沉寂多时的土地市场6月复苏

放牛班的春天

　房产市场与土地市场，从来都不是孤立的两个市场。在房产成交连续几月稳步回暖的同时，一度沉寂的土地市场，也开始有了异动。

　　进入6月份，北京、上海、广州、南京等几大城市，都纷纷诞生了新的“地王”，土地市场上不仅出现了争先恐后的竞价场景，甚至有地块溢价率高达惊人的435.5%。

　　那么，杭州土地市场情况又如何？根据杭州市国土资源局的公开出让信息，杭州主城区上半年土地出让金额仅80.2亿元，可谓相当“惨淡”。但随着成交回暖，资金部分回笼，一些开发商拿地的心思又开始活络起来，“如果有好的地，会考虑出手”，已成为很多开发商的共同心声。

各地频现新“地王”

　　这轮来自全国各大城市的拿地风潮，来势汹汹。

　　6月18日，广州珠江新城D4-B2地块引来18家房企激烈争夺，最终以32967元/平方米的价格，被恒大地产收入囊中。而这也意味着广州新地王的诞生。

　　这仅仅是近段时间全国土地市场的一个缩影。

　　就在同一天，北京一宗住宅用地在经历34轮竞价后成交，成交价高出起拍价50%，并一举打破了北京住宅用地两月“零成交”的僵局。

　　而就在几天前的6月5日，南京成功出让多宗地块，其中位于城南的一块土地以9.41亿元总价被万科地产竞得，溢价金额2000万元。

　　土地市场的火爆，在上海表现得最为明显。6月6日，上海出让多宗地块，8幅地块中有5幅溢价成交。其中有“地产黑马”之称的佳兆业集团以4.07亿元抢得嘉定区马陆镇28-01地块，溢价率达到惊人的435.5%。6月13日，上海市青浦区的一块挂牌起始价为17984万元的土地，也以111.9%的高溢价率成交。

　　从土地乏人问津到高溢价成交，这显然已经成为土地市场的一种普遍现象。近日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，发布了一份“2012中国房地产上市公司TOP10研究报告”，报告指出，从今年6月份以来，全国20大重点城市土地平均溢价率由之前的不足5%，变成14.6%。

　　部分业内人士就此认为，这说明在经历了长时间的冷清之后，土地市场将在下半年迎来复苏行情。优质地块的增加、土地出让底价的下调以及房企资金的回笼到位，都将是下半年土地市场回暖的助力。

上半年杭州相当惨淡

　　不过，全国许多城市土地市场热火朝天的盛况，并没有传导到杭州来。相反，杭州6月的土地市场依旧萧条。6 月12日，位于拱墅区半山田园及西湖区转塘的两宗商用地块，均在底价的基础上加价100万元直接成交，而这也宣告杭州主城区上半年土地出让就此结束。

　　杭州市国土资源局的公开土地出让信息显示，今年上半年，杭州主城区共出让土地21宗，总出让面积586.5亩，总出让金额80.17亿元。这一数据虽然比双限新政刚出台的2011年同期要上涨3.4%，但显然并不好看。仅相当于2010年同期的32%。

　　值得一提的是，上半年主城区成功出让的这21宗土地，其中商业用地占了19宗，共计出让面积320585平方米，出让金额约67.6亿，占上半年土地出让总金额的84%。而之前最受人们关注的住宅用地，却仅仅出让了2宗。分别为由浙江德嘉建设有限公司拿下的金沙湖空心宅地，和由浙江圣奥置业有限公司拿下的桥西一地块。

　　除此之外，除了德嘉建设、圣奥置业和中维地产等少数几家公司，上半年拿地的均非大家所熟悉的房企。如杭州业百百货有限公司、杭州东恒石油有限公司、杭州大唐实业有限公司、杭州和裕实业投资有限公司这样的实业公司，又如杭州白杨投资管理有限公司、浙江蓝德创业投资有限公司、康迪投资集团有限公司，以及平安人寿、嘉新投资和联诚投资这样的金融企业。而如绿城、滨江、金都、坤和等本地品牌房企，或者如保利、中海、龙湖等外来房产大佬，则在杭州土地市场上都难觅踪影。

　　底价或者直接成交，依旧是上半年土地成交的最主要方式。一直到了5月30日，龙年杭州主城区才出现首场现场竞价，位于城东新城的7号地以8548元/平方米的楼面地价创下区域新高，杭州东恒石油有限公司经过20轮现场书面竞价最终竞得该地，成交价1.65亿元。一些之前受市场关注的好地，比如桥西单元地块，所处地段不错，周边开发氛围也比较成熟，但最终却因为只有一家公司报名，所以仅加价100万元就成交了。9000元/平方米的楼面地价，也在该区域的成交均价基础上打了7折左右。

　　成交单价不高，单宗土地的成交总额也不是很高。21宗土地中，仅有一宗地块的出让金额超过10亿元。该地块位于钱江新城，为区域内为数不多的稀缺地块之一，周边豪宅林立，由中国平安人寿保险股份有限公司、深圳嘉新投资发展有限公司和昆山联诚股权投资管理有限公司三家联合竞得，总价231012万元，楼面地价11805元/平方米。

开发商伺机而动

　　土地市场与房产市场的关系，一向都非常紧密。常常是土地一拍出高价，房价就应声而涨，而反之，房产销售形势不畅，也会影响到土地的成交。去年以来，史上最严厉调控带来的销售滞缓，资金链紧张，从而影响到土地市场门可罗雀。

　　“虽然现在楼盘的成交有所回升，但纯粹是靠以价换量换出来的。如果要说楼市已经整体回暖，那么土地市场的回暖也是必要的条件，因为只有开发商敢于拿地了，才能更好地说明大家对后市看好。”广宇集团一位负责人表示。

　　对于众多城市土地市场纷纷回暖，而杭州按兵不动的现象，钱塘房产一位负责人道出原因：价格还没有到位。

　　“我们公司除了手头上在卖的这个项目，就没有其他可开发的土地了，所以地是肯定要拿的。今年以来我们也一直在看地，但却一直没有合适的。”而他口中的合适，指的是合理的价格。他说，在去年以来的这一轮调控中，杭州算得上是一个名副其实的重灾区，很多楼盘的房价都降到了7成，甚至被“腰斩”，而亏本销售的楼盘也是比比皆是，其受到的影响比全国其他很多城市都要严重。

　　“既然房价打了7折，那么地价是不是也可以打7折。从目前来看，这种现象还不是很普遍。”他说。

　　不过，相对于调控以来开发商坚决表示“不考虑拿地”相比，近段时间随着销售的回暖和资金的回笼，开发商在拿地上的心思又活络起来。

　　欣盛房产总经理李晓桃表示，下半年虽然公司并没有拿地硬指标，但公司认为下半年是个拿地的好时机，会根据具体的地块，择机拿地。据了解，该公司旗下的东方福邸，今年回笼资金已经有7亿元。

　　广宇集团营销总监章佳毅也坦言，房企会否拿地，要看具体的资金状况和对后市的预判。如果认为形势好不到哪里去，公司肯定会先准备好粮食过冬，以保证能渡过难关。对于广宇这样的上市公司来说，有合适的土地，肯定是要拿的。