板块库存调查 祥符板块 供应庞大 会否成为新年价格领袖？

卓别林的眼泪

　09年的土地市场上，来自绍兴新昌的浙江天鸿经过67轮苦战，以6581元/平方米的楼面价竞得祥符2009年9号地块，此举霎时间在杭州楼市引起轰动，而祥符板块也因此如一匹黑马般杀入人们的视野。

　　据住在杭州网统计，09至10年，祥符板块共出让宅地高达7宗之多，因而时隔一两年，11年的夏天，祥符板块终于迎来了供应量爆发期：两个月时间，4盘首开，祥符板块瞬间爆发，成了一个硝烟弥漫的战场。但祥符板块也因此再次一炮而红，重拾人们的关注，获得了不少人的认可。

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祥符板块目前在售楼盘4个(剩余体量49.2万方)，预售楼盘3个(总体量32.4万方)，2012年潜在供应量高达81.6万方

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表1：祥符板块在售楼盘
(项目数：4个；总体量：49.2万方)

序号	楼盘名	建筑类型	户型（平米）	均价(元/平米)	剩余体量（万方）
1	方正荷塘月色	高层	90-160	折后15800	10
2	华盛达阅城	高层、庭院洋房	89-280	14800，悦公馆起价9484	7.4
3	建工丽晶湾	多层	90	17000-22000	5.7
4	阳光郡	高层	85-115	16600-17600	26.1
总计					49.2

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　2011年夏，四盘集中首开，祥符板块存量达49.2万方

　　在去年的逆势中，祥符板块的几个楼盘可以说是最先一波适应市场行情，做出迅速反应的。也正因如此，短短两个月时间，4个新盘集中开盘，祥符板块暗暗的陷入了价格战。

　　2011年8月6日，建工丽晶湾首开，推出2号楼，起价17000元/平米，“漏液排队”的事件虽然在当时引起了不少质疑的声音，但也让丽晶湾博得了不少关注的眼球。

　　2011年8月14日，华盛达·阅城首开，推出12、13号楼，以起价14000元/平米低价入市，这个价格瞬间在坊间一阵轰动，一时间，街头巷尾都在传言阅城的“优惠”。据称，阅城首开的369套房源，当日就去化140多套，在淡市中也算是获得了不错的销售成绩。

　　2011年9月24日，荷塘月色紧跟阅城步伐，推出5号楼190多套房源。原计划以起价16800元/平米入市，但一夜之隔，开盘当日竟又降价1000元/平米。这样急促的临门降价可谓罕见，但经历了诸多低开和降价后的购房者似乎对此并不是特别买账，荷塘月色开盘当日去化率并不高。

　　2011年9月25日，以稀缺小户型为主打的阳光郡首开，推出16、17号楼200多套小户型，虽然价格在开发商看来已是“非常实惠”，但成交量却不如先开者来得令人满意；而同一天，余热未消的丽晶湾趁热打铁，再次开盘推出3号楼，但迄今为止，3号楼去化约达27% 。

　　纵观祥符板块两个月间的这5次开盘，楼盘之间竞争的火药味十足。但是在这个“混战”的最后，祥符板块剩余的体量却依旧达到了49.2万方。2012年，祥符板块背负着49.2万方的存量，却又要迎来一部分预售楼盘的体量，整个板块的供应量达到了顶峰。

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表2：祥符板块2011年4个住宅楼盘销售情况（注：仅统计住宅部分）

序号	楼盘名	开盘时间	推出量	成交量	成交率
1	华盛达阅城	2011.8.14	12#，13#，共369套	155	42.01%
2	方正荷塘月色	2011.9.24	5#，共192套	34	17.71%
3	建工丽晶湾	2011.8.6	2#，共156套	56	35.90%
		2011.9.25	3#，共81套	22	27.16%
4	阳光郡	2011.9.25	16#，17#，共226套	28	12.39%

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　2012年后续供应32.4万方，价格战会否再续？

　　2012年，祥符板块有3个项目预售，分别为德信·北海公园、天鸿·香榭里和耀祥·祥水湾。

　　德信·北海公园总体量为15万方，预计12年2月开盘。10年10月份德信集团以10047元/平米的楼面价拿下该地块，但目前祥符板块在售楼盘打出的均价已经将近16000元/平米左右，对于德信·北海公园来说，当初的楼面价现在来说是比较的。在价格混战一触即发的2012年，德信·北海公园将以什么样的价格入市呢？这是值得期待的。

　　早在11年，体量约13.6万方的天鸿·香榭里就有开盘趋势，但因市场行情，最终还是“坚挺”到了2012年年初开盘。虽然6581元/平米的楼面价相对来说不是最高，但是在行情如此冷淡的一年，天鸿·香榭里最终还能否如当初拍地一样一举成名天下知呢？这也是祥符板块2012年值得期待的事情。

　　2012年，祥符板块3个预售楼盘，总体量共32.4万方，加上2011年剩余体量49.2万方，整个2012年，祥符板块潜在共应量达81.6万方。对于一个面积不是很大的板块来说，这样的供应量也实在庞大。

　　经过了11年夏天那次暗暗的价格混战后，2012年，在供应量的压力下，祥符板块会否再次揭竿而起，成为新年价格战的领袖呢？拭目以待。

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表3：祥符板块预售楼盘
(项目数：3个；总体量：32.4万方)

序号	楼盘名	出让时间	出让面积（平方米）	容积率	物业类型	拿地企业	楼面价(元/平米)	剩余体量（万方）
1	德信·北海公园	2010.10.21	38746	2.8	住宅	德信集团	10047	15
2	天鸿·香榭里	2010.10.21	37402	2.6	住宅	天鸿房产	6581	13.6
3	耀祥·祥水湾	2009.6.23	11971	3.2	住宅	舟山远邦	5874	3.8
总计								32.4