二手房成交量继续下滑 还价余地更大了

暖若水

　　注：本表统计数据中12月成交量为预估值，2011年1月-4月，成交价格统计数据来自透明售房网，5月-12月成交价格由盛世管家提供。
　　2011年，在调控重压之下，杭州二手房市场经历了持续一年的低迷。随着新房降价销售，部分区域一二手房价格倒挂情况趋于普遍，购房者和房东观望氛围更浓，二手楼市成交量创下了近五年以来最低值，小区成交价格也随之下降，部分市中心热门小区二手房成交均价降幅超过两成。
　　成交量为近五年最低
　　据统计，截至12月19日，今年杭州市主城区（不含萧山、余杭）共成交二手房11285套，较2010年全年（25627套）下降了55.96%，较2009年全年（48795套），下降76.87%，为2007年以来的最低值。
　　今年初，延续着2010年年底的活跃行情，部分刚需购房者选择在年关附近购房，2011年第一个月二手房成交量仍在2000套以上（2248套）。
　　1月26日，“新国八条”出台，强化了差别化住房信贷政策，执行更严格的二套房贷款政策，调整了个人转让住房营业税政策。3月，“限购令”杀伤力升级，部分人群被“暂停购房”。
　　限购、限贷等一连串的调控政策，对二手房市场产生了巨大影响。除了传统旺季的四五月略有回升外，春节后其余月份成交量均不到1000套。“购房需求的减少，购房者对房价下跌的预期，使得楼市观望氛围日渐浓厚，直接导致成交量的下滑。”快房网专家、我爱我家市场研究中心周包军说。
　　此后，下沙、临平等周边区域新盘低开或打折现象增多，迅速影响到二手楼市。房东调价步伐往往跟不上开发商节奏和购房者预期，盛世管家经纪人小李的遭遇很有代表性，“开始只要房东降个5万10万，很多客户会来看，最近两个月，越来越多的房东主动打电话来调低价格，但原先谈好的客户又不买账了，10万20万的降价似乎已经勾不起大家的兴致了。”
　　快房网专家、浙江中原地产品牌营销总监荆海燕说：“6月以来，杭州与北京、上海、深圳、广州等城市一样，部分区域陆续出现了一二手房价格倒挂现象，二手房需求遭遇分流。”金九银十直至年底，二手房市场也没有回暖，成交情况更加低迷。

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　　市中心老小区二手房价格松动
　　据盛世管家统计数据显示，截至12月20日，2011年杭城二手房成交均价为20602元/平方米，同比去年（20058元/平方米）微涨2.7%。受到宏观调控政策、一手房降价销售的双重影响，全年各月成交均价中，有5个月的成交均价低于20000元/平方米，10月、11月、12月的二手房成交均价低于19000元/平方米。
　　在这波二手房降价潮中，一直价格坚挺的市中心二手房小区也出现了价格回落的趋势，部分小区价格降幅超过25%。杭州透明售房网在今年3月、11月二手房成交数据中，选取了16个热门小区的成交量、成交均价进行了对比，结果显示有14个小区呈现了不同程度的量价齐跌的趋势，跌幅在10%左右。这批抽样调查的二手房小区，房价跌幅较大的二手房都有一个共性：房龄老、面积小。
　　荆海燕说：“贷款难是影响这类二手房调低价格的主要原因，预计这类二手房价格还有一定的下降空间。” 值得注意的是，部分次新房集中的区域，频频出现一二手房价格倒挂的情况，价格倒挂的战火从三墩、临平、丁桥，延伸到了桥西、下沙、九堡。我爱我家宋文杰说：“价格倒挂区域的一二手房价格差达到了2000元/平方米，有些高的甚至有4000元/平方米，这些区域的成交几乎处于停滞状态了。”
　　中介纷纷涉足一手房销售
　　惨淡的二手楼市，对房产中介的生存是一个严峻挑战。中小中介“关门潮”再起，一些加盟体系中介公司受到的冲击很明显。在2009年楼市高峰时，21世纪不动产在杭州有100多家加盟店，现在还剩下40多家。
　　以往在调控中抗风险能力较强的部分老牌直营门店也遭受波及，“裕兴关闭了所有直营店”、“张裕兴要卖大楼跑路了”、“裕兴拖欠员工工资”，年底前这样的流言一直困扰着杭州裕兴不动产，其负责人不得不开记者会澄清，但也坦言确实遇到不小困难。
　　依然在坚持的中介，则不约而同地把目光投向一二手联动。今年，中海紫藤苑、金地自在城等不少楼盘开盘现场，屡屡出现中介经纪人的身影。
　　“一二手联动已经成为一种趋势，从二季度开始，代理新楼盘的业务量全面爆发了。”周包军说。金地自在城等多个楼盘未参加5月人居展，二手房经纪人帮他们把宣传资料发到现场购房者手上。
　　盛世管家市场部经理韩毅介绍：“今年10月，中海紫藤苑开盘，我们销售了100多套，占开发商当期房源总销售量的3成多，现在还在蓄客中的闻堰府尚公馆项目，现有三分之一以上的意向客户是我们带去的。”
　　“市场好的时候，开发商自己卖房，我们也将主要精力放在二手房业务上。现在，一二手联动对双方来说都是抱团取暖。”韩毅分析说，此前收入不多的一手代理业务，目前已占到该公司总收入的3成左右。现在，盛世管家40多家门店同时代理着30多个楼盘，“这个月就接了好几个新项目。”
　　“今年人很难招，二手置换方面人员不足。”周包军说。尽管如此，我爱我家还是在重点楼盘重点区域成立了一些专门做新房的团队。

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　　2012年如何买二手房？
　　面对严苛的金融、楼市政策环境，一手房降价销售的压力，2012年的二手楼市，多数业内人士并不看好，不少人认为明年将是二手楼市的“冰河期”。二手楼市的成交以小户型为主，大户型成交将持续疲软，成交价格可能进一步走低。
　　盛世管家市场部叶菁对明年楼市有不同的看法，她认为：“刚需购房需求仍然存在，2012年的二手楼市将以稳为主。”
　　按照传统楼市规律来看，淡季是换房的好时机。荆海燕说：“淡季换房主要以小换大，以旧换新，改善居住条件。”
　　淡季换房，不能单纯看价格，更要注重房源的居住性、性价比。快房网专家、住商不动产浙江区域董事长邓力说：“从房屋保值上看，主城区的学区房、降价区域内的次新房保值性较高。”
　　2012年如何买二手房？如何淘到一套保值性高、居住性好的二手房？快房网采访了多位二手房资深人士，他们根据各自的从业经验，整理了一份置业小贴士，仅供参考。
　　1.如何看价格：刚需购房者可缩小关注范围，重点关注自己心仪的几个小区，时时了解价格变化，对于户型较为满意，或有低于市场均价的房源，可以考虑出手购买。
　　2.如何砍价：目前很多房东处于观望中，主动降价的不多，议价空间逐渐增大。购房者可通过看房过程与房东进一步沟通，表达购房诚意后，价格更有可能谈下来。
　　3.如何选房：购房者在买房时，要注重房屋本身的楼层、朝向、位置、配套等硬件情况。
　　4.如何降低贷款成本：鉴于目前商业贷款利率提高，购房者尽量选择用公积金贷款。而商业贷款方面，保持良好的信用记录，适当购买一些理财产品，都对贷款利率及首付有正面作用。