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最近的房地产市场，交易量普遍增加了，兼有部分楼盘和部分区域的价格回暖的迹象，但主要的价格变动趋势还是“正在企稳”的特征。 前期，市场中关于政策的争论和说法层出不穷，最后定调为两句话：“不放松”和“务实细化”。这是颇值得品味的两句话，意味着根据去年的调控经验，该坚持的要坚持，该调整的要调整。我个人的理解是，“新国八条”制定的基本框架，核心是“限购限贷”的规定，是不会改变的。但是，去年调控过程中，尤其是下半年出现的“刚性需求贷款难、贷不着款”的现象需要务实调整和改变。确切地说，是去年抑制通胀的紧缩货币政策，连带着首套房购买和改善型的二套房购买需求都抑制住了，房价虽然降下来，但买卖都“不许动”。 房价并非楼市调控的最终目标，甚至从本质上说，它只是一个“现象、表象”。楼市调控的真正目标是“住有所居”，关键是让中低收入者“住有所居”。这个概念，在市场喧嚣沸腾的吵架声中，反而被“忽视”和“遗忘”了，但仔细品味一下，总理的话中其实一直强调着一点，也就是为什么“要继续努力增加保障房和普通商品住房的供给”。躁动和哗众取宠的情绪往往缺乏真正的思考力和解读能力，当然也就往往不正确。 最近的房地产市场，交易量的回暖原因何在？是否可以延续，进而成为房地产市场整体性回暖的信号？争论同样不少。 货币政策的适度放松，银行逐渐恢复首套房贷款利率的优惠（八五折），刚需买房可以获得贷款了，我认为是交易量回暖的主要原因。开发商为了回收资金开始采用“以价换量”、“降价促销”的方式，配合此次交易量回暖。这是普遍现象，可以看做是在“限购限贷”框架下的务实调整。 但是，楼市调控的模式仍远未成熟，关键的问题是结构性调控如何实现？要想实施结构性调控，必须首先看清楚市场的供需结构。 中国的住房需求结构，取决于中国的收入结构。众所周之，中国的消费结构是M型的，必需品消费和奢侈品消费都很巨量，原因在绝大多数居民属于中低收入阶层以及收入分配倾斜于高收入阶层。住房需求也类似，中低收入者的刚性需求主要集中在保障房和普通商品房上，而高档商品房更多属于高收入阶层的。中国的社会是M型的，调控“一刀切”就显得很不适宜，反而容易诱发阶层对立的情绪。 我们常说的居住需求和改善型需求，主要集中在保障房和普通商品房领域。这部分住房供应，不仅应当恶补欠账、加大供应，而且应当严格避免投资投机性购买，所以，必须“限购、限贷”。 但对于高档商品住房，我们的认识不能偏颇，这部分住房显然不属于刚需，也不属于中低收入阶层。所以，应当归于市场调节，取消“限购”、但可以“限贷”。这样，这类住房产品的稀缺性，也可为地方财政创造不菲的收入，显然要比房产税收入高的多。可以将其作为地方财政的平衡器，一方面，让高收入阶层的资金有所投向，另一方面，可以成为“劫富济贫”的调控手段。既调和了矛盾，又两全其美，何乐而不为？ 不过，需要注意的是，平衡的关键在于土地供应管理，以前的“70/90”属于这样的手段。因为土地的使用涉及全部居民的福利，所以，要严格限制土地用于高档商品房的开发比例，以保证绝大多数居民的住房福利。 另外，楼市调控也需要考虑不同城市、不同区域的差别情况，例如，外来人口多的区域和本地居民为主的区域，超大城市、特大城市、大城市和中小城市，政策上要有所区别，等等。 我认为，从以上几个方面考虑将楼市调控务实地细化一下，不失为一个好的办法。 | 
发表于 2012-5-30 15:24
