杭城酒店式公寓价格下跌达4成

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　　今年上半年，杭州商品房成交量超过去年总成交量，甚至高于楼市疯狂的2009年上半年。而去年大抢风头的酒店式公寓，却逐渐消失在大家的视线外。
　　目前，酒店式公寓的现状怎么样？成交量和成交价格处于什么境况？又将有什么走势呢？
　　酒店式公寓成交略涨
　　价格下跌超过4成
　　据置高地产顾问数据显示，今年上半年杭州十城区(包括余杭、萧山)共成交酒店式公寓4097套，较去年上半年的3632套，有小幅增加。
　　酒店式公寓在去年经常登上各媒体的板块，而今年销声匿迹，鲜有声音传出来。这个数据，让不少业内人士感到吃惊。酒店式公寓在上半年也被称之为“沉默的暗流”。
　　至于为什么成交量会上涨？从逻辑关系上来分析，首先和价格不无关系。据置高地产顾问数据显示，去年上半年杭州十城区酒店式公寓成交均价为22669元/平方米，而今年上半年成交均价为13466元/平方米，跌幅高达40.7%。
　　今年上半年住宅成交均价较去年同期的跌幅为26.8%，酒店式公寓的跌幅高达4成，跌幅惊人。比如保利·湾天地，数据显示该项目去年上半年的成交均价为13000—14000元/平方米，而今年上半年，成交均价仅为10000元/平方米左右，同比下跌了近3成。此外，世茂广场、原筑壹号等酒店式公寓项目价格也都做了下调。除此之外，绿城旗下两个精装高端项目兰园和西溪诚园在6月份推出了酒店式公寓，价格均明显低于市场价，这也被解读为顺应市场低价入市。
　　“对于4成的降价，要理性分析，其实这里面是有水分的，事实上，酒店式公寓并没有如此高的降幅。”置高地产顾问副总袁文君称。
　　袁文君认为，杭州的酒店式公寓是一个比较小的市场，已经销售若干年或尾盘的计算在内，杭州不过87个酒店式公寓处于在售状态，其中30个楼盘的成交量占据了总量的80%，而其中13个楼盘基本左右了整个成交量。基数较少，决定了数据的不准确性和变形大。
　　“我认为酒店式公寓今年实质上并没有怎么降价，去年城市之星和蓝色钱江等单价较高的酒店式公寓成交多，今年这批房源基本销售殆尽，而成交的酒店式公寓多分布在价格不高的区域，所以整体的均价就会下降。”袁文君理解，“今年是有酒店式公寓降价，但并不是主流。主要还是酒店式公寓分布的结构性差异导致。”
　　袁文君认为上半年酒店式公寓成交增加是正常现象，因为供应量导致的。据置高地产顾问数据显示，去年上半年杭州十城区酒店式公寓总供应量为11597套，而今年上半年为18093套，多了近7000套。供应量的增加，是成交量的增加有一定的推动作用。
　　存量需要消化28个月酒店式公寓压力很大
　　据置高地产顾问数据显示，截至7月1日，杭州全市上半年酒店式公寓存量房源为13944套，较去年同期的7995套增加明显；新增供应量为4149套，较去年同期的3602套也有增加。总之，今年上半年留下的待消化量为18093套。
　　按照上半年的去化量，杭州酒店式公寓需要28个月的消化周期。无疑，这是一个天量的数据，比住宅库存量还要严峻。
　　面对这个库存量，今年的利好消息是杭州出台的“禁酒令”。
　　1月11日，杭州市人民政府办公厅转发了市建委市规划局关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理实施意见的通知。由于对于酒店式公寓项目影响最为明显，从各种途径制约了酒店式公寓这一产品的发展，被舆论称作“禁酒令”。
　　按照规定，杭州酒店式公寓将停止审批，在一定程度上会造成产品的稀缺性。但是由于项目开发的滞后性，这种利好至少需要一年半的时间才能表现出来，目前对于去库存并没有实质性的作用。
　　袁文君称，杭州的酒店式公寓成交量类比其他城市较少，一个月的成交量和长沙等城市一周的成交量相差不大，并且杭州并没有酒店式公寓的发展土壤，这类产品一直扮演者住宅的“跟屁虫”角色。本轮调控中，酒店式公寓由于避开了“限购”和“限贷”，成了投资的暂时性产品，被媒体过度解读过分放大其投资属性，随着住宅市场的回热，再次消失在大家的视线之外。
　　“在杭州，酒店式公寓的成交很少出现类似住宅一样的大起大落，基本上能够保持在一定的数量。如此高的去化量却是具有挑战性。”袁文君称。
　　置高地产顾问层做过各类产品的投资回报率调查，酒店式公寓和商铺的投资回报率远低于其他地产类产品。
　　有业内人士指出，目前住宅市场回暖，开发商以价换量，再次引起了购房者的兴趣，这个势头势必会延续到下半年，酒店式公寓销售通道会被挤压，去化将成为挑战。
　　据记者了解，最近两个月内，杭州又将有新的酒店式公寓的供应，比如恒祺·克拉公馆、中铁建·国际城、东方君悦、丁兰广场、华盛达·堂巢、西城博司、绿景国际、迪凯运河印象、永富·铂晶中心等，如此巨大的供应量，势必会加剧市场的竞争。
　　据数据统计，目前酒店式公寓主要库存区域主要分布在下城、下沙、余杭和江干等区域，各有2000套左右的库存，是去化难度较大的区域。
　　写字楼需消化34个月
　　商铺成交涨幅较大
　　不仅酒店式公寓，写字楼和商铺也是商业地产的组成部分。在今年上半年，同质不同命。
　　据置高地产顾问数据显示，今年上半年，杭州市写字楼成交量为440套，较去年的508套有减少。成交均价由去年同期的24328元/平方米下降至17375元/平方米，下降幅度高达28.6%。位于萧山的顺发·旺角城上半年成交161套，遥遥领先，除此之外，汉嘉国际、新世界·财富中心、双城国际等也有不错的成交量。但是，写字楼库存量由年初的2474套，小幅上涨至2511套，虽然变化较小，但是去化周期却较长，需要34个月的去化量。
　　商铺的成交量却出现了较大涨幅。据置高地产统计的数据显示，截止到6月26日，今年杭州主城区共成交商铺1439套，同比去年的812套，上涨了77.2%。而且，从1月份开始，商铺成交量呈现出了明显的逐月递增态势。统计数据显示，1月份，杭州主城区成交商铺85套，2月份成交128套，3月份成交234套，此后的两个月一直保持稳定，而到了6月份，截止到26日已经成交了472套。从成交商铺类型来看，地铁商铺和成熟小区的底商是投资者的最爱。比如：世贸丽晶城、欣盛·东方福邸等社区底商，因为区位优势，成交情况非常不错；而万亚·金沙湖1号、中赢国际等地铁商铺也是购房者最为热衷的。
　　二手房市场方面，据我爱我家提供的数据显示，上半年杭州十城区共成交商业地产290套，而去年同期成交量为481套，减少明显。

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