科技理财，祝你扬帆人生”的广告。像这样安置在小区公共空间里的广告手段，最近一两年里正越来越多。</p><p>　　</p><p>　　</p><p>　　</p><p>　　</p><p>　　</p><p>　　登广告的费用是谁收取了呢？是物业公司。谁从中受益了呢……</p><p>　　</p><p>　　</p><p>　　</p><p>　　</p><p>　　</p><p>　　几乎所有的高层小区</p><p>　　电梯里都挂上了广告</p><p>　　记者调查了杭州10家小区，除了一家多层住宅为主的小区外，剩下的高层小区全部装有电梯广告。</p><p>　　家住城西某小区的业主张先生说，电梯口装了楼宇电视，整天放广告；进了电梯，三面也还是广告：“几乎被广告包围了！”</p><p>　　按照市场行情，楼宇电视、电梯广告基本由广告公司承包经营，这些广告进入小区都要经过物业同意，广告公司支付一笔管理费给物业公司，物业公司提供场地，楼宇电视的电源、日常维护调换由广告公司负责。</p><p>　　一位广告公司工作人员说，根据小区档次高低，电梯广告位收费为100－400元/面/年（52厘米×70厘米），每部电梯可做三面，一部电梯广告位的年租金有300－1200元。</p><p>　　城北某楼盘有35部电梯，每部电梯每年收入600元，一年收入21000元；东新路上某小区共有22部电梯，每部800元，一年约为17600元。野风物业的董伟民主任说，相对来讲，安设在一楼大堂的液晶楼宇电视年租金更高，最高达四五千元/梯·年，一般的也要2000多元/梯·年。</p><p>　　</p><p>　　收废品看房子做家政</p><p>　　这些人进小区要缴费</p><p>　　最近，杭州有业主在论坛上将自己所在小区物业的种种收费列了出来。</p><p>　　据业主们反映，物业的收费内容包括出租公共地下室、公共运动场使用费；向小区出入口的摊贩收取占地费；向装饰公司和建材商收取进场费；把底楼改成外来车辆停车场等等。</p><p>　　据调查，杭州城东一家小区一天外来停车数至少超过30辆，按时间不同收取5到10元不等，算下来一年的小区外来停车收费就将近10万元。这种情况在其他小区也很常见。</p><p>　　对于一些经常进入小区的特殊人群，物业公司一般也用收费作为一种管理方式。临近运河的一家小区，物管设立规定：在小区内回收废品者，每年花100元办理专收证，可以垄断小区内收废品的业务，其他人不得入内。</p><p>　　林先生是某中介公司房产经纪人，长期代理一些高端楼盘，通常他只带购买意向非常明确的人到小区看房。因为每次进入小区拿房间钥匙，物</p><p>　　业都会收20元服务费。有新房源时，因为要一连去看几次房，通常每个月支付给物业200元左右。</p><p>　　有类似遭遇的还有家政公司。某家政公司的王经理说，刚进入小区的时候，物业介绍了许多客户，有的小区比较大，一家家政公司还忙不过来，自己所在的小区目前就有3家公司在做，都给物业公司交10%的服务费。</p><p>　　被调查的某小区</p><p>　　一年额外收入达到十八万</p><p>　　记者调查了一处总建筑面积十来万平方米的市中心小区。</p><p>　　除了每年定额的物业费和业主停车费外，该小区的物业有三个额外收入的途径。首先是楼宇广告收入，该小区每部电梯的广告年租金是1000元，小区有14部电梯，一年广告收入14000元。除此之外，还有南北出口4面灯箱广告位，每月租金也有4000元，顶楼上则安了个100多平方米的广告牌，物业以平均每年7万元的价格出让给了广告公司来经营。</p><p>　　其次是外来车辆停车费，每辆车每小时5元，附近公司的车辆是每月100元。一年收入大约50000元。最后再加上介绍家政进小区服务的提成、向二手房中介收取的服务费、废品回收的专卖费，全年几项费用的总收入达到18万元。</p><p>　　物业公司工作人员说，一些收费项目的出台，初衷是为了业主的利益。高峰时段，每天至少有200多人到小区做家政或者看房。由于物业人力跟不上，当时就暴露出了一些问题：有的家政人员忘记关水阀，导致大量漏水；有的中介私自配制进门钥匙，还有在深夜休息时间带人来看房。“因此小区物管中心决定对特殊外来人员进行管理，还对中介看房的时间进行了严格的限制。 ”</p><p>　　物管收入都去了哪里</p><p>　　有些钱用于业主自身</p><p>　　记者调查发现，杭州小区物管的额外收入一般有四种去向。</p><p>　　一是入物业的账，由业委会监管。在一些操作规范的物业公司，每半年或者一年会对各类物业收入进行公示，让业主了解情况。野风物业的董伟民说，野风物业的每一处广告都有租赁合同，业主很容易掌握物业的收入情况，并且查询资金去向。金都物业江定军副主任表示，所有的公共广告收入都归于业主委员会全权处理。</p><p>　　第二，由物业公司代管。名城物业经理施进说：“业主委员会没有建立之前，这些收入被用作物业维修基金；委员会成立后，就转交委员会处理。”</p><p>　　第三，直接补充到物业维修基金。有物业公司表示，目前公司将这笔费用主要用作补充维修基金在使用，“虽然这是物业公司的一笔额外收入，但我们把它补充到维修基金中去了，也属于返还给了业主。”</p><p>　　第四种，占为己有。一家物业管理公司的负责人说，公司是亏本经营，小区广告收入算是一种补贴。</p><p>　　小区额外收入</p><p>　　目前属于监管空白</p><p>　　一些业主已经开始关注小区的额外收入。</p><p>　　家住城南某高档小区的程女士说，每年物业公司会公布一次《财政收支明细》，不过这份收支表只是一张A4纸，贴在每个电梯内，供业主了解。“没有专门召开业主大会公示，缺少监管机制，难以让人信服。”</p><p>　　浙江六和律师事务所律师刘成林认为，物业公司的功能是服务，一切权力来自全体业主的授权，如果要利用小区资源进行营利，须得到业主委员会授权，同时该收入列入业主委员会监管项目。如果物业公司据为己有，则侵犯了业主的权益。如果物业公司在没有得到业主委员会授权的情况下，向广告公司出租电梯广告，那么签订的合同也是无效合同。 </p><p>　　一位从事物业工作多年的人士表示，目前想要对小区公共设施的收入实行管理，还只能依靠业主或者业主委员会的监督，业主如果觉得有问题，可以向有关部门举报。</p><p>　　另有业内人士表示，杭州物业公司目前的支出大约如下：人力资源费用约50％；直接维护养护费用10％；办公等运营费用15％；利润25％。“小区的额外收入如果能在物业公司和业主之间作合理比例的利益分配，可能会是更有建设性的解决手段。” </p></div></td></tr></tbody></table>