杭州楼市供应量调查

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　　未来两年尚有9万套住宅可售

　　楼市成交持续回暖，让不少购房者置身于“一房难求”的窘境。一方面，楼市升温致使可售房源量节节下滑，另一方面，最近两年土地出让市场冷清，今后有可能买不到房的市场预期也随之抬头。
　　那么，楼市接下来还有多少房子可卖？楼市到底缺不缺房？
　　近日，本报整合透明售房网数据、开发商提供信息和近年来土地出让情况，对杭州主城区(不包括萧山、余杭)的住宅供应量进行了详细统计，统计范围包括已开房源、已开楼盘后续供应和明后两年将全新亮相的房源，统计时间截止7月3日。统计结果显示，接下来至明后两年，杭州主城区住宅总供应量超过900多万平方米。若以套均100平方米计算，房源总量为9万套左右。
　　这样一个数字，对杭州楼市究竟意味着什么？
　　若以今年上半年的销售速度(半年成交住宅17236套)，消化目前的房源需31个月。若以历史最高值的2009年销售速度(全年成交住宅54073套)，消化目前房源需20个月。若以2011年的销售速度(全年住宅成交12784套)，消化目前房源需要7年。
　　当然，各板块之间或多或少又会有一些差异。为此，我们特地以板块为统计标的，对杭州楼市今后的住宅供应量进行了梳理。
　　九堡板块：新增住宅供应稀缺
　　目前可售：40万平方米
　　老盘可推：48万平方米
　　新增供应：12万平方米
　　供应量分析
　　九堡目前可售的房源量约3000多套、40万平方米左右。其中，圣奥领寓、海棠公寓、红苹果家园、汇盛德堡公寓、左邻右舍公寓、大家多立方、晨光绿苑、九月庭院等老盘的供应量，占到了约7万平方米。
　　九堡沿江区域盘不多，但都还有房源可售。相江公寓目前可售房源是目前九堡在售楼盘中最多的，900多套房子，约10万平方米。据了解，该楼盘未领出预售证的可售房源量，还有约11万平方米。
　　阳光国际目前还剩一万平方米左右的可售房源，接下来，该楼盘还剩下10万平方米左右的体量可供开发。
　　悦麒美寓可售房源量450多套，可售面积约4.6万平方米。该楼盘还有15万平方米的体量等待开工，并有望在接下来两年面向市场。另外，该区域的丽江公寓南区还有26套房源可售，该房源已无后续房源可推，并将于今年全部交付。
　　此外，由郡原和华浙房产联合开发的九润公寓，目前在售房源300多套，约3万平方米房源可售，后续该楼盘还有6.6万平方米房源可上市。
　　前景预测
　　近年九堡出让的土地非常少，即使有也基本上是一些商业用地，或者居住配套用地。公开资料显示，德越有限公司曾经拿下江干科技园一个项目，总建筑面积约12万平方米，可以勉强算作是九堡的项目，但该地块也比较靠近城东新城。未来九堡唱主角的将依旧是一些老盘，明后两年的新增住宅量，则将大为稀缺。
　　由此，未来两年九堡总供应量约100万平方米左右，以单套100平方米计算，该区域未来两年的可供应量约一万套左右。
　　丁桥华丰田园板块：
　　后市供应量较为充裕
　　目前可售：40万平方米
　　老盘可推：20万平方米
　　新增供应：50万平方米
　　供应量分析
　　杭州透明售房网显示，丁桥华丰田园板块在售余量3800余套，面积40万平方米左右。在售楼盘主要有昆仑天籁、四季公馆、广宇上东城、玺之湾、田逸之星、桦枫居、田园绿郡、田园牧歌等。这些楼盘以刚需为主，主力户型为89平方米，平均单套面积要小于其他区域。这几个主要楼盘供应量都比较大，其中田园牧歌可售房源677套，田逸之星可售房源490套，桦枫居可售房源480套，多数楼盘可售房源都在300套以上。
　　不过在后续房源方面，除了玺之湾尚有1000套，数量较为可观之外，其余楼盘后续供应量都不大。多个楼盘都是在大幅降价之后实现“清盘”，剩余房源数量已是寥寥。这一部分房源总量，总计约20余万平方米2000套左右。
　　前景预测
　　丁桥华丰田园板块目前的供应量较为充裕，此外一些后续项目的供应量也比较大。城发云锦城项目将于年底开盘，共2000套，面积25万平方米，主打89平方米户型。除此之外还有广大房产项目和浙江城建项目，这几个项目规划总建筑面积为50万平方米，房源总量4500套左右。
