这是左岸花园委托振杰物业物业管理委托合同的草稿，供业委会参考

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左左岸花园小区物业管理委托合同书

第一章 总则

第一条 本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：拱墅区左岸花园第二届业主委员会

受托方（以下简称乙方）：杭州振杰物业管理有限公司

根据有关法律、法规及《左岸花园小区物业服务项目邀请招标书》和杭州振杰物业管理有限公司《左岸花园物业管理服务投标文件》，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将左岸花园小区物业项目委托于乙方实行管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

物业类型：住宅。

座落位置：杭州市拱墅区永庆路120号。

四至：东至永庆坊小区，西至丽水路，南至永庆路，北至陈家桥河。

占地面积：121026平方米。

住商建筑面积：195317.74平方米，公建配套建筑面积：48591.26平方米。

（委托管理的物业构成细目和服务标准见附件一）

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼道、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院。

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明等、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。

第六条 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井道、地下、地上自行车车库、停车库、人防等。

第七条 公共绿地、花木等的养护与管理。

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、游泳池、文化体育娱乐场所。

第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

第十二条 管理与物业相关的工程图纸、业主档案与竣工验收资料。

第十三条 倡导小区精神文明建设，组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条 乙方《左岸花园物业管理服务投标文件》中承诺的其它事项。

第十五条 严格按照小区管理规约、物业服务合同开展工作，维护业主利益，协助配合业委会解决小区建设单位在房屋质量、公共配套设施、小区规划等方面遗留的问题。

第十六条 法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

第十七条 负责向业主或物业使用人收取下列费用：

1、物业管理服务费；

2、业主专用物业部分的有偿服务费；

3、和业主约定的家政服务费。

第十八条 业主或物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应在力所能及的情况下按有偿服务内容接受委托并合理收费。

第十九条 对业主和物业使用人违反小区《小区业主规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、报告（该业主或物业使用人的主管单位及业主委员会、社区、公安、卫生、环保）等措施。

第三章 委托管理期限

第二十条 委托管理期限为1年,3个月考察期。自2012年 7月5日20:00时起至2013年7月5日20:00时止。

第四章 双方权利义务

第二十一条

A　甲方权利义务：

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；

2、监督业主和物业使用人遵守《左岸花园小区业主规约》；

3、审定乙方制定的物业管理方案；

4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

5、审议乙方提出的物业管理服务年度计划、资金使用计划及决算报告；

6、甲方向乙方免费提供原物业公司物业管理用房，作为乙方物业管理办公用房；

7、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助乙方进行催交；

8、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；

9、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

10、甲方每6个月负责对乙方的物业服务工作进行考评并做业主满意率调查。

第二十二条 乙方权利义务：

1、 根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案和管理制度；

2、 对业主或物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

3、 按小区《业主规约》的规定，对业主或物业使用人违反业主公约的行为进行劝阻、制止或报告行政主管部门；

4、 当业主和物业使用人逾期交纳物业管理费或无故拒缴物业管理费时，可提请业委会协助催缴，催缴不成可以通过法律途径予以解决。

5、 可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

6、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施设备、绿化等的更新更换、维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

7、向业主或物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，签订书面约定，并负责监督；

8、负责编制物业管理服务年度管理计划、资金使用计划及决算报告；

9、每6个月向全体业主和物业使用人公布一次公共部分收益、物业费用收支账目和维修养护费用收支使用情况。

10、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

11、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；

12、负责按照《杭州市物业服务企业退出项目退出管理暂行办法》规定，收集、整理由原物业公司所移交的小区全部图纸、档案、资料。接收原物业移交的小区所有公共设施设备；

13、按照《左岸花园小区物业项目邀请招标书》要求和乙方《左岸花园物业管理服务投标文件》承诺，提供提交小区车辆管理方案和整个小区公共部分设施设备维修更换方案：

在3个月内基本改变左岸花园小区现状；按投标会所承诺：先行垫付资金更换垃圾桶、改观交通秩序、改善交通设施设备、改观小区南大门和西大门（包括场地维修）形象、改造更换小区监控系统、门禁管理系统、小区中央水系维修、小区绿化整改等（乙方先行垫付的资金在甲方有经营性收益后逐步偿还于乙方）；

14、乙方按照左岸花园小区缴纳年物业服务费10%作为履约保证金；承诺严格按照小区管理规约、物业管理委托合同开展工作，维护业主利益；未经业主大会或业主委员会表决同意不得允许开发商、电力、电信、移动、有线电视及有关单位、人员等进入本小区施工或进行商业活动（临时设点除外）。若有违反，乙方应按其营利额或处理额的双倍赔偿甲方并处以每次5万元的罚款（罚款从履约保证金中扣除）；

15、在本物业区域内，为维护公众、业主及物业使用人的人身和财产安全，在发生危及人身和财产安全的行为时，乙方应采取必要的预防，阻止和防止损失扩大而采取必要措施造成损失的;在情况紧急状态下，如发生救助生命、火灾、煤气泄漏、漏电、水管破裂、阻止犯罪及协助公安机关执行紧急任务等情况，乙方有权在来不及通知甲方、业主及物业使用人的情况下，采取必要的阻止和防止损失扩大而采取的紧急避险措施造成损失的，乙方不承担责任。

