新《物业管理条例》解析(2) (杭州日报2004.3发表)

jianingh6 · 发表于 2005-1-3 20:27

《条例》的不足之处
 
从对《条例》相关规定的分析来看，它的最核心部分就是保障业主能够依法保护自己的利益，推动物业管理企业依法履行服务职能，以优质、诚信服务取信业主，实现和谐、有序的社区管理。但〈条例〉在制度规范上还不尽完善，主要存在以下几方面的问题。
一、在业主大会的操作上。《条例》对业主大会的权利作了许多规定，但是对业主大会的具体操作，比如，在什么情况下成立业主大会，在什么情况下成立业主委员会，怎样召开业主大会等等都没有规定，这就易于引起实际操作上的问题。
二、投票权的确定。2／3以上业主代表通过的决定是否有效，遭到质疑。《条例》只是规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，要根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。但投票权究竟按建筑面积还是按照住宅套数？或者两者一个为主，一个为辅？《条例》对此并没有具体说明。
三、前后物管的衔接。前期物管去留问题按照《条例》规定，在前期物管与开发商签订的物业服务合同期限未满，但业主委员会与另一家物管公司签订服务合同的，前期物管的服务合同就算自动终止。同时，在前期合同终止后，前期物管也应该将竣工平面图、安装设备说明等所有物管资料移交业委会。但《条例》只是笼统规定了合同终止后，物管资料要移交，至于如何移交，前期物管退出时与业委会如何对接，双方已欠费用如何结清，前期物管对办公场所的装修等诸多方面的前期投入能不能得到补偿，如果能得到赔偿又该如何补偿等，都没有做出具体的规定。
四、业委会法律地位问题。根据我国《民诉法》规定，在我国只有公民、法人和其他组织具有诉讼主体资格，而小区业主委员会肯定不是公民和法人，只能算是其他社团组织。但根据我国的法律规定，只有在民政部门登记注册的社团组织才能具有法律诉讼主体资格，而小区业主委员会只是在房管部门注册，并没有在民政部门登记，所以小区业主委员会在法律上来说并不具备诉讼主体资格。对于业主委员会组织性质和地位，包括《条例》在内的国家法律法规都没有对此明确说明。由于业委会地位问题存在的空白，当业主们的共同利益受到侵害或者小区共同侵害他人利益时，谁来代表业主行使诉讼权利问题有待明确。
五、政府公权如何界定。按照《条例》，当前期物管合同终止后，原来的物管公司就必须撤出，但若赖着不走，在处理该种物业管理纠纷时，这时候政府部门该充当何种角色，起什么作用，权力界限在哪里，能不能动用申请强制执行？《条例》对此没有相关规定。　

《条例》在杭州的实施
国家新的《物业管理条例》实施的同时，杭州市在2003年8月25日出台了《关于贯彻实施国家〈物业管理条例〉的若干意见》（以下简称《意见》）。《杭州市物业管理条例》早于2002年2月1日实施，相对于《杭州市物业管理条例》来说，国务院《物业管理条例》的积极意义在于确认了几大原则：分业经营原则；物业公司竞聘上岗原则；一区一业委会一物业管理公司原则；市场趋向政府监管原则；保护私有财产权的体现，强调人性化物业管理。杭州市结合实际情况通过实施意见的形式出台了若干配套新政策，同时制定了《业主〈业主临时〉公约》等5个示范文本（试行）。配套政策主要包括以下几个方面的内容：
1、针对新《条例》在业主大会程序规定的欠缺，作出补充规定。《意见》规定一个物业管理区域必须成立一个业主大会，业主大会由物管区域内的全体业主组成，并应设立业主委员会作为执行机构。物业管理区域内入住率达到60％以上，或入住率达到30％以上，且物业交付使用已满两年的，应当成立业主大会。物管区域业主人数在200户以上的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
《条例》实施之前物管区域内已经成立业主代表大会、业主委员会的，可根据本区域内的具体情况，逐步过渡到成立业主大会，并履行业主大会职责。
2、明确业主大会、业主委员会的筹备和管理工作。在业主大会成立前，应当在物业所在地的区房产行政主管部门指导下，街道办事处（乡镇人民政府）及其委托的社区党委（社区居委会）领导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作并将筹备工作内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。
各区人民政府房产行政主管部门负责指导成立业主大会、选举产生业主委员会、接受业主委员会备案；撤销业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规的决定、责令其限期整改并通告全体业主。
3、进一步明确物业管理招投标工作。开发建设单位在办理商品房预售证前，须完成物业管理招投标工作，并与中标的物业管理企业签订《前期物业服务合同》。一个物业管理区域，多层物业规划总建筑面积在6万平方米以上或高层物业规划总建筑面积在4万平方米以上的，或多层、高层混合物业规划总建筑面积在5万平方米以上的新建物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
在上述标准之下或投标人少于3个的，经物业所在地的区房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
4、建设单位应在销售（预售）物业之前，参照市房产行政主管部门制定的示范文本，制定《业主临时公约》，向物业买受人明示，并予以说明。物管企业应在与开发建设单位签订前期物业服务合同后15日内，派相关人员进驻现场，实施前期物业管理并对前期物管工作范围作了明确：（1）熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布置及设施设备功能；（2）向物业买受人解释物业管理政策，并与之签订《前期物业服务协议》；（3）结合物业管理特点，对设计建设方案提出优化修改建议；（4）做好物业交付中，接待业主入住的各项准备工作；（5）做好其他前期物业管理服务工作。
5、细化物业承接手续。物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验中发现不符合要求的配套设施设备、工程质量等问题，由建设单位负责整改。
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。
6、加强物业管理服务企业及其从业人员的资质管理。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并获得房产行政主管部门颁发的物业管理企业资质证书，方可承接物业，从事物业管理活动。企业的经理、部门经理（含管理处主任）应取得建设行政主管部门颁发的经理、部门经理职业资格证书，方能从事物业管理工作。其他从事物业管理人员应经物业管理上岗培训合格，取得物业管理职业资格证书后，方能从事物业管理工作。物业技术人员应取得相应行业的技术资格证书。
非本市物业管理服务企业进入本市承接物业的，须经杭州市房产行政主管部门资质确认备案后，方能从事本市物业管理服务活动。