　　这一板块大的土地资源相对较为充裕，价格相对不算高。去年杭州宅地出让数量寥寥，但是这一板块还是有宅地出让，浙江城建项目就是在去年出让。与去年的供应量相比，这一板块的房源总量有了较大的增加。随着上东城、颐景园、桦枫居等老盘进入销售尾期，一批新盘也开始登堂入室，成为这一板块的主角。
　　三墩申花板块：
　　价格下探空间已很小
　　目前可售：28万平方米
　　老盘可推：50万平方米
　　新增供应：50万平方米
　　供应量分析
　　三墩申花板块目前可售房源量2300余套，面积28万余平方米。在售楼盘主要有金地自在城、东方福邸、绿城慧园、上尚庭、绅华府、丽晶湾、阳光郡等，产品阵营比较丰富，既有排屋以及大户型，也有针对刚需的90平方米以下户型。
　　三墩的超级大盘金地自在城，已推房源中尚有169套可售。可售房源量最多的是东方福邸，尚有800多套。阳光郡和上尚庭的可售房源量也分别有400多套和200多套。
　　后续房源方面，仅金地自在城一个楼盘，就有15万平方米将近1300套房源(公寓和排屋)。此外今年首开的阳光郡，除了业已推出的500多套之外，还有1600多套待开房源。上尚庭、绅华府、丽晶湾、绿城慧园等楼盘，也有一定量的待开房源。以上房源总建筑面积50万平方米左右，房源量4000套左右。
　　前景预测
　　三墩申花板块是杭州楼市成交热点区域，供应量相对集中。除了在售楼盘总计80万平方米6000多套房源之外，几个新项目还会带来较大的供应量。
　　三墩申花板块去年并未有宅地出让，主要是之前出让的宅地。这些项目主要有：雅戈尔申花53、56号地块，建筑面积超过13万平方米；祐康紫金府，建筑面积8万余平方米；运河协安紫郡，住宅面积26万平方米2000套。以上总供应量接近50万平方米4000套左右。
　　虽然三墩申花板块供应量较为充裕，但是去年以来尚未有一块宅地出让，一年之后房源有可能从充裕变为紧缺。这一板块前期经历了较大幅度的价格调整，即便一段时期内房源不紧张，继续探底的可能性不大。
西溪板块：
　　最大看点是西溪明珠的亮相
　　目前可售：30万平方米
　　老盘可推：37万平方米
　　新增供应：22万平方米
　　供应量分析
　　西溪板块归属于西湖区的楼盘，目前主要集中于两块，一块是靠近文一西路，另一块则靠近留下。根据透明售房网数据统计，该板块目前可售住宅量约30万平方米。
　　文一西路北的主城区楼盘，主要是三个。其中，绿城开发的西溪诚园还剩最后一个组团没有推出，体量约10万平方米。这些房源约八九百套，户型面积90-180平方米，以小户型为主。该楼盘目前住宅可售房源量还比较多，670多套，可售面积7.2万平方米，目前在售均价36000元/平方米左右。
　　西溪里已经算得上是尾盘，目前可售还剩121套房源，可售面积2万平方米。该楼盘仅还剩一幢房源未推，共140多套，户型面积170平方米，总面积约2.4万平方米。而另一个楼盘万科西溪蝶园，则已经推出全部房源，可售房源572套，可售面积6.5万平方米。
　　位于留下老和山脚下的和家园，目前可售房源275套，可售面积4.4万平方米。作为一个总建筑面积100万平方米的大盘，该楼盘明后两年的后续供应量应该还是会比较充足，房源类型则包括别墅、高层、花园洋房等各种类型。如果以每年10万平方米计算，那么明后两年该盘可供应量为20万平方米左右。
　　此外，该区域的楼盘，还包括雅戈尔西溪晴雪，该楼盘目前可售房源302套，面积约3.5万平方米。资料显示，这个总建筑面积约10万平方米左右的楼盘，后续可供应的面积估计还有约5万平方米。
　　前景预测
　　随着城市扩容和西溪湿地开发，号称地处西溪的楼盘日益增多。但属于杭州主城区的西溪楼盘数量，却并不是很多。
　　除了上述已经开盘和有后续推盘的老盘之外，西溪板块接下来至明后两年，全新亮相的楼盘将包括：文一西路上的富越香溪，一个排屋加公寓的混搭小区，总体量仅5万平方米；浙江万厦房产拿下的蒋村新区地块，总建筑面积5万平方米。
　　此外，是由滨江房产重金拿下的“杨家牌楼地块”，这块楼面价达25735元/平方米的地王，目前已被命名为西溪明珠，与西溪湿地公园仅一路之隔，容积率仅0.8，总建筑面积约12万平方米，规划为排屋项目，面积为270-410平方米排屋和180平方米的大平层，项目将采用全石材干挂立面。
