新《物业管理条例》解析（1）杭州日报2003.3发表

jianingh6 · 发表于 2005-1-3 20:26

新《物业管理条例》解析
 
浙江天册律师事务所黄加宁
 

开发商与物业公司责权利不清、物业公司专业性不强、服务不规范等问题向来是物业管理中的纠纷与投诉热点。2003年9月1日国务院新的《物业管理条例》（以下简称《条例》）实施。《条例》对业主和物业管理公司的权利和义务作出了更多、更明确的界定。 

《条例》确定了物业管理的六项基本制度
一是业主大会制度。
业主委员会制度在各地物业管理实践多被采用，即由业主召开会议，选举产生业主委员会，然后代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践来看，由于业主委员会集决策和执行于一体，缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，有违权责一致的原则。少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，例如有的住宅小区发生业主委员会作出换聘物业管理企业或同意利用公共设施经营的决定，遭到大多数业主的反对，导致矛盾产生。《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时，明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。同时规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。
二是业主公约制度。
物业管理涉及到多个业主之间的个体利益和共同利益。在单个业主的个体利益与业主之间的共同利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益，单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共秩序和公共利益的有关规定。从这一原则出发，《条例》对各地实施物业管理中已具有一定实践基础的业主公约制度进行了确认，规定业主公约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。这在一定程度上有利于提高业主的自律意识，预防和减少物业管理纠纷。
三是物业管理招投标制度。
房地产开发企业自建自管、建管不分是引发许多物业管理纠纷重要因素，从保障业主自主选择物业管理企业的权利的原则出发，同时也为物业管理企业参与平等竞争创造机会。《条例》突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。并对住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业作了明确规定。
四是物业承接验收制度。
由于建管不分，依附于房地产开发企业的物业管理企业往往无法进行严格的物业承接验收。在物业管理过程中，老百姓反映强烈的质量缺陷、配套设施不完善等热点问题，多数是在开发建设阶段遗留下来的。对业主的投诉，房地产开发企业和物业管理企业相互推诿。为了明确开发建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利，减少物业管理矛盾和纠纷，并促使开发建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，《条例》规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。 
五是物业管理企业专业人员资质管理制度。
物业管理企业要依照全体业主的授权，约束个别业主的不当行为，其工作涉及到很多专业的方面，这就要求物业管理企业具有一定的高素质管理和技术人员，具有科学、规范的工作程序，以实现对物业资产良好的管理与维护。基于基于此，《条例》规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业的资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。同时规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。我部将配合人事部抓紧将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。
六是住房专项维修资金制度。
专项维修资金是解决住房共用部位、共用设施设备发生大修、中修及更新、改造时，费用问题，针对目前存在的专项维修资金交纳范围不明确以及挪用专项维修资金等问题，《条例》第五章中明确规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

