谁动了我的得房率和公摊面积

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   很多业主都有这样的感受，感觉自家房子的实际面积跟房产证上的建筑面积相差甚远。那么这少掉的面积都去了哪儿?面积又是如何测算出来的?最近，杭州一名业主为这个问题较上了劲，要求开发商出具一份清单，明明白白地告诉他少掉的面积都去了哪里。

    业主自测面积大幅缩水
   “我买的这套房子建筑面积有89平方米，可是我自己去测量了一下，发现只有55平方米。”近日，朱先生向本报反映了他的这一疑惑，怎么面积相差这么多?
    朱先生买的是下沙世茂江滨花园三期的房子，位于29楼的3楼，将于本月底交付。上个月，朱先生特意去新房看了看，一走进房间就吃了一惊，89平方米怎么就这么一点面积?第一次测量，朱先生得出的数据是49平方米。“我是把各个房间的室内面积相加得出来的，后来听朋友说这样测量不对，还得加上室内墙体的占地面积。”朱先生说，于是上周他又特意跑了一趟，前前后后仔细又测量了一下，计算出来的面积是55平方米。

    “买这么远的地方，原本是想把房子换大一些，没想到这样的面积跟市区的老房子并没有什么区别。”朱先生郁闷地告诉记者，他目前住在市区的一套48平方米的老房子里，他这两天也特意测量了一下，室内面积足有42平方米。两者一对比，差别实在太大，他不禁怀疑开发商在面积上动了手脚。
套内面积外墙要算一半
记者翻阅朱先生的购房合同，发现关于这套房子的面积，合同是这么约定的：建筑面积89.52平方米，套内建筑面积63.81平方米。那么为何朱先生测量出来的却只有55平方米?

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    “合同上只是预测，最终要以实测为准。”6月4日下午，面对朱先生的这一疑问，销售主管潘小姐拿出了一份测绘表，上面显示朱先生的这套房子建筑面积为89.44平方米，套内建筑面积为63.74平方米。与当初的预测面积相比，相差不多。
    事后记者向负责测绘面积的杭州房地产测绘公司了解到，套内建筑面积与朱先生所理解的套内面积不一样。朱先生自己测量的室内面积，并未包含外墙占地面积。根据房产测量规范，外墙也要计算面积，但跟内墙有别，只计算一半面积。
    得房率没有法律规定
    然而朱先生仍有疑虑，即便套内建筑面积有63.74平方米，照此算下来得房率也只有71%，这样的得房率是不是太低了?对此潘小姐并不这么认为，她表示这样的得房率并不违规，事实上有的高层公寓得房率还不到71%。但她同时也坦言，朱先生房子所在的这一幢房源，得房率在整个小区中是最低的。
    “我们并不知道有没有得房率的相关规定。我们的工作职责是接受委托，根据相关要求如实测绘面积。”杭州房地产测绘公司的工作人员向记者解释说，其实得房率多少取决于设计环节，跟之后的测绘工作无关。
    “不光是我们杭州，哪怕是全国，都还没有哪个城市会对得房率作出规定。”杭州市规划局综合处的工作人员沈先生告诉记者，得房率没有明文规定，对开发商的约束主要是以市场调节为主。得房率高的房子，同等条件下自然就会好卖一些。

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    不过，目前杭州大多数高层公寓的得房率在75%-80%之间。同样是89平方米的建筑面积，有的高层公寓赠送面积较大，还能做出三房。相比之下，朱先生这套房子的得房率确实是偏低了一些。
    公摊面积怎么算有讲究
    杭州房地产测绘公司的工作人员的解释，总算让朱先生明白了套内建筑面积是怎么一回事。但是对于公摊面积，朱先生仍然一头雾水。
    “我这套房子的套内建筑面积是63.74平方米，公摊面积是25.70平方米，公摊面积真有这么大吗?”朱先生还想弄明白这个问题。根据他的逻辑，套内建筑面积63.74平方米这没有错，但是开发商还可以在公摊面积上做文章。
    朱先生的这一逻辑并非没有道理，根据开发商提供的最终测绘数据，朱先生所在楼层一共四户，总公摊面积为102.7平方米。但是记者跟随朱先生前往现场看到，四户人家共用两部电梯和两个楼梯，外加一个走廊。这些公共部分面积之和也就80平方米左右，无论如何也到不了102.7平方米。“公摊面积多算5个平方米，建筑面积也就多了5个平方米，而房价是根据建筑面积来结算的，5个平方米就要5万多元呀。”朱先生表示。
    6月5日，杭州房地产测绘公司工作人员向朱先生解释了这个问题。原来，这公摊面积的计算方法，并不像朱先生想得那么简单，把同一楼层公用部分的面积平摊到4户。朱先生家的公摊面积，除了这部分之外，还包括弱电间、顶楼进风机房、一楼门廊和门厅等公共部分。

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    不应计入的公用建筑空间，也不可用于分摊的有：仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。
此外，如果已经计入公摊面积的部分，产权就归业主所有，若开发商拿出来再次销售的话，就是违法了。这样的纠纷，在前几年时有发生。
    公示公摊明白消费
    按照业主朱先生的理解，问题的症结不在于要不要算公摊面积，而在于开发商要明明白白地告诉购房者，这些公摊面积都去了哪儿，也就是要一个消费知情权。目前的购房合同都写明了套内建筑面积和公摊面积，但是公摊面积组成清单却没有，非专业人士一般很难搞清楚，甚至连房产销售员自身也未必能答得上来。
    开发商有义务保障购房者的知情权，但同时购房者也必须做好功课，尽可能保障自己的权益。建筑面积相同的两套房子，由于得房率不一实际面积可能大相径庭，购房的时候一定要算好这笔账，根据自己的需求来作出消费选择。

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