新《物业服务收费管理办法》
国家发展改革委、建设部联合下发的全国《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）于2004年1月1日起实施。新办法适用于所有的物业类型，包括住宅、写字楼、商铺等。根据〈办法〉的规定，我国现有物业管理收费有了以下几方面重大调整。　　
其一、新办法在收费原则上，由原来的“合理公开、与产权使用人的承受能力相适应”，改变为“合理公开、收费与服务水平相适应”，这将更符合市场经济质价相符的原则。 
其二、新办法首次提出了“物业服务收费酬金制”的概念，将交纳物业服务费的方式分为“包干制”和“酬金制”两种。业主既可以向物业管理企业支付固定的物业服务费用，盈亏由物管企业自行负责，也可以采取酬金制，由业主或者业主大会从预付的物业服务费用中按约定提取酬金支付给物管企业，剩余部分全部用于物业服务支出，结余或不足的部分由业主负责。物业公司在“酬金制”方式下，物业公司只拿应该获得的酬金，其他的物业服务支出费用所有权属于业主，而不属于物业管理企业，这有利于保障物业管理费能够全部用于物业管理。
“包干制”和“酬金制”各有利弊，商办楼、高档商品房住宅小区可以选择酬金制，中低档住宅小区尽量选择包干制。售后公房小区物业管理费为政府定价，只能是包干制；一些中低档商品房小区物业管理收费较低，如果采取酬金制，势必要提高物业管理服务费用。目前，在售后公房小区和中低档商品房小区，虽然物业管理服务费较低，物业公司主营业务亏损，但他们会通过采取其他延伸服务来弥补亏损，对业主较有利。
其三、新办法取消了政府定价，规定了两种价格形式：政府指导价和市场调节价。《办法》规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度（浮动幅度可以达到20%），并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
其三、新办法取消了代办性服务收费，改变了原来公共性服务收费、代办性服务收费、特殊性服务收费三种类型的收费模式。按照新的《物业管理条例》第45条规定，代办性服务收费应由专业服务单位向物业公司支付，而不应由业主支付。物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
其四、物业收费成本构成上也发生新的变化。《办法》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护、办公、物业管理企业固定资产折旧和物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险等费用。新的物业服务成本增加了一项“物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用”，这有利于保护业主财产的安全防范风险。 
其五、加强费用和成本计算的公开性。〈办法〉规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。实行酬金制的物业管理企业还应该公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次向业主委员会公布收支情况。另外，物业公司向业主代收水、电、气费时不得加收手续费等任何额外费用，已竣工但尚未售出的房屋，其物业费由开发建设单位全额缴纳。加强对费用成本计算标准的透明度，有利于改变目前硬性收费和物管公司盲目支配费用的问题。
此外，主要还有以下几方面的规定
一是统一费用界定标准。〈办法〉规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
二是对业主拖欠费用行为的监督。《办法》规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

log · 发表于 2005-1-4 00:55

4、建设单位应在销售（预售）物业之前，参照市房产行政主管部门制定的示范文本，制定《业主临时公约》，向物业买受人明示，并予以说明。物管企业应在与开发建设单位签订前期物业服务合同后15日内，派相关人员进驻现场，实施前期物业管理并对前期物管工作范围作了明确：（1）熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布置及设施设备功能；（2）向物业买受人解释物业管理政策，并与之签订《前期物业服务协议》；（3）结合物业管理特点，对设计建设方案提出优化修改建议；（4）做好物业交付中，接待业主入住的各项准备工作；（5）做好其他前期物业管理服务工作。

似乎签了前期物业管理协议的业主没被出示临时业主公约和被解释物业管理政策吧？好在偶还没签，还有机会要求看业主临时公约，了解物管政策：)另外，杭州的物管条例规定乐手预收的物管费用最多可以预收1年，但未入住的时候只要负担70%的物管费用； 请问黄律师： 交房的时候预收的物管费用上限是不是8个月啊？ (12*70%=8.4, 交房后一般都要先装修后才入住)

jianingh6 · 发表于 2005-1-4 11:08

根据条例，最多预收12个月物管费的70%。

log · 发表于 2005-1-4 11:39

哦，谢谢拉：） 现在好多小区交付据说都是预收12个月的物管费的(100%)，黑阿

xujian · 发表于 2005-3-1 09:41

一般是收3到6个月的

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