《条例》的制度设立将使相关权益权责关系发生下列变化
一、明确区分开发商与物管公司的职责

《条例》规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，这是所有法律中第一次涉及的问题。同时规定房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请前期物业管理企业，并明示双方的权利和义务。《条例》还规定，建设单位应当在物业销售前将其制订的业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
根据上述规定，令业主困惑的开发商和物业管理企业的“扯皮”难题将得以破解。过去的程序是先成立业主委员会，再由业委会招投标选定物业管理公司。当住宅出现质量问题或住区环境问题时，由于建设和管理职责不清，一些开发商和物业管理公司之间互相推委，权责不清，会产生很多的混淆，使问题难以解决。
实际上业主如果在保修期内，发现房屋出现漏水、渗水、裂缝、起砂等质量问题，或房屋面积有差异，或房屋交付逾期、办证逾期或小区的绿化等与开发商楼书所承诺的有出入等等，这些都是属于商品房买卖合同所调整的范围，业主应当找开发商解决问题。物业公司与业主之间是物业服务合同关系，物业公司向业主提供物业服务，业主向物业公司交纳物管费，这是两者最基本的义务。如果物业公司收取物管费后没有尽到物业服务的责任，或物业公司擅自对业主进行罚款，或物业公司的保安未经业主同意擅自闯入业主住宅等等，这些都是属于物业服务合同所调整的范围，业主应当找物业公司来解决问题。
二、明确业主对共用物权的处置权
《条例》规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处置。小区的公摊面积和其他公共部分由于不是很明确，在实际中往往被开发商处置。这一规定把公摊面积进一步具体化，突出了业主的物权，有效地保护了业主的权利。
同时，针对实际中存在的擅自占用物业管理区域内的道路、场地，以及违法进行装饰装修等损害公共利益的行为，《条例》规定，公共建筑和公共设施用途不得随意改变，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途；供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应该依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
条例同时提出，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
三、强化物业管理合同的内容
　　《条例》进一步强化了合同的内容，规定服务内容、物业服务收费等都要在合同中明示。《条例》对物业服务合同的形式和基本内容作了明确规定：业主大会选聘物业管理企业之后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。《条例》还规定，物业管理企业在承接物业时，应当办理物业验收手续，新旧物业管理企业之间要做好交接工作。
　　同时规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。在实践中普遍争议的是物业管理保安责任问题，例如业主家中被偷，或在小区内被盲流殴打，从规定来看，物业管理公司要承担赔偿责任。但是，赔偿受到限制，即在合同有规定的情况下才能适用。
四、强化业主的监督管理权
《条例》明确了业主大会是小区的权力机构，业主委员会是执行机构，同时明确，业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。有关制订和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，使用和续筹专项维修资金等重大事项，须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。根据这一规定，只要物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，即可选聘、解聘物业管理企业。
条例还规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主的财产权利是物业管理的基础，对业主在业主大会会议上投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。
五、限制乱收费行为
针对对巧立名目收费问题，条例规定，物业服务收费应区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制订的物业服务收费办法执行。这样，物业公司今后将难以巧立名目收取服务费用。考虑到目前物业管理市场发育还不完善，物业管理作为一种商品，应遵循等价和有偿原则，在国家必要的指导和规范下，由业主和物业管理企业根据服务内容和标准协商约定。
针对政府收费垄断问题，《条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，从而打破职能部门收费垄断。事实上，此前许多物业管理公司与业主的纠纷都与此有关。因为按照物业管理公司与供电、供水部门的“格式合同”，物业管理公司需要代缴，如果100个业主中有几个业主没有按时缴费，都要物业管理公司负责，这实际上也就是多数业主要替少数违规的业主承担责任。《条例》规定的向最终用户收取有关费用将可有效地解决这一问题。
对空置房物业费负担问题，《条例》虽然没有明确提出建设单位应当承担支付物业管理服务费用的责任，但在物业销售和财产权逐步转移过程中，未销售物业的财产权仍然属于建设单位。按照民事法律关系的基本原则，建设单位作为业主之一，既享有获得物业管理服务的权利，也负有支付服务费用的义务。因此，房地产开发商有义务负担其空置商品房的物业管理费用。
六、限制拖欠物业费行为
物业服务收费困难常常使一些物业管理企业陷入举步维艰、濒临倒闭的困境。按照新《条例》规定，个别业主“搭车消费”、拖欠物业服务费用的行为，将受到业主委员会和法律的监督。〈条例〉规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。这一规定保障了物业管理企业的正常活动，也符合条例所遵循的维护全体业主合法权益的原则。
七、扩大物业管理自主权
选聘物业管理企业实施管理是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况采用其他方式，比如自我管理，或将保洁等项事务直接委托专业公司。〈条例〉本着尊重业主并没有限制制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。物业管理要尊重和维护业主的财产权利，业主可根据实际情况采取其他方式进行物业管理。
《条例》还有业主委员会收益权的规定。这是公共权利具体化在司法上的突破。但是，也存在隐忧，一些属于公共的财产在业主委员会变更后究竟归于谁名下，还需要在今后的立法实践中进一步完善。

log · 发表于 2005-1-4 00:15

以下是引用jianingh6在2005-1-3 20:27:41的发言：
《条例》的不足之处



从对《条例》相关规定的分析来看，它的最核心部分就是保障业主能够依法保护自己的利益，推动物业管理企业依法履行服务职能，以优质、诚信服务取信业主，实现和谐、有序的社区管理。但〈条例〉在制度规范上还不尽完善，主要存在以下几方面的问题。


一、在业主大会的操作上。《条例》对业主大会的权利作了许多规定，但是对业主大会的具体操作，比如，在什么情况下成立业主大会，在什么情况下成立业主委员会，怎样召开业主大会等等都没有规定，这就易于引起实际操作上的问题。


二、投票权的确定。2／3以上业主代表通过的决定是否有效，遭到质疑。《条例》只是规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，要根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。但投票权究竟按建筑面积还是按照住宅套数？或者两者一个为主，一个为辅？《条例》对此并没有具体说明。


