点击钱塘江时代下沙新城生活前景 解析国际性副城的8大因素

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<table cellspacing="0" cellpadding="0" width="100%" border="0"><tbody><tr><td class="title" align="center" height="50">点击钱塘江时代下沙新城生活前景 解析国际性副城的8大因素 <hr width="100%" color="#000000" noshade="noshade" size="1"/></td></tr><tr></tr><tr><td align="center">2005年09月14日&nbsp;&nbsp;08:53:34&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<a href="http://www.hangzhou.com.cn/" target="_blank"><font color="#333333">杭州网</font></a>
                                </td></tr><tr><td class="bt_content"><br/><font face="宋体"></font><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>言</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><font face="楷体_GB2312">第二次世界大战后，城市化运动在西方国家迅速兴起，经济活动日益向城市特别是大城市集中，导致大城市规模迅速膨胀，城市空间不断向四周蔓延，带来了一系列的社会问题，如城市人口密度不断增高、就业困难、工业污染严重、交通拥挤、住房短缺等。各国政府不得不采取措施，强行控制城市高密度无计划地开发，限制人口大量涌入。同时，试图在大城市周围兴建副城、新城或边缘城市来缓解大城市日益增长的压力。</font></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><font face="楷体_GB2312">所谓副城，可以定义为：位于中心大城市周围一定区域内新发展起来的集商业、就业和居住于一体的城市副中心的新城；副城与中心城市既保持较为密切的关系又具有很强的独立性；副城具有独特的城市功能和景观功能。</font></p><p align="center" style="TEXT-INDENT: 2em;"><img alt="" hspace="0" src="http://house.hangzhou.com.cn/images/20050801/fc05091401.jpg" align="baseline" border="0"/></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><font face="楷体_GB2312">杭州在2002年“构筑大都市，建设新天堂”的战略构想中提出了副城的概念，即“一主三副”中的三大副城——下沙城、江南城、临平城。2005年6月，杭州市又出台了《关于进一步构筑网络化大都市的实施意见（征求意见稿）》，要求主城人口和建筑进行有规划的疏散，塑造各区块的特色和优势，建立主副城之间的便捷交通网络，重点加快下沙城、江南城、临平城三大副城（以及钱江新城在内）发展，这意味着未来的几年当中，三大副城与主城的交通网络及其城市功能都将更加完善，而随着其城市功能的完善，越来越多的人把关注的目光放到了副城，因此，探讨副城的可持续发展性也将变得更加富有现实意义。</font></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><font face="楷体_GB2312">日前，由杭州市下沙经济技术开发区管委会、浙江大学房地产研究中心以及野风房产三家单位联合组成的课题研究小组，正在对“下沙副城的可居住性”这一课题进行研究，已产生了一些初步的研究成果。目前课题小组的工作内容是借鉴国内外卫星城、新城和边缘城市发展历程，总结出影响副城成长的八个主要因素，这样将更有助于我们了解副城、了解下沙</font>。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>国际性副城成长的8大关键词</strong>&nbsp; </p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>1、城市居住人口数量</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">副城最重要的功能之一就是分散主城区的人口压力。而对于副城成长来说，居住人口的数量也是副城成长中最重要的影响因素。国外的大都市往往是由于人口的压力而规划新的卫星城、新城或边缘城市。这些新城的居住环境往往要比主城区要好，所以国外的富有的阶层往往选择主城区以外的副城来居住。而对于那些规划的副城来说，如果城区居住人口数量达不到应有的要求，没有稳定的常住人口，副城的其他方面发展将受到很大的制约。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">例如巴黎，20世纪60年代后面临人口快速增长的压力，1964年巴黎地区作为一级行政建制正式成立，辖区面积扩大到1200平方公里。考虑到巴黎地区的自然条件、地理条件、历史沿革以及实施的可行性，规划在塞纳、马恩和卢瓦兹河谷划定了两条几乎平行的城市发展轴线，并在其上设立了8座人口规模介于30万－100万之间的新城，作为重点开发的新的地区城市中心。