一个月内两次降息后的楼市众生相

闲庭芭蕉

  7月5日晚上，央行突然宣布自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。此次降息距上次6月8日降息不足一个月。一月两降息，这样的频率在历史上已属于“中等强度”。

  这两次降息，深深刺激了楼市的活跃度。购房者的购房成本减轻，楼市的刚需购买力将进一步释放，改善型和小部分投资型购房者也寻求入市。开发商的资金压力得到降低，更为重要的是，连续降息将进一步扭转房地产市场预期，加快市场信心的恢复。

闲庭芭蕉

投资客 马上卖房

  “叶女士，你的房子有人想买。希望你能再便宜10万元。你要不要来谈谈？”中介给叶素打电话。

  叶素是台州玉环人，在杭州有3套房，两套商品房、一套酒店式公寓。这次卖的是90平方米的小套，位于下沙，“只能便宜5万元，你帮我约下，我周末来杭州详细谈谈。”

  叶素是在2008年成为“炒房客”的，当时她的女儿刚刚大学毕业。“女儿去读书的时候，我在学校附近给她买了一个小套。毕业后女儿回老家工作，我就把房子卖了。赚了30万元左右，四年学费都回来了。”之后，叶素一直关注杭州楼市。2009年的春节，她和8个老乡一起来到杭州，直奔九堡，买了套100多平方米的房子。

  “2009年和2010年我买进卖出赚了不少。2011年年初又买了两套，一套90平方米的，在下沙。还有一套是滨江的酒店式公寓。”叶素说，房子还没来得及出手，调控就开始了。央行一加息，她手头的资金就开始紧张，“而且当时市场行情也不好，卖了也是亏。”

  去年一整年，叶素过得有些焦虑。相熟的几个房产中介人员接连离职，“春节时我来了一趟杭州，2月份来了3趟，3月份每个周末都来。”4月份，叶素决定出手卖房。

  “市场回暖明显，现在卖房有市场。”叶素说，现在的楼市变化太多，有点看不懂，不如早点出手，求个心安，“现在刚需需求量大，是卖小户型的好机会。”

  1.1万元/平方米买进的房子，叶素最开始挂了1.7万元/平方米，看房的人还是挺多的，但是砍价也很凶。房子的挂牌价也压到了1.5万元/平方米。

  6月最后一个周末，叶素来杭州，和两个买家面谈。最后在均价1.5万元/平方米的基础上，总价又便宜了7万元，房子成功售出。叶素决定用这笔钱，再去买一些不限购不限贷的房子和商铺。

闲庭芭蕉

中介公司 人手不够

  买房看房的人多了，销售员自然也就忙碌起来。各大中介公司都喊着缺人手，在人才市场，房产中介贴了很多招人信息。徐云是杭州某知名中介公司中北店的店经理，一周跑了四次人才市场，和别的中介公司抢人才，甚至还跑去学校招暑期工。

  “一天要接80多个电话，门店只有6个人，怎么够。”五分钟的说话时间，徐云接了4个电话，想喝口水都抽不出空，“我们店人手最多的时候有20多人。去年生意不好，很多人都走了，最后只剩下6个，我这个店经理都充当销售员了。”

  徐云的公司不仅卖二手房，也兼顾一手房代理，市场面比较广。可就算如此，去年下半年开始，日子依然不好过。“最差的时候，一天就6个电话，看房的人，一个星期也就2个。为了降低运营成本，冬天连空调都舍不得开。”

  4月份开始，徐云开始觉得人手不够。“电话一天能有50-60个，有效看房在30组左右，员工电动车都备了两块电瓶，一个上午跑下来就没电了。”徐云向总部申请增加人手，结果只调来了3个新人，“总公司说，各大门店都在叫人手不够，只能调剂出这么点人。”

  真正让徐云觉得楼市好转的，是在他跑人才市场后。“人才市场里遇到了好多同行，都是招人的，工资也给得蛮高，每月底薪都在2500元以上。”徐云在人才市场待了一个星期，也只抢回了20个人。

  6月底到7月初，央行两次降息，挂房源的，看房子的，客户一夜之间多了两倍。店里所有人都跑出去带客户看房了。“虽然市场好转，不过客户还是很谨慎，一个客户平均看房时间要一周，所以一个销售员同时也只能接十来个客户，否则服务质量就跟不上了。一手楼盘的代理压根就没空做了。”徐云说。

