如何保障办理产权证的时间

张彦周律师

<B>如何保障办理产权证的时间</B>
<P>    《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《北京市城市房地产转让管理办法》第二十三条规定：“房地产权属转移的日期，以市或者区、县国土房管局登记的日期为准。”这些法律法规告诉我们，购房人从房地产商手中领取钥匙，并不等于已取得了房屋的所有权。只有当购房人取得自己《房产证》时，购房人才真正享有对自己所购房屋的所有权，即依法对自己所购房产享有完全的占有、使用、收益和处分的权力。比如：购房人在取得自己的房产证后才能进行贷款抵押登记，出租房屋才能受到法律保障。没有房产证的房屋，如果房地产商的建设不合法，仍有被国家收回或拆除的可能。

    为了保险，大多数购房人都希望收房后能尽快拿到自己的房产证，可很多房地产商却不肯和购房人在购房合同中约定取得产权证的时间。合同《示范文本》第十五条中的“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的“规定期限”是什么？在高法司法解释公布之前，法院在处理房地产纠纷案件时更多的也是加以回避，使得该条下面约定的处理方法几乎起不到任何作用。

    令人鼓舞的是2003年6月1日开始执行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和第十九条做出了对购房人有利的解释：在合同没有约定购房人取得房产证期限的情况下，按第十八条解释：购买期房的购房人自房屋交付使用之日起９０日、购买现房的购房人自合同订立之日起９０日，由于出卖人的原因，未能取得房产证，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按第十九条解释：购买期房的购房人自房屋交付使用之日起超过1年９０日、购买现房的购房人自合同订立之日起超过1年９０日，由于出卖人的原因，导致购房人无法办理房屋所有权登记，购房人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。

    但同时笔者也要提醒购房人注意：前面所讲的是合同没有约定的情况，合同约定的还是要以合同约定为准，购房人要想缩短办证时间绝不能忽略房地产商在合同第十五条上的写法。

    购房人如何和房地产商约定合同第十五条呢？

    首先，购房人要根据建设部《商品房销售管理办法》第三十四条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”规定，坚持在“出卖人应当在商品房交付使用后_____日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的空格中填写60日。

    然后购房人可根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定和《北京市城市房地产转让管理办法》第二十二条：“市或者区、县国土房管局应当审核转让当事人的房地产权属转移登记申请，对当事人提交的文件不齐备的，应当一次性告知当事人需补充提交的全部文件；对当事人提交的文件齐备的，应当即时受理。对符合登记条件的，自受理之日起20个工作日内办理房地产权属转移登记；对不符合登记条件的，应当书面告知当事人不予登记的理由”的规定，要求房地产商将“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_____项处理：”改为“如因出卖人的责任，买受人不能在120日内完成房地产权属转移登记的，双方同意按下列第_____项处理：”笔者在这里用120日没用110日是考虑到政府办事的20个工作日中间会有法定节假日。

    最后参照前面所提到的高法的司法解释具体约定“双方同意按下列第_____项处理：”的内容。购房人应注意的是示范文本写明的两个选择都不是太好的选择，笔者认为最好是能要求房地产商自行约定第3项：“由买受人选择退房或不退房，买受人选择退房时，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。买受人选择不退房时，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金。”

    协助购房人办理产权证是房地产商的法定义务

    另外，笔者认为有必要一提的是目前很多房地产商要求购房人在合同外另签一份委托其代办房产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书，对房地产商的这种减轻自己风险、增加购房人负担和风险的不合理做法，购房人应加以拒绝。有些购房人担心如果不委托房地产商代办自己办不了是没有必要的。

    购房人要明白房产过户和办理房产证是有关联的两件事，房产过户是购房人和房地产商的双方责任，而不仅仅是购房人的单方责任，没有完成产权过户，房地产商的合同责任就未履行完；而办理房产证则可以说是购房人单方的责任，但即使如此，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条也规定了：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的法定义务。因此，不管购房人是否委托房地产商代办房产证，房地产商都有法律责任同购房人一起办理产权过户并协助购房人办理房产证。

    房产证迟迟不能办的原因，问题基本上出在房地产商向购房人办理产权过户上，而不是购房人办理产权证上，购房人的产权证不能办大多是由于房地产商没有完成房屋验收备案、超规划批准面积建设、土地出让金没有补齐等等房地产商方面的原因造成的，当房地产商具备了向购房人办理产权过户条件时，购房人办理房产证其实非常简单。

    目前正在征求意见的《北京市房地产登记条例(送审稿)》再次明确：房地产商向购房人进行房产转移登记时，“房地产登记机关对符合登记条件的，自受理之日起二十个工作日内办理房地产转移登记，并通知房地产权利人领取房地产权证书。”同时提出了“房产证”和“土地使用证”两证合一，将改变北京除过去的外销房外购房人没有土地使用证的现况，购房人对该条例应加以关注。</P>
<P>      本贴子经过张彦周律师编辑</P>