合乎国情的“小产权房”治理之路

张彦周律师 · 发表于 2007-8-4 15:01

浙江国圣律师事务所   张彦周律师　　一个成熟的市场经济制度应该能为企业和公民提供广阔的创新空间和具有充分自由选择权的经济环境。如果没有这样的环境，市场中就会出现许多奇怪的现象。目前游离于正规商品房开发建设体系之外规模日益庞大、日益活跃的“小产权房”就是这样一个鲜活的例子。
<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="18" month="6" year="2007">2007年6月18日</chsdate>，建设部再次就城市居民购买集体土地上建设房屋的风险提示中指出：“目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。”一、“小产权房”是否违法首先应当作出判断的是-----在农村集体所有土地建房不违法。《土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。《土地管理法》还规定，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。也就是说兴办乡镇企业和建造农民住宅可以直接使用农村集体土地；集体经济组织在乡镇土地利用整体规划确定的建设用地兴办的企业可以使用农村建设用地，农村集体也可以以集体建设用地入股开办企业。建设部提示的“村集体组织在本村集体土地上集中建设的农民住宅楼”如果履行了用地许可手续，用地就是合法的，其建造的房屋的所有权依法应当受法律保护。其次，集体所有土地的使用权并非一概禁止转让。城市房地产管理法第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不能转让。而农村房屋没有建立与城市房屋管理体系一致的登记制度，农村房屋没有所有权证。另外，土地管理法也规定，“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”在司法实践中，依据法院判决或者裁定，因偿债等原因发生的强制交易也比比皆是。二、如何治理“小产权房”从目前的情况来看，如果说商品房市场上的供应量依旧像现在这样越来越少，乡产权房就有可能成为替代商品房的一支力量、一个补充部分。但是今后它如何发展，一方面取决于这个市场的形成过程，另外一方面也要取决于外部法制环境，即国家外部的法律对这一问题应该是阻扰、疏导还是承认？笔者认为应该站在统筹城乡之间的土地资源利用，统筹房地产之间的供求关系的高度上，对“小产权房”进行引导和疏导。应该在一定程度上承认其合法性，来加强管理，加强立法，把它纳入房地产市场的一个补充部分，而不是不承认它、忽视它、无视它。目前国家的土地管理制度和房地产管理制度没有很好的衔接起来，从保护耕地的角度来讲，大量的乡产权房都有可能是违规拿地，它们可能违反了现时的耕地保护政策、土地使用制度，但是从房地产市场来讲，这是一种增加住房供给的方式。政府不应该阻止购买乡产权房。在城市中，确确实实有许多人因为在市区内买不起房子，才会冒险去买乡产权房。如果政府严格执法，要将他们的房屋强行拆除，那也不符合和谐社会的标准。所以我觉得这个还是要看将来的政策，但不管今后国家往哪方面走，都应该尽快将这个政策明确下来。结束语----《圣经》说：“就我而论，世界已经钉在十字架上。就世界而论，我已经钉在十字架上。”套用这句名言，我们说，以旧的法制而论，“小产权房”是没有纳入法律保护体系的财产，以“小产权房”而论，过时的法律体系是亟须变革的过时体制。

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