三、前后物管的衔接。前期物管去留问题按照《条例》规定，在前期物管与开发商签订的物业服务合同期限未满，但业主委员会与另一家物管公司签订服务合同的，前期物管的服务合同就算自动终止。同时，在前期合同终止后，前期物管也应该将竣工平面图、安装设备说明等所有物管资料移交业委会。但《条例》只是笼统规定了合同终止后，物管资料要移交，至于如何移交，前期物管退出时与业委会如何对接，双方已欠费用如何结清，前期物管对办公场所的装修等诸多方面的前期投入能不能得到补偿，如果能得到赔偿又该如何补偿等，都没有做出具体的规定。


四、业委会法律地位问题。根据我国《民诉法》规定，在我国只有公民、法人和其他组织具有诉讼主体资格，而小区业主委员会肯定不是公民和法人，只能算是其他社团组织。但根据我国的法律规定，只有在民政部门登记注册的社团组织才能具有法律诉讼主体资格，而小区业主委员会只是在房管部门注册，并没有在民政部门登记，所以小区业主委员会在法律上来说并不具备诉讼主体资格。对于业主委员会组织性质和地位，包括《条例》在内的国家法律法规都没有对此明确说明。由于业委会地位问题存在的空白，当业主们的共同利益受到侵害或者小区共同侵害他人利益时，谁来代表业主行使诉讼权利问题有待明确。


五、政府公权如何界定。按照《条例》，当前期物管合同终止后，原来的物管公司就必须撤出，但若赖着不走，在处理该种物业管理纠纷时，这时候政府部门该充当何种角色，起什么作用，权力界限在哪里，能不能动用申请强制执行？《条例》对此没有相关规定。　





《条例》在杭州的实施


国家新的《物业管理条例》实施的同时，杭州市在2003年8月25日出台了《关于贯彻实施国家〈物业管理条例〉的若干意见》（以下简称《意见》）。《杭州市物业管理条例》早于2002年2月1日实施，相对于《杭州市物业管理条例》来说，国务院《物业管理条例》的积极意义在于确认了几大原则：分业经营原则；物业公司竞聘上岗原则；一区一业委会一物业管理公司原则；市场趋向政府监管原则；保护私有财产权的体现，强调人性化物业管理。杭州市结合实际情况通过实施意见的形式出台了若干配套新政策，同时制定了《业主〈业主临时〉公约》等5个示范文本（试行）。配套政策主要包括以下几个方面的内容：


1、针对新《条例》在业主大会程序规定的欠缺，作出补充规定。《意见》规定一个物业管理区域必须成立一个业主大会，业主大会由物管区域内的全体业主组成，并应设立业主委员会作为执行机构。物业管理区域内入住率达到60％以上，或入住率达到30％以上，且物业交付使用已满两年的，应当成立业主大会。物管区域业主人数在200户以上的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。


推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。


《条例》实施之前物管区域内已经成立业主代表大会、业主委员会的，可根据本区域内的具体情况，逐步过渡到成立业主大会，并履行业主大会职责。


2、明确业主大会、业主委员会的筹备和管理工作。在业主大会成立前，应当在物业所在地的区房产行政主管部门指导下，街道办事处（乡镇人民政府）及其委托的社区党委（社区居委会）领导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作并将筹备工作内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。


各区人民政府房产行政主管部门负责指导成立业主大会、选举产生业主委员会、接受业主委员会备案；撤销业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规的决定、责令其限期整改并通告全体业主。


3、进一步明确物业管理招投标工作。开发建设单位在办理商品房预售证前，须完成物业管理招投标工作，并与中标的物业管理企业签订《前期物业服务合同》。一个物业管理区域，多层物业规划总建筑面积在6万平方米以上或高层物业规划总建筑面积在4万平方米以上的，或多层、高层混合物业规划总建筑面积在5万平方米以上的新建物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。


在上述标准之下或投标人少于3个的，经物业所在地的区房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。


4、建设单位应在销售（预售）物业之前，参照市房产行政主管部门制定的示范文本，制定《业主临时公约》，向物业买受人明示，并予以说明。物管企业应在与开发建设单位签订前期物业服务合同后15日内，派相关人员进驻现场，实施前期物业管理并对前期物管工作范围作了明确：（1）熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布置及设施设备功能；（2）向物业买受人解释物业管理政策，并与之签订《前期物业服务协议》；（3）结合物业管理特点，对设计建设方案提出优化修改建议；（4）做好物业交付中，接待业主入住的各项准备工作；（5）做好其他前期物业管理服务工作。