但是，由于巴黎地区人口增长的势头放缓，这些规划的新城并没有完全得到实现。最终到1969年，新城的数量由原来的8个减少为5个，并且每个新城的人口规模不得不下调50％。因此，借鉴国外发展的经验来看，如果没有稳定的一定数量的居住人口，那么副城就不可能得到真正的发展。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>2、住宅匹配数量</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">国外城市发展郊区化的趋势中，大部分高收入阶层往往居住在郊区，因为郊区的可居住性远远高于大都市的主城区。同时副城发展中对城区居住人口的要求也有相应的住宅数量的开发。事实上在国外郊区住宅的价格往往要高于主城区住宅的价格，而在国内，郊区的房价往往低于市区的房价。由于城市化程度不高，副城与主城区都处于快速发展的阶段，相比之下主城区仍具有更强的聚集力。在这个阶段，副城要想发展，疏散更多的主城区人口入住副城，住宅的价格必须具有相对于主城区具有较大的优势，同时保持住宅更多的供应体量。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>3、稳定的产业集聚区</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">有没有稳定的产业聚集区实际上决定了副城在经济上的是否能够独立。如果没有稳定的产业聚集区，副城就不能提供足够数量的就业岗位，而没有足够的就业岗位就不能形成稳定的城市居住人口，副城的发展也会受到影响。从日本发展卫星城的历程中不难看出，有没有稳定的产业聚集区将很大程度上影响卫星城的成败。例如，日本曾经在大都市周围发展的专门供居住、娱乐用的“卧城”，实际的效果并不好，因为这些“卧城”没有稳定的产业聚集区，经济上不独立，不能提供就业岗位，长此以往，“卧城”中的大部分人员仍然要到主城区上班，不但没有为控制大都市人口起作用，反而增加了交通的复杂性。导致“卧城”只是“卧城”，而不能成为副城。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">所以，副城的发展中稳定的产业聚集区是很重要的影响因素，产业聚集区所提供的就业岗位的数量往往决定了副城居住人口的数量。国外的经验认为，副城产业聚集区所能提供的就业岗位的数量应该大于副城中卧室的数量。另外，只有稳定的产业聚集区，副城才是具有经济上相对独立性的城市，才能缓解主城区的压力，才能成为名副其实的副中心。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>4、区位位置</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">副城的区位位置往往决定了副城将来的发展前景。如果副城附近的环境非常优美，具有良好和适宜的居住空间，无疑会增加人们在此居住的信念。国外很多卫星城、新城和边缘城市的发展往往是因为该城市处于一个有特色的区位位置。例如很多国外城市规划的新城都是围绕主城区的交通主干道或者位于离主城区不远的环境优美的河岸等。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>5、交通设施</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">城市郊区化的趋势源于交通工具的发达。正是由于小汽车在发达国家的普及，才引发了城市人们的郊区化外迁。而副城作为大都市的一部分，和主城区有着密切的关系，在很多方面要受到主城区的辐射，而这种辐射必须通过两者之间的便捷交通设施来实现。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">在国内小汽车还没有普及的情况下，副城和主城之间的交通无疑直接影响副城的发展速度。从发达国家的经验来看，他们发达的高速公路系统和铁路系统，使得主城和副城之间协调发展，形成真正意义上的都市区。从上海的经验来看，上海地铁所延伸到的城区，各方面发展都比地铁没有延伸到的地区要好。从居民购房的角度来看，首先考虑的就是地铁经过的副城，因为副城的成长在还没有形成一个相对独立的城市之前，很多居住者依然要回到主城区来工作，因此，交通的便捷性很大程度上影响他们入住副城的选择。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>6、学校资源</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">在国外一个成熟的新城必须有和其规模相应的教育资源，包括从小学到高中的各个级别的教育资源，同时新城的教育资源也是居民选择新城居住所要考虑的重要因素。</p><p align="center" style="TEXT-INDENT: 2em;"><img alt="" hspace="0" src="http://house.hangzhou.com.cn/images/20050801/fc05091402.jpg" align="baseline" border="0"/></p><p align="center" style="TEXT-INDENT: 2em;"><font face="楷体_GB2312">下沙高教园区实景</font></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">在国内，近年来的大学城热也使得很多大都市在其周围设立“大学城”、“高教园区”，并且逐步围绕这些区域形成一个相对独立的城区。因此，对于一个大都市的副城来说，不一定要有很高级别的大学，但是，必须有相对齐全的中幼级教育体系，能够为居民子女教育提高良好的教育环境。