房价上涨力量博弈：货币宽松与地方微调推手

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房地产调控再次走到一个关键的十字路口，关于调控是否松动的争议暗涌。

　　“应放松对一线城市高端住宅的限购。”日前据《中国日报》报道，全国政协常委会在一份提案中如此建议。

　　本报记者6月21日获悉，上述建议只是全国政协针对实体经济下滑提出的整套提案中的一小部分，并非专门针对房地产调控。并有不愿具名的全国政协委员对记者表示，这也并不代表所有委员的意见。

　　全国政协经济委员会副主任李德水20日说，对房地产市场的调控政策，要把限购与促销相结合，坚决防止房价反弹并努力实现价格理性回归的调控目标。

　　根据北京住建委官方数据统计，截至6月18日，本月内住宅签约均价为21238元每平方米，环比5月上涨了7.7%，年内均价首次超过2万。此外，广州、深圳楼市成交价格也在过去一周创下限购以来的新高。

　　在这火爆迹象背后，究竟是哪些因素推动楼市反弹？反弹能够持续么？

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央地博弈

　　从中央层面来看，限购并未放松。这从最近一周来各部门密集辟谣房地产调控放松可以看出端倪。住建部甚至在6月19日重申，坚持限购限贷为核心的调控政策不动摇，并配合金融部门执行差别化个贷政策。

　　但是，由于土地出让金大幅下滑，地方财政受损，今年各地楼市政策微调冲动普遍存在。

　　据接近湖南发改委的人士对本报记者表示，5月底国家发改委文件确实传达了“利率优惠、降低首付比例、减免相关税费等措施支持居民购买首套普通住房”的信息。

　　而这，或许是上半年多个地方政府出台的鼓励刚需入市政策的依据。据北京中原地产统计，近40个城市已出台了微调政策，具体手段包括调整公积金贷款首付及上限、重新定义“普通住宅”，减免购房契税或退税，以及对特定住房进行购房补贴等。

　　在北京，甚至出现了购房资格造假规避限购的情况。据北京不愿具名的中介人士透露，具体有两种方式，一是把外地户籍购房者变通“做入”北京集体户，全部费用加起来大概万元；一种是代办北京工作居住证，“只要是统招统分的本科毕业，正在北京缴纳社保，就可以办理，”记者咨询北京的一家代办机构称，工作证确需6万元，但办理时间需要6-7个月。

　　此外，地方政府利用地价推高房价的手法也很纯熟。5月底至今，北京、广州、上海等地接连推出优质宅地，吸引开发商入场，并造出新地王。

　　“地方政府土地营销的手段很高明，甚至会联手一些旗下的企业做局，推高地价，最后传导到本区域的房价。”上海一家大型地产商投资部人士向本报记者坦言，地方政府往往选择在市场回暖时推出优质土地，而在市场冷清时，“雪藏”好地。

　　瑞信中国研究主管陈昌华指出，以上状况，或许正是多年来房地产市场与政府政策博弈的延续，亦是多年来房地产市场调控屡次未果、房价与居民收入越来越背离的原因。

　　央行的最新调查也显示，近7成居民认为目前房价太高，难以承受，但悖论的是，选择下半年出手的人，却比上季度增加了。

　　“我担心今年会涨得越来越多，我看的几套房子现在比2月份已经涨了10万-15万了。”深圳市民朱敏(化名)对本报记者说。

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　　流动性宽松之惑

　　接受本报记者采访的开发商、房地产机构人士均认为，除地方政策变通微调之外，货币政策的预调微调，更助推市场逐步回暖。

　　北京中原地产总监张大伟、上海易居房地产研究院副院长杨红旭(微博)便指出，货币因素是房价逐步止跌乃至上涨的根本因素。

　　据深圳中原整理，自“新国八条”出台以来，市场经历了3次加息及6次上调存款准备金率，市场流动性整体收紧，增加了房地产企业获得资金的难度，也提高了购房成本，到2011年底，房价也出现明显下跌。但随后货币政策却开始松动。

　　2011年11月底，央行宣布降存准率，2012年2月中，央行再降存准率，“这导致市场格局悄然发生变化”。深圳中原有关人士称，这一次对市场预期产生了巨大冲击，开始出现波动现象，各大商业银行纷纷下调首套房贷利率，5月18日央行再次降低存款准备金率，不断宽松的流动性直接催生了楼市“红五月”。

　　那么，这些流动性是如何流入楼市的呢？本报记者调查发现，除了首套房贷款利率优惠之外，在广州、深圳等地，针对二套、多套房的限贷政策已经变相放松，“夫妻双方拥有一套房产的，只要另一方没有贷款记录，就可以办理首套房贷款，享受利率下调优惠，”深圳多位中介人士透露说。而这，已经突破了二套房首付六成、利率上浮1.1倍的调控政策。

　　广州一家中介网点的工作人员透露，目前有一小部分银行在执行“二套”的认定上有松动，“如果你能提供还清证明，我有办法帮你在一些银行申请到房贷”，这位工作人员说，在部分银行，如果购房人此前的按揭已经还清，出具还清证明，即使拥有二套房产也仍可以申请房贷。

　　货币宽松之下，之前被压抑的改善型和投资型需求纷纷进场。据易居房地产研究院统计，5月份20个典型城市中小户型(90-140平)成交增幅最大，说明部分改善性需求也开始入市了。

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　　降息促使预期改变？

　　在成交量上升之时，便早有开发商打起了悄悄涨价的主意，并开始积极走量。这种现象在降息之后更加明显，“市场主体预期的方向已发生转变”。深圳中原总经理李耀智说。

　　李分析称，最近一次降息，从理论上来看，并非直接面向房地产市场，并且宏观调控的总基调仍未变，限购在短期内并不会松动。但是，不得不承认，在此敏感期，降息无疑将更加坚定了市场预期的转向，同时将会对楼市产生巨大的冲击。

　　新华社最近发表文章亦指出，降息导致购房者心理发生微妙变化。而购房者的心理变化，被房地产开发商充分利用。一些开发商有意释放“房价已见底、调控将放松”的信号，诱导购房者出手。“不排除开发商在唱多卖空”。中国房地产学会副会长顾云昌认为，过去一年来，楼盘都不好卖，竣工面积增加百分之二三十，可销售面积却下滑16%，明显供大于求，开发商压力大，需要回款，少数楼盘出现的热卖现象，有炒作之嫌。

　　大摩投资分析师吴汉青指出，房地产大量的库存仍旧是困扰企业现金流的问题。根据国泰君安的统计，目前15个主流城市新房平均可售面积接近历史高点，较2010年4月的历史低点上升85%。其中，上海和广州的可售量处于历史高位，分别为1008万平方米及724万平方米。

　　据媒体报道，住建部已着手汇总分析北上广深等地楼市成交数据，做好“政策储备”，及时应对市场变化。