都市广场II项目文件分析----揭开现象，透视本质

漫步随风

某中介在继将高风险的大桥债券包装成国债在中国销售之后，又将另一个项目包装成“奥巴马”特批的项目，屡试屡爽的原因就是因为中国投资者对英文不熟悉和对美国相关的金融产品以及债券制度不熟，偷梁换柱。下面将几个明显的错漏之处供投资者参考分析，望读者不吝赐教，让大家远离风险，让大家能够顺利拿到美国绿卡和保证本金的返还。
都市广场II项目，号称有华盛顿特区的拨款而且无需归还，华盛顿特区的拨款是由特区发债券，然后由特区的税收来返还债券本金，所以项目无需归还该拨款。其实只要投资者认真看看拨款的条文，就会看到风险所在之处：
1.这个所谓的拨款其实是华盛顿特区的一个债券贷款，该债券由从都市广场II项目收到的税收来作为担保和归还。如果从都市广场收到的税收不足以归还债券，特区政府有权利拍卖都市广场。这意味着作为借款人的EB5投资者没有任何的保障。
2.为了能够归还特区债券，所有都市广场的租户都需要给更高的租金和税收，这意味者所有租户的经营都会是比较艰难的。他们能否持续经营是一个迷，EB5的借款能否归还也会是一个迷，因为EB5借款的归还是靠租户的租金收入
3.为什么开发商无法融到银行资金而政府资金却愿意进入？因为本身项目就不好，地段不好，商业银行认为风险高，加上开发商本身并无资金实力以及没有很长的开发经验。政府愿意进入，本身就是因为，对于政府来说，3千多万的债券就拥有了整个项目的抵押。就算项目失败，只要建成，政府是不会输的。但是EB5投资者却看不到任何的书面保障。在没有办法的情况下，只能转向EB5资金。
4.所谓的A+评级，因为所发的债券并不是用州政府的税收和资产担保，而是一个企业债，用企业的税收来担保，到时不能还款的话，只能拍卖项目，债券的购买者能认为这是A+信用吗？这是一个很好的偷换概念的在中国市场的营销手法。
我们再看看所谓的联邦政府FHA拨款文件，这是一个天衣无缝的巧合。奥巴马政府要开发的是O'STREET，FHA的拨款文件是对整个街区的基建设施进行改造，修路和水电煤，这跟都市广场项目没有任何的关系，不懂英语的投资者一定要小心。就好像政府如果拨款100亿改造王府井大街的道路和水电煤，刚好你要在那里修一个购物中心，你拿着政府的拨款批函，说政府已经同意投资100亿到这个购物中心一样，这是一点都不靠谱的。
更有甚者的是，联邦政府所说的就业有2400个岗位，这个都市广场的就业报告也往2400来靠，以造成一个很真实的假象，让投资者误认为联邦拨款就是针对这个项目的。其实，跟这个项目一点关系都没有。联邦政府的拨款是用于修道路和搞基建，而非都市广场项目，整个拨款文件都不会出现都市广场的地址和名字，当然，会出现O'STREET,否则，庞氏骗局如何成真？
要验证我的说法，非常简单。只要把特区的拨款文件和联邦政府的拨款文件翻译出来，你就会一清二楚。如果你去问项目方拿经济计量分析报告来判断就业机会数，可以说，肯定不会是权威机构做出的，因为美国的4个权威机构一再拒绝该中介的擅改就业报告的要求。为什么要擅改就业报告？就是为了在中国宣传，就是为了项目好卖，至于以后是否能拿到绿卡，这是投资者的事情，这个中介在美国几个权威那里已经是被敬而远之，没胆量跟他合作了。
再看看入驻的酒店。CAMBRAIA，在美国就相当于中国的如家酒店，房价都在60-90美金左右。如果如开发商所说的那样，早就该是凯悦或者洲际之类的顶尖集团进驻了。无法引来高端品牌进驻的主要原因，就是因为地段不好。说来也怪，如果奥巴马为了一个如家酒店等级的酒店所入驻的地点来拨款，也许美国的官员都脑残了。。。。
我们再看看EB5的资金比例。
总投资2.9亿，撇开根本跟项目不搭嘎的所谓联邦拨款1.28亿和第三期投资6000万，剩下的是开发商的股权投资2600万和特区政府债券税收抵押拨款3865万和EB5投资者4000万。这代表什么？这代表整个项目，要靠的就是特区政府的税收抵押债券拨款和投资者的钱才能启动。EB5资金比例占比是50.85%，而非14%！风险如此之大。
这个项目如果是用RIMS II来算就业，权威的经济学家不会把不搭嘎的投资都算上去的，作为II期的投资者，三期的预算跟你的绿卡根本就不搭噶，而且还是海市蜃楼，也不会给你创造就业，所以，剔除掉联邦和三期的预算，剩下的就业机会粗算算650个都不到，比移民局要求的800个低的多，大家的绿卡又如何保障呢？
我们的项目“包装”专家，你们还有良心吗？