8月将推百万方优质地块 杭州进入卖地季

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8月7日，杭州申花板块的庆隆单元GS04-01-R21-04地块出让，看似平常的一场土地出让会，实质上，却被解读为杭州下半年土地市场的风向标。结果，这场出让会虽然没有沉闷的剧情，也缺乏精彩的桥段，场面看似火热，但是参与开发商仍旧存在着冷思考，并没有盲目出手补仓，价格中规中矩。
  庆隆单元出让竞价激烈
2012年的土地市场，像是一池死水，泛不起一丝涟漪。开发商沉寂、直接成交、流拍成了最主要的关键词。但是，一切沉闷似乎从8月7日有所转向。
  8月7日，杭州申花板块的庆隆单元GS04-01-R21-04地块出让，似乎给出了一些惊喜。首先，万科、金地、宁波银亿等5家房企参与，滨江、德信、中天、大家等多家开发商到场观战；其次，杭州主城区上半年已出让了两次宅地，但是都是直接成交，而这次出现了25轮竞价；再次，原本志在必得的天阳置业遭到了多家阻击，“多花了2亿资金”，溢价33%成交，可以说是今年以来溢价率最高的一块地。这一切或将意味着直接成交时代已过去。
  虽然，这是一场看似光鲜的出让会，但是最后的成交楼面价定格在12028元/平方米，和出让前业内人士普遍猜测的12000元/平方米相差无几，放在申花板块，距离最高地价仍有6000元/平方米的空间。
  本次出让，似乎给出了一个答案：不愠不火。开发商称楼面价比预料高出了1000元/平方米，仍在接受范围内；专家称价格适中，即使在当下市场，仍旧有利润在；政府也一改直接成交的局面，叫起价增值2亿元。

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政府急需卖地“供血”



  本届土地出让会前，吸引了大量媒体的持续关注。原因是被解读为下半年土地市场的风向标事件，也是杭州下半年土地市场的观察窗口。
  上半年，杭州是省内唯一财政收入负增长的城市，而去年排在首位。这一切缘于土地出让的不给力。据悉，今年杭州预算卖地430亿元，上半年进账只有106亿元。而2009年全年却创下了1200亿的全国卖地记录。
  土地出让减少的同时，原来土地出让金的收回越来越难，土地出让整体收入的下降又影响到了政府进一步土地收购和储备的进度，地方政府土地买卖循环变得很不顺畅。
  因此，政府急需一个切口来解决，而途径无疑是继续卖地。
  8月份，杭州主城区将迎来一个土地出让的小高潮。除已出让的庆隆单元地块，至少还有9宗土地待出让，其中住宅4宗、商业5宗，总体量近百万方。其中，位于江干科技园和祥符东单元的土地关注度较高，奥体单元随着配套的逐渐成熟，也将填补滨江区的土地供应紧缺问题。5宗商业地块均为较稀缺土地，比如上塘单元和之江度假区单元，供应相对稀少，而滨江中心单元的两宗土地也将为区政府板块增加配套，随着城东新城的逐渐崛起，彭埠单元一宗商业地块也蓄势待发。
  相对而言，8月份集中出让的土地相对较为优质。

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  宝地供应是把双刃剑
  市场调查，杭州很多开发商已处于“饥饿补仓”阶段：天阳和金地在杭州的新盘已销售多时，而土地储备则为“零”；银亿在杭州从未拿地，急需一个进军杭州的机会；万科前不久刚在良渚竞得一块土地，升华去年在余杭也略有储备，但是胃口并没有满足，仍在进食中。
  一方面，开发商“迫切进仓”，另一方面，政府财政紧张，一场土地拍卖会根本解决不了双方各自需求。再加上目前市场仍处于焦灼状态，开发商仍以冷思考拿地，这就不得不迫使政府拿出宝地出让增加砝码。而根据《读地手册》，接下来，杭州将出让的“压箱底”宝地确实不少。
  比如，绝对市中心武林广场下沉地块，已经成熟的灯塔单元地块，之江最核心区的优质地块，西溪湿地板块核心区的最后保留地块等，都是开发商关注的焦点。
  优质土地的大量供应，对于政府来说，是一把双刃剑。一方面，供应土地多，多少能带动成交量，增加土地出让金；但另一方面，大量土地的供应，让开发商没有了“饥饿感”，激烈的厮杀局面或将难以出现，尤其是一些偏远的土地，或将迎来无人问津的尴尬局面。