　　也就是说，接下来至明后两年，该板块的新增供应量将在22万平方米左右。而总供应量则为90万平方米，由于该区域户型偏大，以单套150平方米计算，则为6000套。
　　下沙板块：
　　未来两年供应量十分充裕
　　目前可售：65万平方米
　　老盘可推：64万平方米
　　新增供应：63万平方米
　　供应量分析
　　下沙的供应量主要集中在这些板块：沿江板块、金沙湖板块和今年开始发力的下沙城北板块。有房源可售的楼盘达到30多个，可售面积约65万平方米。
　　金沙湖目前在售的楼盘包括龙湖滟澜山，这个总建筑面积80万平方米大盘，目前已经推出的总房源数为1439套，面积16万平方米，已经销售1150套，剩余289套，可售面积约3.6万平方米。该楼盘2010年年底首次推盘，按照这两年每年近10万平方米左右的推盘速度，明后两年该楼盘推出的量，将会在20万平方米左右。
　　德信中外公寓接下来还有200套左右的花园洋房，面积130-200平方米左右，可推面积约3.2万平方米。该楼盘目前可售的仅有10几套房源。
　　下沙沿江区域依旧是该板块供应量比较集中的区域。比如金隅观澜时代、金隅江城府的可售房源量还有25万平方米，晨光国际和世茂江滨花园还各有3万平方米，该区域老盘可推的总面积约20万平方米。
　　大学城北板块，保利的玫瑰湾项目总体量约15万平方米，不过已经推盘的仅115套房源，可售面积约9400平方米，目前可售96套，算得上刚开了一个头。由此来看，该楼盘明后两年还有14万平方米房源可推；而今年新开的宋都东郡国际已经开出6万平方米房源，预计明后两年还有20万平方米的房源可售。
　　此外，“下沙武林门”宝龙城市广场的总体量虽然比较大，但住宅却仅4幢，现在已经推出4幢，可售面积2.4万平方米，200多套房子。预计接下来可推住宅体量，不到2万平方米。精欧荣寓也还剩余5万平方米左右的后续供应量。
　　前景预测
　　下沙近年出让土地比较多，但还没开盘的项目不算多。
　　在金沙湖板块，今年由浙江德嘉建设有限公司拿下一宗住宅地块，总建筑面积约5万平方米；澳门万城投资置业有限公司拿下的4.4万平方米的项目；另外，还没有开过盘的包括和达御观邸。这个项目总建筑面积约11万平方米。
　　未来两年，大学城北板块无疑将成为下沙又一个主力供应重地，如利枫有限公司在下沙城北拿下的总建筑面积约6.2万平方米的项目；杭州碧桂园也将于今年首次推盘，该楼盘总建筑面积约18.4万平方米；保利18万平方米的果岭项目，也预计今年下半年首次推盘，该楼盘定位为90平方米的刚需楼盘。
　　也就是说，下沙区域未来两年总供应量约192万平方米，以单套100平方米计算，该区域未来两年的可供应量约2万套左右。
　　滨江板块：
　　后续供应量相对匮乏
　　目前可售：30万平方米
　　老盘可推：45万平方米
　　新增供应：18万平方米
　　供应量分析
　　滨江板块目前可售房源近2000套，面积将近30万平方米。在售楼盘主要有寰宇天下、半岛国际、钱塘帝景、望江南、江南铭庭、东和云第、明月江南、积家，其中多数以改善型为主，不少楼盘主力户型面积都在150平方米以上。目前可售房源量最大的是积家和明月江南，数量都在400套以上；寰宇天下、半岛国际、钱塘帝景也都在200套以上。
　　这些楼盘大多还有较为可观的待推房源(尚未领取预售证)。比如寰宇天下尚有近1000套房源待推，半岛国际将近500套，明月江南尚有300多套。今年首次开盘的望江南和东和云第，则分别还有335套和231套。此外钱塘帝景、贺田尚城也还有少量待推房源。以此计算，这些楼盘的待推房源总量在3000套以上，总面积超过45万平方米。
　　前景预测
　　滨江后续供应量相对匮乏，目前待开楼盘只有绿城钱江南岸第2号作品，住宅部分建筑面积约2.5万平方米仅251套。后续项目方面，2011年滨江共出让3块宅地，规划总建筑面积18万平方米，房源总量也就1000余套。另有一宗地块为住宅和商业混合，住宅体量不大。今年上半年，滨江未出让一块宅地。
　　滨江楼市最近几年的供应量非常有周期性，2005年前后经历了一轮集中爆发，供应量和成交量都很大。到了2009年和2010年，滨江楼市供应量匮乏，房价一度坚挺。2011年下半年开始，滨江楼市供应量大增，降价声此起彼伏。这一轮过后，滨江房源可能又会进入相对紧缺的阶段。尤其是滨江的沿江地块资源已经十分稀缺，后续楼盘地段、环境优势也将大不如以前。
