沈阳房地产市场研究综述

定位

<P> 沈阳房地产市场研究综述</P>
<P>沈阳作为东北地区最大的中心城市，素有“东北王”的称号。得天独厚的地理区位优势，完备的工业、金融基础和“振兴东北”的政策推动，使得沈阳的装备制造业在新一轮世界产业转移浪潮中显现出蓬勃生机，沈阳经济进入新一轮的发展热潮。沈阳房地产市场在新的经济环境下出现深刻变化：</P>
<P>房地产投资占固定资产投资比重逐步提高，发展空间仍然巨大</P>
<P>沈阳房地产开发投资额保持了持续快速增长。虽然1999-2001年增长率持续走低，但增长率仍然保持在20%以上。2002年以来，房地产投资速度迅速回升，2002年达到48.60%，2003年这一数字超过50%。房地产投资占固定资产投资的比重逐年上升。从房地产开发投资额占固定资产投资额比例可以看到，自1999年开始，沈阳房地产投资占固定资产投资的比重逐年上升，从1999年的21.57%达到2003年的30.43%，超过2003年全国房地产投资占固定资产投资比例29.7%。沈阳房地产投资正逐步成为固定资产投资的主导力量，对经济拉动作用日益增强，为沈阳的经济发展做出了日益重大的贡献。</P>
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<P align=left>房地产投资的发展空间巨大。尽管沈阳房地产开发投资保持了持续快速的增长势头，其所占固定资产投资的比例也稳步提高，但对比北京、上海等一线城市而言差距还很大。金廊工程、中央商务区建设、铁西老工业区改造和浑南区给沈阳房地产投资带来了巨大契机。随着外来资金的大量涌入，沈阳房地产投资有望呈现持续放量增长的时期。</P>
<P align=left>供给需求稳中有升，供求比例尚在合理范围</P>
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<P align=left>竣工面积和销售面积持续增长，2003年增速加快。竣工面积从1999年326万平方米增长到2003年的586万平方米，销售面积从1999年的149万平方米增长到2003年的325万平方米。2003年，竣工面积和销售面积分别比2002年上升61%和58%，沈阳房地产市场呈现供需两旺的盛况。</P>
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<P align=left>供需比例相对稳定，供求比例尚在合理范围。从销售面积与竣工面积的比来说明沈阳房地产市场需求与供给的对比关系。2000年，沈阳房地产需求与供给的比例迅速提高，新增供给面积不到需求的2倍；自2001年开始，需求与供给的比例变化为0.55~0.57之间，供需差距较2000年有所扩大，但较1999年明显缩小。在2003年沈阳商品房供给大幅增长的情况下，供需比例仍旧能维持在0.55的水平，说明沈阳房地产市场的需求已经步入一个大幅放量的时期，沈阳房地产市场发展有足量的需求保障。</P>
<P align=left>房价收入比持续下降，住房消费能力稳步提高</P>
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<P align=left>沈阳居民购买住宅的支付能力在不断提高。从上图可以看到，沈阳的房价收入比1997年以来逐步下降，并且下降速度很快，从1999年的14.1下降到2003年的10.7，这表明沈阳居民购买住宅的支付能力在不断提高。近些年来，沈阳的人均可支配收入连年提高，收入的提高给住房消费带来了更多的购买力，这对沈阳的房地产行业来说无疑是个利好消息。</P>
<P align=left>物业结构稳定性差，房地产市场在调整中发展</P>
<P align=center><IMG src="http://img.soufun.com/news/2005_01/16/1105862275115.jpeg"></P>
<P align=left>物业结构稳定性差。商品住宅增长过后出现下降趋势，1999年住宅占所有物业比例的80%左右，2001年上升至87%，此后又开始下降，到2003年这一比例只有83%。办公楼的比例在1999~2003年总体呈下降趋势，由1999年的6%，下降到2003年的3%。商服用房的比例则经历了2001年的波谷，但随着商业地产的热销，供给也不断加大，商服用房在商品房供给中的比例也不断提高。物业结构的反复调整说明沈阳房地产市场尚处在发育发展阶段，还不成熟。沈阳房地产市场在物业类型的反复调整中逐步发展。</P>
<P align=left>2003年，金廊工程、中央商务区建设、铁西老工业区改造和浑南新区开发给沈阳房地产投资带来了巨大契机，国内外开发商大举进入沈阳房地产市场，沈阳已成为房地产投资的一片热土。2003年沈阳房地产投资达到177.3亿元，同比增长了53%。在投资额大幅增长的同时，沈阳商品房竣工面积和销售面积分别比2002年上升61%和58%，商品房和存量房销售面积双双突破500万平方米，沈阳房地产市场步入一轮新的发展期。</P>