5、细化物业承接手续。物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验中发现不符合要求的配套设施设备、工程质量等问题，由建设单位负责整改。


在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。


6、加强物业管理服务企业及其从业人员的资质管理。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并获得房产行政主管部门颁发的物业管理企业资质证书，方可承接物业，从事物业管理活动。企业的经理、部门经理（含管理处主任）应取得建设行政主管部门颁发的经理、部门经理职业资格证书，方能从事物业管理工作。其他从事物业管理人员应经物业管理上岗培训合格，取得物业管理职业资格证书后，方能从事物业管理工作。物业技术人员应取得相应行业的技术资格证书。


非本市物业管理服务企业进入本市承接物业的，须经杭州市房产行政主管部门资质确认备案后，方能从事本市物业管理服务活动。







新《物业服务收费管理办法》


国家发展改革委、建设部联合下发的全国《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）于2004年1月1日起实施。新办法适用于所有的物业类型，包括住宅、写字楼、商铺等。根据〈办法〉的规定，我国现有物业管理收费有了以下几方面重大调整。　　


其一、新办法在收费原则上，由原来的“合理公开、与产权使用人的承受能力相适应”，改变为“合理公开、收费与服务水平相适应”，这将更符合市场经济质价相符的原则。


其二、新办法首次提出了“物业服务收费酬金制”的概念，将交纳物业服务费的方式分为“包干制”和“酬金制”两种。业主既可以向物业管理企业支付固定的物业服务费用，盈亏由物管企业自行负责，也可以采取酬金制，由业主或者业主大会从预付的物业服务费用中按约定提取酬金支付给物管企业，剩余部分全部用于物业服务支出，结余或不足的部分由业主负责。物业公司在“酬金制”方式下，物业公司只拿应该获得的酬金，其他的物业服务支出费用所有权属于业主，而不属于物业管理企业，这有利于保障物业管理费能够全部用于物业管理。


“包干制”和“酬金制”各有利弊，商办楼、高档商品房住宅小区可以选择酬金制，中低档住宅小区尽量选择包干制。售后公房小区物业管理费为政府定价，只能是包干制；一些中低档商品房小区物业管理收费较低，如果采取酬金制，势必要提高物业管理服务费用。目前，在售后公房小区和中低档商品房小区，虽然物业管理服务费较低，物业公司主营业务亏损，但他们会通过采取其他延伸服务来弥补亏损，对业主较有利。


其三、新办法取消了政府定价，规定了两种价格形式：政府指导价和市场调节价。《办法》规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度（浮动幅度可以达到20%），并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。


其三、新办法取消了代办性服务收费，改变了原来公共性服务收费、代办性服务收费、特殊性服务收费三种类型的收费模式。按照新的《物业管理条例》第45条规定，代办性服务收费应由专业服务单位向物业公司支付，而不应由业主支付。物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。


其四、物业收费成本构成上也发生新的变化。《办法》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护、办公、物业管理企业固定资产折旧和物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险等费用。新的物业服务成本增加了一项“物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用”，这有利于保护业主财产的安全防范风险。


其五、加强费用和成本计算的公开性。〈办法〉规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。实行酬金制的物业管理企业还应该公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次向业主委员会公布收支情况。另外，物业公司向业主代收水、电、气费时不得加收手续费等任何额外费用，已竣工但尚未售出的房屋，其物业费由开发建设单位全额缴纳。加强对费用成本计算标准的透明度，有利于改变目前硬性收费和物管公司盲目支配费用的问题。


此外，主要还有以下几方面的规定


一是统一费用界定标准。〈办法〉规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。


二是对业主拖欠费用行为的监督。《办法》规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardID=48&ID=117278&page=1

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LJF · 发表于 2005-2-28 20:57

接下去房子交付了，物业管理和业主委员会组成会成为一个重要问题

xujian · 发表于 2005-3-1 09:37

是啊。物业管理好不好很要紧的。否则，你们和他们就天天吵架好了。路坏了也没有人来管理。车辆吗乱停。树木也没有人来修剪。问题多了去了。说实话，物管好的房子，就是卖的价钱也高好多。

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新《物业管理条例》解析（1） 杭州日报2003.3发表

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