　市中心板块：供应量大爆发
　　目前可售：100万平方米
　　老盘可推：60万平方米
　　新增供应：150万平方米
　　供应量分析
　　随着楼市版图的不断扩展，原本布局相对集中的市中心板块也开始向外蔓延，除了原来的老城区外，桥西城北、城东新城都已被列入中心版图。
　　从目前的定位来看，市中心楼市的两极分化比较明显，老城区内的武林府、武林国际、兰园等，还是持续高端产品定位， “奢适”住宅将是未来供应主流。而另外城北的吉祥半岛、名城公馆还有城东新城的曙光之城等，目前则主打高性价比。由于武林外滩、九龙仓凯旋门等新楼盘可能都将在今年下半年上市，再加上已经在售的绿城兰园、昆仑公馆和大家武林府等项目，市中心板块今年已迎来集中爆发期，面临9个楼盘同期开盘上市的局面，因此，今年势必会在去年供应再度崛起的基础上加大供应态势，成为近五年来高端市场供应的集中年。由于拿地时地价较高，这些项目的楼面地价在20000元/平方米以上，加上产品定位高端，户型面积大部分200平方米以上，以单价50000元/平方米计，单套总价肯定超过1000万元，有些甚至达到2000万元，如绿城御园等，将成为杭州尊贵楼盘的代表，而已经进入市场亮相的武林壹号(杭汽发地块)也相当令人期待。
　　城东新城的曙光之城接近收尾，可售46套，可售面积8159平方米，已推出11.7万平方米，后续可推住宅约2万平方米。金色黎明可售98套，1.5万平方米，已推14.6万平方米，后续还可推约30万平方米。位于湖墅南路与叶青兜路交叉口的绿城新华园项目规划为6幢多层、高层以及1幢法式专属服务中心。户型为90平方米、137-208平方米，预计即将开盘。
　　前景预测
　　市中心供应量大爆发，未来是择机入住市中心的好时机。
　　城东新城未上市的项目，包括新天地集团拍得的天城单元地块，总建筑面积约18.5万平方米，由杭州市城建开发有限公司拿下的景芳地块，总建筑面积13.5万平方米；由润丰房产拿下的彭埠单元地块，13万平方米；由浙信房产和广宇房产联合拿下的天城单元7万平方米左右的地块，与之相邻的汇元房产拿下的7万平方米项目；万科和滨江联合开发的15万平方米的金色草庄；还有宁波中宇房产拿下8万平方米的新中宇维萨；还有该区域明后两年的供应量，将可能超过上百万平方米。
　　再加上城北和市中心的其他项目，未来新上市体量保守估计150万平方米。
　　之江转塘板块：
　　竞争最激烈的一年
　　目前可售：30万平方米
　　老盘可推：30万平方米
　　新增供应：30万平方米
　　供应量分析
　　与去年仅三个楼盘销售不同的是，今年的之江转塘板块迎来供应的全面爆发。中海、金都、天阳、钱塘、大家，多个房产公司都在这个区域摩拳擦掌。高尔夫艺墅在售体量不小，预计今年推盘量将超过去年。预计之江板块后期供应量会超过60万平方米。
　　供应量的大增也意味着竞争的加重，今年将成为之江板块发展以来竞争最激烈的一年。
　　高尔夫艺墅近期推出“彩虹置业节”活动，截至目前共售出150套。本次活动针对东区1-4号楼房源继续加推优惠，房源户型为88-148平方米。7月10日前限时购房可享受按揭8.5折，全款8折，优惠后均价15500元/平方米起。另外，金都高尔夫艺墅将于近期推出东区5号楼108套房源，主力户型为192平方米，具体开盘时间和价格待定。
　　而天阳云筑前期推出的改善型住房也颇受欢迎，该楼盘的设计也有不少亮点，其中，2+1花样90公私双卫主卧套房、2+1两房可变三房、部分户型四阳台设计等独特优势，受刚需青睐。
　　前景预测
　　曾有资深的房产业内人士判断，某个区域的房产，基于以下五种因素才会有保值升值的可能：交通、医疗、教育、气候、商业，每项占20%，如果这些方面的配套都在持续加分，那么毫无疑问，该区域前景乐观。如果对照这个标准，毫无疑问，之江板块是杭州楼市后期动力最为强劲的区域之一。
　　未来之江大桥即将通车，而杭州学军小学之江校区也已入驻，而与学军小学之江校区一墙之隔的金都高尔夫艺墅，无疑将成为最大的受益者。今后这里的业主，在自家开阔的露台上就能俯瞰到在校园内嬉戏的孩子。

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