明年申花版块库存调查，潜在供应量超80万方

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2012年的申花板块，仅在售新建商品房项目就有5个，小户型、大户型、毛坯、精装、刚需、改善，货源充足，当然这得益于2009年的大好形势，开发商大片拿地，据本网土地网统计，仅2009年1年，申花板块出让宅地就有5宗之多，因此才有了2011年申花板块多个项目入市的盛况。

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2011年，三盘首开，五盘在售
　　质量申花成为改善性客户首选区域

表1：2011年申花板块楼盘销售情况 楼盘 开盘时间 推出量(套) 成交量(套) 成交率 保利·香槟国际 2011年6月 186 153 82.3% 2011年8月 222 38 17.1% 欣盛·东方福邸 2011年4月 161 130 80.7% 2011年7月 264 92 34.8% 莱德·绅华府 2011年10月 130 50 38.5%

　　2011年6月，保利·香槟国际开盘，推出1、3、4号楼，均价24000元/方
　　2011年8月，保利·香槟国际加推8号楼，均价24000元/方。
　　2011年10月，莱德·绅华府开盘，推出1号楼，起价18593元/方。
　　2011年11月，赛丽绿城·慧园开盘推出2号楼精装房源，折前均价28800元/方。
　　2011年的申花板块也凭借不间断的项目开盘或者加推，一直成为杭州楼市和购房者关注的焦点之一。据住在杭州网统计，2011年，申花板块先后有三个盘首开，目前5个楼盘在售。区域内集中了外来大鳄保利、本土巨头绿城、房企新贵欣盛房产，而这些追求质量的开发商和项目也成为了杭州城市以西为贵的又一处佐证。
　　目前申花板块在售楼盘价格都在20000以上，部分精装楼盘单价更是接近30000元/方。虽然从下半年开盘的项目来看，开发商作出了一定程度上的价格让步，但小户型房源价格仍然接近200万，大户型更接近或者超过300万。对于目前的形势而言，让购房者去接受这样的价格显然需要勇气，更需要实力。
　　据本网统计，截至2012年1月17日申花在售的5个主要楼盘存量到达62.1万方。这主要源于去年的多个楼盘入市，加上宏观调控楼盘去化速度受到较大影响，库存增量明显。不过，不可否认的是，申花也是2011年改善性客群最为关注的区域之一，相信这种关注，随着城西银泰、新武林商业中心等一批具有品牌号召力和影响力的商业配套落地营业还会持续相对长一段时间。

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表2：2011申花板块在售住宅楼盘存量情况
（项目数：5个；总体量：62.1万方）
（数据截止2012年1月17日）

序号	楼盘名	建筑类型	户型（平米）	均价(元/平米)	剩余体量（万方）
1	赛丽绿城·慧园	精装高层公寓	90-200方	28800	8.2
2	保利·香槟国际	高层公寓	89-170	24000	2.3
3	中顺·上尚庭	高层公寓	90-160	23000-27000	8.2
4	莱德·绅华府	高层公寓	88-202	22500	9.6
5	欣盛·东方福邸	高层公寓	90-263	23000-28000	33.8
总计					62.1

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然而，常言道，花无百日红。由于调控，申花板块2010年仅出让3宗土地，其中一块是由佑康置业于2010年3月竞得省属塘北A地块；另外两块均由雅戈尔置业取得，为2010年11月底出让的申花单元21-19地块和R21-17地块，值得一提的是，该两处地块楼面价分别为17751和18114元/方，至今仍为申花地王。

表4：2012申花板块住宅楼盘预计预售情况
（项目数：3个；总体量：21.82万方）

序号	楼盘名	出让时间	出让面积 （平方米）	容积率	物业类型	开发商	楼面价 （元/平米）	总体量 （万方）
1	祐康·紫金府	2010/3/25	39699	2.1	公寓	祐康置地	15953	8.33
2	雅戈尔申花53号地块	2010/11/30	24308	2.7	公寓	雅戈尔置业	17751	6.56
3	雅戈尔申花56号地块	2011/11/30	30148	2.3	公寓	雅戈尔置业	18114	6.93
总计								21.82

　　佑康置业的省属塘北A地块目前案名已经确定，为佑康·紫金府，预计今年开盘，目前处于规划阶段。项目占地面积近4万方，建筑体量逾8万方，规划为高层公寓。
　　而雅戈尔的申花两地块，贵为“地王”，自然一直不欠缺关注的目光，而下半年莱德·绅华府以18593元/方的起价低开，更让雅戈尔地块备受瞩目，当面粉”价格逼近“面包”时，“雅戈尔地块2012年会开工吗？”也成为申花板块和杭州楼市的一大热点。而目前为止，还没有关于雅戈尔地块动工、规划，2012年会开盘的确切消息。
　　从出让土地价格来看，目前处于开发阶段的佑康置业和雅戈尔地块，楼面价均已超过15000元/方，区域的价值一定程度上，显然得到了开发商的认同，这也为未来区域的房价下调带来困难。
　　未来，2012年确定面世的佑康·紫金府有8万方的体量，以及雅戈尔地块总计13.49万方的体量，整个板块潜在新增供应量超过20万方。