下沙2011：降价赢成交 楼市进入转折点

景德君

    “很多年前，她没有产业集群，没有高教园区，没有商业中心……CBD与她无关，地铁与她无关，世界500强与她无关……”曾经有人这样描述下沙的过去。如今的下沙，不但有CBD、有地铁、有高教园区、有世界500强，还有金沙湖，还是杭州的一大副城。

景德君

    从1999年东海未名园等项目扎营下沙，到2003年华元等本土房企在下沙东部江湾掀起房地产的开发热潮，再到2007年外来大鳄纷纷抢滩沿江板块，引领下沙房价一路走高。

    2008-2009年，还在规划中的金沙湖成了“吸金”利器，和达、德信、龙湖相继进入金沙湖板块，之后该区域的房价突破两万。

    将近十年的发展，下沙的房地产带给人们很多惊喜，不过也正因为如此，投资下沙的成分要高于置业下沙的成分，下沙的价值在2009年大涨行情下已有透支之嫌。

    当史上最严厉的调控来袭，下沙楼市首当其冲。“2011年，下沙几乎成为杭州楼市降价最频繁、降幅最显著的区域，甚至不必加之一。”某媒体人士这样总结了下沙的2011年楼市。

    2011年的杭州楼市落下帷幕，杭州主城区成交23346套。跟往年相比，这个数据显然并不好看，仅比2008年的23202套，象征性地多出了144套，仅相当于2009年的35.2%，跟2010年相比，则下滑了35.1%。2011年，成交套数和金额最多的都是商业地产。

    2011年，下沙成交6878套，占杭州主城区的约29.5%；在主城区销售套数TOP中，下沙楼盘占了五个。虽然依旧领跑杭州主城区销售排行榜，然而翻看下沙2010的销售情况：2010年前11个月下沙商品房成交套数就达到了7553套，会发现2011年市场有着“苦撑”的意味。

景德君

   降价苦撑市场 生存成了第一需求
    撑起市场的是价格，超乎市场预期的大幅降价。而在这一年的降价潮中，你方唱罢我登场，下沙楼市成了几名上市或者知名房企的竞技场。
    2011年6月底，金沙湖板块的德信中外公寓打响了政策出台后的首轮降价，以起价12980元/㎡、均价14800元/㎡低价首发。而在当时，这个区域周边楼盘高层公寓的价格已经达到了22000元/㎡，多层花园洋房的均价甚至已经达到了29000元/㎡。于是，129套房源一经开盘就被抢购一空。
    9月初，位于下沙沿江板块的保利湾天地，以更加劲爆的价格抢夺市场的关注。582套酒店式公寓均价8900元/㎡，直降4000元/㎡，降幅之大前所未有，9月4日开盘当天基本售罄。
    之后，保利湾天地将“低价跑量”进行到底。截至2011年底，保利湾天地已经进入基本清盘的阶段。全年销售1963套，毫无争议地问鼎主城区销售套数排行榜。
    几乎同时，与保利湾天地相邻的世茂广场跟进，同样以低价来赚取销量。853套，成绩不错。
    当降价成为常态，无论是业内人士还是购房者都对此有所适应的时候，12月金沙湖板块的龙湖滟澜山高层公寓大降价，从之前的均价22000元/㎡跌至12900元/㎡，市场重新沸腾。
    这个龙湖地产在杭州的首个项目龙湖滟澜山，曾经以其精致的园林设计惊艳杭城；也就在仅一路之隔的德信中外公寓低价首发时，龙湖滟澜山的营销负责人曾对媒体表示“我们不会降价”。然而，半年过后，龙湖滟澜山一夜之间降低了9000元/㎡。当老业主上门讨要一个说法时，谁的无奈？
    从龙湖滟澜山身上，我们真切地看到了楼市的转折点。在政策调控下的低迷市场中，对于房产开发企业来说，生存成为了第一需求，品牌和名声退居其后。也许，不管销售排行榜上多耀眼，2011年没有赢家。

景德君

    弯道来了 2012年重新出发


    2012年，对于整个楼市而言是充满变数和挑战的一年。对于下沙来说，也是如此。

    2011年虽然让下沙的不少楼盘备尝降价之苦，但他们还是赚钱的，只是赚得比以前少一些而已，毕竟当年的拿地成本还算实惠。2012年，对于以高价拿地的开发商来说，真是的是一场炼狱。

    比如宝龙城市广场，2010年拿地时楼面地价破万，迄今仍是下沙楼面地价最高的项目，面临着面粉比面包贵的尴尬与困境。2011年11月，宝龙城市广场首先推出了排屋，户型面积为188㎡-220㎡，总价439万/套起，至今只成交了1套。原本推出总价60-80万元的高层公寓的计划，最终夭折在2011年。

    比如位于大学城北的杭州碧桂园，楼面地价6196元/㎡，比起旁边由保利、宋都拍得的那几宗地块每平方米还要贵上近千元。

    2012年，接过2011年留下的8244套可售未售房源，加上新的一年新的开发量，可以预见的是步履艰难。

    不过，经过了2011年的历练，开发商的心态已经趋于平和，购房者也日趋理性，当人们重新去审视一个区域的价值时，也意味着新的开始。

    从无数的事实中可以看到，购房的需求依旧存在，依旧强烈。对于商业地产来说，2012年是可以实现快速发展的一年；而对于双限下的住宅而言，如何更加贴近市场、贴近购房者需求显得尤为重要。

    据悉，宝龙城市广场2012年将主打商业，横店影视、汉拿山集团、龙麦KTV、草上飞乐园等主力商家已经正式签署入驻合约。宝龙城市广场营销负责人表示：“商业在我们整个项目中占大头，也许住宅不会赚钱，但是商业可以来弥补。”

    而杭州碧桂园虽然未有明确的推盘计划，但是从开发商处了解到，按照碧桂园一贯的做法，会先做好项目周边的教育配套，增加项目的附加值。据悉，杭州碧桂园周边将会建立一所小学。

    2012年，地铁一号线将于国庆期间开通，下沙的面貌又将有所改变，下沙还是让我们看到了希望。

Eartha

下沙确实在降价中，而且是杭州降得最多的板块了吧。