【原创】楼盘特色化是下沙楼市的出路

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&nbsp;&nbsp;&nbsp; 今年以来，下沙连续拍了三块地，都比较大，接下来还有千余亩地要拍，下沙房产供过于求的趋势已成必然，再加上下沙的农改居、经济适用房、蓝领公寓、教师专用房、商业配套公寓等，销售形势将十分严峻。<br/>&nbsp;1、下沙区域房产的目标客户群十分狭窄，目前已经形成居住区的物美超市一带，居民基本以高校教职工、工厂白领、个体商人和出租户等为主，绝大部分因为工作在下沙的刚性需求而购买房产，出租率在40%以上，目前下沙商品房、经济适用房、配套公寓等已经发展到一定的阶段、下沙针对的主要为中低价位客户群，下沙区域房产刚性需求市场基本饱和。<br/>&nbsp;2、新开的楼盘必须吸引更大区域的消费者，如城东客户。随着杭州资金、规划、配套突出东部，城市化战略部署日益为开发商共识，城东房产的竞争极为激烈，相对与定位类似的滨江、九堡、乔司、临平等区域，下沙的区域优势并不明显，而高端客户又被钱江新城和老城区抢走。即将开通的德胜快速路是把双刃剑，既方便了下沙出行，又让城西城北成为下沙的竞争对手。<br/>3、下沙最大的财富是每年5万人的大学毕业生，这些大学生很大一部分留在了杭州工作，同时在读的大学生又吸引大量的人流认识下沙，而他们基本覆盖在杭城各个区域，杭州房产逐渐走入成熟，市场将进入潜力挖掘期，这个群体是开发商市场开拓的核心，无疑，下沙房产在这里占有了先入为主的优势，如何利用好这个优势，值得各个开发商作深入研究。<br/>4、下沙即将入驻的开发商多为外地企业，对杭州本地消费形态的认识和本土化需要更多的时间，但外地企业更能打造一股与众不同的风格，为楼盘特色化提供了发展条件。<br/>4、房产概念已经麻痹了消费者，钱塘江、大学城和国际化的口号，无法区别于同区域楼盘，没有为目标客户群带来更多的实惠，已经无法打动日益理性的消费者。<br/>5、定位细分是市场竞争到一定阶段的产物，只要杭城1%的人对你有兴趣，那就是巨大的成功。下沙的楼盘都将很大，这在其它区域中已经不多见，这为打造特色提供了资源，特色化将吸引更多的消费者，打破下沙的区域局限，立足于打造自身的品质，如诗朗以9000元每方的成本打造环保第一楼盘，伊莎卡推出排屋产品等，或者以后推出日本式风格建筑，或者顶尖智能化住宅，或者推出每平方只赚200元超低价战略等，都是市场细分的一种尝试，以产品吸引独特群体，以独特服务满足消费者，当然，这需要相关的开发商大力开展消费者研究，推出有市场潜力定位的产品。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;市场细分——特色化能打破区域概念，突破目前下沙楼市发展的瓶颈，无疑是日益严峻下沙楼市发展的一条出路。