漫谈空置率

CL

<P >对于房地产业来说，有一个指标是我们万万不可忽略的，那就是“商品房空置率”，它是房地产业道路上的一盏红绿灯。因为这个指标不仅揭露了许多房地产商的隐私，反映整个市场的供求状况，而且会使房价的后期走势变得清晰。<p></p></P>
<P >书面上对空置住宅的解释是：在调查时点无人居住和使用的住宅(不以当天是否有人作为判断标准)，包括待售、待租、闲置等情况。相应地，住宅空置率是指在调查时点被判断为空置住宅的套数占全部被调查住宅总套数的比重。<p></p></P>
<P >我国空置率的计算方式是，开发商没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房竣工数量之比。按照我国这种算法，一般认为5％－14％的空置率是合适的。据统此计算方式统计，我国空置率2000年为16．7％，2001年为15．4％，2002年为14％，空置率在警戒线以内，是符合正常范围的。而且，我国在计算空置房时，包括了空置一年以内的待销房屋，这部分房屋又占到空置房的50％左右。<p></p></P>
<P >相对而言国际上的空置率是指市场上现有的卖不出去的房子（包括开发公司和业主卖不出去两部分）与全社会所有存量房的数量之比。如果我国按照国际上的通行法则来计算，那么全国城镇存量住房加上现在开发商手里的空置商品房和业主手里想卖没卖出去的房子，空置率将低于2％。<p></p></P>
<P >到底应采取何种方式计算空置率才是较为合理的呢？我个人认为在计算空置率时应考虑以下几点因素：<p></p></P>
<P >一是近年来我国城市化水平处在加速阶段，城市化进程日益加快，对商品住宅的需求处于不稳定增长阶段。<p></p></P>
<P >二是一定数量的空置商品住宅对于调节市场需求、抑制房地产价格的不正常上涨、降低房地产拥有者的机会成本等具有重要意义。<p></p></P>
<P >三是我国房地产业起步较晚，市场体系尚不完善，市场运行机制对房地产开发和流通的调节功能还没有充分显现出来，这必将引起商品住宅空置率偏高。<p></p></P>
<P >四是随着我国住房制度改革的深入，城镇居民对商品住宅的潜在需求将会越来越大。<p></p></P>在综合考虑上述因素前提下来判断我国商品住宅空置率的原则和判断我国商品住宅空置率，才更能符合我国的实际情况，达到一个较为合理高度。

看了再说

<P>难得在此地看到有人在探讨非策划营销类的问题</P><P>什么是空置？空置率的统计方法是怎么样的？商品房空置与住房空置有什么区别？空置率对房地产业的发展有怎么样的影响和评估标准</P><P>这，应该是值得产业认真思考的问题（而不是开发商思考的问题）</P><P>但，很是遗憾</P><P>我们的产业        我们的产业链上的相关部门、机构        都做了些什么？</P><P>建设部——至今还没有一个关于空置率的统计标准，只有含糊其辞的说法</P><P>地方政府——只关心从土地上又获得了多少半财政资金</P><P>行业主管——根据需要，随口编制数字</P><P>学术机构——似是而非，甚至就套搬境外的某篇有争议的论文数字当做国际惯例，竟然连一个系统性的研究都不肯做</P><P>新闻霉体[em04][em04]——你们搞明白了空置率这几个字有几划吗？</P>

看了再说

<P 0cm 0cm 0pt">空置率到底应该是什么？</P><P 0cm 0cm 0pt">个人理解（欢迎拍砖，也等待拍砖）：</P><P 0cm 0cm 0pt">应该是满足房地产市场发展所需要的供给者均衡，由市场长期性均衡后形成的自然空置率，专业点的叫法应该是长期均衡的空置率，而非某一个间断时间的未售房产与已售房产的比例。</P>

看了再说

<DIV class=quote><B>以下是引用<I>专业房托</I>在2005-2-1 18:07:37的发言：</B>

<P>有钱人给还抱在手里的孩子买房</P>
<P>又不想卖也舍不得出租</P>
<P>再买几套也米问题的</P></DIV>
<P>小魔别在这个帖子上捣乱
<P>不懂就看
<P>看了再说
<P>否则跟你急</P>