而这也正是很多规划中副城中所欠缺的一环，例如，父母在副城居住和工作，但是子女要回到主城区上学，这其实是副城不成熟、不完善的体现。所以在副城的发展过程中，学校资源也是一个重要的影响因素，他不仅影响居民对于副城的居住选择，也影响副城缓解主城区人口压力的功能。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>7、医疗卫生设施</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">对于一个城市来说，医疗卫生设施是居民生活所必需的。德国对不同等级城市建立了严格医疗卫生标准。对于小城镇来说，只需要有医生，药店；对于低级城市，要有专科医生、牙医等；而对于中级城市来说，就必须有门类齐全的医院；对于高级城市来说，要有大型医院、专科医院和急救中心。而对于大都市下面的副城来说，相当于低级城市的要求，要求有医生和药店，相对要求较低。因为，副城是大都市的一部分，它可以利用主城区优势的医疗卫生设施来补充自身的不足。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">所以，对于副城的发展来说，尽管不需要发达完善的大医院体系，但需要相对完善的小医疗体系，如医疗点、药店等医疗卫生设施。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>8、商贸配套</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">在国外新城的发展过程中，由于产业聚集区的形成，其他行业和银行业也纷纷转向郊区的新城，逐步形成新城中心的商贸区，它是否完善也是新城最终成熟的标志之一。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">在国内副城的发展中，开始阶段往往是以工业、居住、大学作为首要发展的行业，而要使副城真正的成熟和独立则需要副城中商贸配套最终形成。一个副城只有完善了商贸配套才能真正意义上成为大都市主城区下的一个副中心。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">&nbsp;</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>依据以上八大影响副城成长的因素，详解下沙新城，可以看到如下特征：</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>1、稳定的产业聚集区促成稳定的居住人口</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">目前下沙的人口构成，大学城目前约16万人，明年估计20万人；常住教师4万—5万人；工业园区企业员工现有6万人；下沙街道人口2万人；在下沙从事商贸活动人员5万人；预计未来疏散主城区人口20万—30万人，远景规划将形成68万人口的城市。按照我国《城市规划法》的规定，将达到50万-100万人口的大城市划分标准，更为重要的一点就是下沙本身就具有稳定的产业聚集区，在经济上可以做到独立，拥有足够多的就业岗位就能形成稳定的城市居住人口，由此也预示着下沙副城的发展将不会受到人口数量的因素影响。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>2、超大体量的东部沿江高尚住宅区</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">目前，下沙交付及在建楼盘主要集中分布在下沙城市中心区和东部沿江地区。根据规划，未来3到5年内下沙将发挥沿江地区的优势，依托大学城以及地铁的开通，形成以休闲、娱乐、居住为核心的东部居住区、东北部、东南沿江地区三个区块。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">下沙目前已有近50万平方米的开发量，野风·海天城、理想·伊萨卡、天元2005等多个项目正在开发，共享区域内一应俱全的大配套，交通、教育、商业等，将使得下沙居住非常方便。如野风·海天城，是野风房产继野风·现代城之后的又一抗鼎力作，该小区定位为杭州首座海洋风情社区，18．1%的建筑密度配合以海洋风情的景观设计，营造出一座休闲时尚的生活之城；与杭四中、文海小学隔街相望；毗邻大学城；地铁1号线设有迎宾路站点，出行便捷。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">相对于主城区高昂的房价，下沙均价5000元上下的房价，具有较强的竞争力，这也许让市民有了更宽阔的选择空间。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>3、产业定位：无污染的国际性先进制造业基地</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">杭州市政府早在2002年，就提出了构建“一主三副六组团”的城市基本骨架。其中“三副”之一的下沙早于1993年就已开始开发建设，前十年一直致力于打造一座现代化工业区，经过十多年建设，如今早已形成了以电子信息、生物医药、机械制造、轻纺食品四大产业为主导的“国际性先进制造业基地”。在某种程度上来讲，下沙早已拥有了成为可持续发展副城的先天条件。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>4、城市环境：生态化</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">下沙东临钱塘江，有江岸11公里，钱塘江的雄壮、秀美形成了开阔的自然景观，同时也给该地区带来了良好的生态环境和空气质量。