[转帖]商业地产商如何与外资银行合作

日行一骗

<P>            为方便商业地产商与外资银行合作的时候进行谈判和打交道,特发布《海外投资机构与房地产企业在商业地产领域的合作机制与运营模式》</P>
<P>           房地产业本身和金融业是密不可分的，目前国内房地产的融资渠道比较单一，2003年前房地产的主要融资是来自于商业银行，商业银行有一个特点是国际商是要追求稳健，所以他的融资成本比较低，但是同时在控制风险方面，也就是说不管商业地产还是地产，他的开始阶段，商业银行能够进入的时候是比较苛刻的，因为他要控制风险，所以在信贷方面把握得比较紧。所以限制银行贷款，商业银行融资相对比较宽松，为解决地产方面的风险，规范性的要求在国外的商业银行已经有制度进行规范。
              目前，外资银行在国内做房地产融资的种类有：</P>
<P>1、楼宇按揭，这个主要是提供给买房者或投资者，除住宅外，还可以购置商业地产、写字楼等。</P>
<P>2、抵押套现，现在国内这种类型的融资比较少，私营企业商业银行融资比上市、跨国公司融资要少，自己的资金抵押给银行，套现进行经营的周转或开发新的项目。</P>
<P>3、商业抵押贷款和定期抵押贷款，这是提供给房地产项目，区别在于还款方式有区别，比如先还利息，有宽限期后，开始还本金，这样可以减低还宽压力。商业贷款区别与按揭贷款，即不是定期定额地还款。</P>
<P>4、建筑贷款和开发贷款，这是新推行的模式，这是针对房地产、商业地产的开发商推行的，目前申请房地产融资的条件列举如下：从物业的类型来说区分写字楼、商用楼。产权方面，目前外资银行对于长期的贷款需要物业的产权证，但是建筑贷款只需要初级证就可以。从股东的背景，投资者的背景等去考虑，分析资金的缺口。外资银行一般会一次性解决你现在所缺的资金，再有这是现金流的分析，也就是考察你融资的能力，大家的概念主要是变偏向与未来，也就是这个项目的发展前景，这以预测为主，这跟其他的金融机构一样，再确定借给你多少钱。
在抵押率方面，一般外资银是50％，希望你作整体的抵押，不希望有拆分，不希望拆散抵押，他不希望一个物业抵押给多个银除非你的的股东比较背景比较强。对于抵押物的销售和出租收入，会安排监管，跟外资银行商谈融资的时候，如果你的股东背景或投资者，或经营物业的承租人，是国际的指明企业，一半外资银行比较接受，在这个情况下，与外资银行融资会比较顺利，这是一个优势。

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