  人才市场竞争太激烈，徐云抢不到更多的新人。在学校放暑假前，他把目光投向了大学校园的暑期工。“我联系了几个大专院校，在学校招了二十来个暑期工，让他们帮忙接电话、整理资料、拍照片挂到网上，这能让我们腾出更多的人手去带客户看房，签订合同。”

闲庭芭蕉

  房产公司 准备拿地

  这一波来势汹涌的火热行情，不仅让购房者、投资客和销售人员找到了重新面对低迷楼市的勇气，也让众多原本惴惴不安的开发商重重地舒出了一口气，并有了重新制订发展计划的信心。腾斌（化名）所在的房地产开发公司就是其中之一。

  滕斌所在的公司，是一家外来房企，2010年6月在杭州高价购得了一宗非常优质的住宅用地，有地铁，还有优质学区。信心满满的他们，当时一进入杭州就制订了颇为宏大的发展计划，准备在接下来的几年时间拿好几宗土地。而竞拍第2宗土地的时间，就定在了2011年。

  2010年拿地之前的4月，国家已经出台了首轮调控政策，当时市场受到的影响并不是特别大。因此，滕斌他们公司对后市一直抱有信心。只是，他们低估了政府调控楼市的决心和后续调控政策的威力。随着第二轮调控政策以及更为严厉的限购政策出台，杭州楼市应声而落。土地市场表现尤为明显，据快房网（kfw001.com）K指数研究室统计，2011年杭州主城区共成交土地2205.83亩，创下近几年新低；2012年上半年，整个主城区只卖掉2宗宅地。

  楼市和土地市场的低迷，让滕斌所在的公司不得不暂时放弃继续拿地的计划。公司的工作重心，也转到了第一个项目的首期开盘上。作为首个项目，公司自然想打好第一枪。为此，负责营销工作的腾斌连同他的同事，不知道开了多少个会来制订开盘营销计划：低价开盘？参加各种推介会？延期开盘？……

  正当他们万分苦恼的时候，楼市开始复苏了，而且势头来得十分凶猛。春节后第一个月（3月），杭州市区（含萧山、余杭）就卖了6873套商品房，创14个月以来新高；此后的每一个月，杭州楼市的成交量节节攀升，4月成交6923套，5月成交8011套，6月更是历史性地突破了10000套大关，达到11372套，月度销量创调控以来最高值。

  在滕斌看来，上半年楼市成交量的回升，除了开发商的降价外，最主要的原因来自于近期信贷环境的宽松。上半年两次降低存款准备金率，一次降低存贷款利率，首套房贷款利率重新回归优惠时代，这些都改变了购房者的心理预期。

  同样，这一系列的变化也让滕斌所在的公司以刚需定位为主的首个项目，获得了新生。从开始蓄客到开盘，短短两个月时间里，整个楼盘就登记了1700多组意向购房者，这还是经过筛选后的数据。有了这么庞大的需求基础，销售自然不成问题。为了保险起见，公司还是开出了一个比较实惠的价格，首期推出的不到200套房子，最终一销而空。

  购房者的火热需求，不仅让公司开始考虑加推二期房源，也让公司重新燃起了拿地的想法。滕斌说，近期楼盘卖得不错，信贷环境也是朝宽松化方向发展，公司新的拿地计划已经重新提上了议程。滕斌说，考虑到公司发展战略的关系，拿地可能不会马上进行，但今年底或明年初应该会出手拿地。

  在滕斌看来，现在拿地确实是一个好时机。看看上半年出让的宅地，都是底价直接成交，地价较高峰期已经下降了不少；而且现在杭州优质宅地比较多，拿地的开发商比较少，低价拿到好地块的几率很大。与杭州其他开发商经常接触的滕斌说，现在不仅只有他们一家有拿地想法，就他知道今年下半年想拿地的开发商接近10家。滕斌说，公司得抓紧制订拿地计划。

  事实上，今年以来，全国范围内已经有不少城市出现房企拿地潮了。比如7月10日，备受关注的北京万柳地块，经过46轮的激烈竞拍以及数十轮的配建回购房面积争夺，最终由中赫房产以总价26.3亿元竞得；6月18日，恒大地产经过数十轮竞价，以总价13.22亿元力压近20家竞争对手，竞得广州天河区珠江新城D4-B2商业金融业地块……