新一轮规划调整中，这一区域由原来的工业用地转化为住宅用地，房地产的开发以及未来人口的入住必将带动整个区域的协调发展。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>5、区域交通：与主城有大动脉、快速公交无缝连接</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">目前，下沙与外界联系的主要道路有艮山东路和绕城公路，其中，连接城西与下沙交通大动脉———德胜快速路已在紧张的施工当中，预计3年内建成通车，而西起之江旅游度假区的沿江大道的道路部分也将于今年10月完工。</p><p align="center" style="TEXT-INDENT: 2em;"><img alt="" hspace="0" src="http://house.hangzhou.com.cn/images/20050801/fc05091403.jpg" align="baseline" border="0"/></p><p align="center" style="TEXT-INDENT: 2em;"><font face="楷体_GB2312">下沙畅通的绿色交通网络实景</font></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">在交通设施方面，快速公交一号线将于9月份开建，预计年内即可开通，该线路西起黄龙公交中心站，东至下沙高教园区，全长约28公里，基本能保证高峰时段4分钟一班。同时，大家一直以来所期盼的地铁一号线，也将在未来几年当中投入建设，建成后也将成为连通下沙与杭州主城之间的枢纽。届时，下沙的交通配套将得到极大的改善，困扰下沙副城的交通瓶颈也将不复存在。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>6、新世纪的大学城，2010年中幼级教育覆盖率达到75％</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">下沙的三个城市功能定位之一就是“新世纪的大学城”，目前已有15所高校进驻，在为下沙聚拢超常人气的同时，也为下沙增加了文化的气息。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">当然，一个副城的教育体系是否完善，还是应当将目光更多放置在中幼级教育体系上来。目前下沙有小学4所，分别是杭州实验外国语学校小学部、文海实验小学、下沙中心小学以及下沙第二小学；中学4所，分别是杭州下沙中学、杭州实验外国语学校中学部以及杭州经济技术开发区第一中学和杭州第四中学，另外，育英教育集团旗下也分别拥有同名的小学、初中、高中。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">与声势浩大的大学城相比较，下沙的中幼级教育体系还略显薄弱，因此，在新一轮的教育规划中提出了幼儿园一定要和居住区配套建设，到2010年，全区适龄儿童均能接受三年以上的学前教育，与此同时，中小学教育设施的配套，也加快上马。预计未来几年内将建成30所中小学校。其中，小学21所，中学9所。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">到2010年，全区中小学和幼儿园优质教育覆盖率达到75％。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>7、副城式医疗体系基本成形，将新建7万平方米的综合性医院</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">目前下沙共有医疗卫生机构25个，综合医院2个，卫生院一个，属企业、院校及其他部门办医务室（卫生所）19个，医疗机构拥有床位295张，医生数377人。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">在新一轮卫生医疗规划中，将保留东方医院，动用公共中心内用地7万平方米新建一所规模为三级的综合性医院，拥有600-700个床位；在下沙大学城内建内部二级医院一座，床位200张；结合社区安排社区卫生服务机构。到2010年，将设置3个社区卫生服务中心、10个社区卫生服务站，形成一个卫生医疗网，覆盖整个下沙。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>8、商贸配套日趋成熟中，公建配套的用地达200万平方米</strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">如果以成熟副城商贸配套配置的数量来看待目前的下沙，显然是不太能够令人满意的，但是随着下沙三个居住片区入住人口的增多以及大学城氛围的逐步浓厚，下沙的商业环境将逐步完善。今年准备用于公建配套的用地目标是200万平方米。大型的餐饮业巨头麦当劳、肯德基已选择入驻；物美超市现已开始动工建设，易初莲花、世纪联华目前也在选址之中。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">与8大影响副城发展的因素比较以后，不难看出，下沙已经或者即将具备的一些硬性条件，如稳定的产业聚集区、住宅匹配数量、交通实施、人口数量、区位位置等，而一些还不完全具备的软性条件，已经引起了市政府和下沙经济开发区的高度重视，在规划文本中都已经得到体现。因此，给予下沙一点时间，它必将成为一个可以承载生活梦想的国际化花园式生态副城。</p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">（注：本文中的部分观点来源于浙江大学房地产研究所“下沙副城的可居住性”课题研究小组。）</p></td></tr></tbody></table>