第五章 物业管理服务质量

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准），与甲方协商同意后作为本合同的必备附件之一。

第二十三条 合同期限内，乙方实现下列物业管理服务目标：

1、 房屋外观：95%。

2、 公共设备运行：99%。

3、 房屋及设施、设备的维修、养护：99%。

4、 公共环境卫生：95%。

5、 绿化：94%。

6、 交通秩序：95%。

7、 治安、保安事件：2‰以下。

8、 小区工程急修、小修：99%。

9、 消防设施设备：100%。

10、业主投诉与处理:100%。

11、小区物业档案管理：96%。

12、物业管理人员持证上岗：100%。

13、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：85%以上。

14、乙方《左岸花园物业管理服务投标文件》各项管理目标及措施和承诺条款的内容。

（具体的物业管理质量目标见附件二）

第六章 物业管理服务费用、小区公共部分产权经营性收支和物业维修基金

第二十四条 本物业的管理服务费

1、本小区多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.70元向业主或物业使用人

收取；

2、高层和小高层由乙方按建筑面积每月每平方米1.10元（含电梯能耗费）向业主或物业

使用人收取；

3、高层和小高层所有一楼由乙方按建筑面积每月每平方米0.70元向业主或物业使用

人收取；

4、非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.20元向业主或物业使用人收取；

5、小区公共路灯、背景音乐、中央水系（喷泉、游泳池）、二次加压供水所产生的电费及水量损耗等单独开支，由甲方从小区公共产权经营性收益中开支（具体金额有水、电单位提供付款单据为准）。

6、小区幼儿园物业管理费收取由乙方与两所幼儿园协商解决。

第二十五条 车位使用费按下列标准收取

1、 地面车位：100.00元/月（业主所有）；

2、地下车库（车位）：20.00元/月（物业管理费）；

3、临时停车收费按政府相关规定执行。

第二十六条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。

第二十七条 本小区小高层、高层楼房电梯能耗费、维护费、年检费由乙方在物业管理费中列支。

第二十八条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

房屋共用部位、公共设施、设备和附属建筑物、构筑物的小修（注：单件维修养护小于等于贰仟元）由乙方承担；大中修费用（注：单件维修养护大于贰仟元），由甲方承担；更新费用，由甲方承担。

第二十九条 左岸花园小区公共产权经营性收支和物业维修基金

1、公共产权经营性收益归全体业主所有，乙方在经营公共产权（房租、广告、停车费、展位费、游泳池、电信租费、废品收购等）必须持有合同并到业委会备案。公共产权经营性收益除掉总收益5.7%税金外（税金由甲方全额承担），乙方可按照总收益（除掉税金）的15%提取经营管理费；在除掉税金和管理费外公共产权经营性收益要在壹个星期内打入业委会专用账号。

2、公共产权经营性收益的支出程序按照杭州市《物业管理条例》、《关于加强对物业经营性收益管理的通知》的规定条款执行。

3、小区公共部分物业项目维修、更换费用金额5万（含5万）元以下由业委会决定，乙方组织实施。维修、更换申请手续按照《杭州市物业维修基金管理办法》的规定执行。

4、小区公共部分物业项目维修、更换费用金额5万元以上由左岸花园业主大会决定，并由业委会为主，乙方配合进行招投标。

5、小区物业项目维修和更换需要动用维修基金的，由业主大会决定，并由业委会为主采用招投标办法进行实施。

第七章 违约责任和奖惩措施

第三十条 违约责任

1、甲方违反合同第二十一条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决；逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

2、乙方违反本合同第二十二条和第五章的约定，未尽到义务和未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

3、乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

4、任何一方无违反本合同之约定提前终止合同的，违约方应赔偿对方人民币贰拾贰万元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第三十一条 奖惩措施

1．乙方全面完成合同约定的各项管理目标，甲方对乙方给予如下方面的优惠措施：合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权（但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外）。合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主或物业使用人反映良好，满意率85%以上，可不参加招投标而直接续签合同。

2．甲方每6个月组织全体业主投票，若满意率超过 85%，按每增加1%奖励叁仟元的标准递增。满意率在85%以下，按每减1%扣除叁仟元的标准递减，直至履约保证金全部扣除。业主和物业使用人对乙方的满意率低于75%以下，甲方有权终止合同。

3、特别说明：凡属于以下情况而表达对物业服务企业提供服务不满意的，可根据具体情况给予合理考核评价。1）经政府主管部门认定是无效投诉；2）非本物业服务企业能解决或彻底解决的事情；3）不涉及到本物业服务企业提供的服务内容和时效；4）因业主自身安全防范意识淡薄而产生的失窃、伤害等案件；5）不遵守《左岸花园小区业主规约》或小区各项管理制度，物业服务企业受业主大会或业委会委托，依法依章实施管理而造成业主不满情形。

4.因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，本合同自书面通知到达对方时即行解除，并在三十日内办理交接。如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

第八章 附则

第三十二条 自本合同生效之日起30天内，根据甲方委托管理事项，和原小区物业服务企业办理完所有物业交接手续。

第三十三条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

第三十四条 乙方要按照国家有关物业法律、法规，依法经营，对于本小区人员配置要符合乙方《左岸花园物业管理服务投标文件》所述要求；乙方物业管理资质等级要符合国家有关法律、法规要求，因资质等级引起本合同无法履行，由乙方负责，和甲方无关。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十五条 本合同一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第三十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八条 本合同在履行中过程中若发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。

第三十九条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。

第四十条 本合同不受左岸花园业主委员会的换届或业主委员会成员的变动而影响本合同的法律效力。

第四十一条
本合同自签字之日起生效。

甲方签章 ：拱墅区左岸花园第二届业主委员会           乙方签章：杭州振杰物业管理有限公司

代表人：                                                                      代表 人：

签订地点：                 签订时间2012年   月  日

附件一：左岸花园小区物业构成细目及服务标准

附件二：左岸花园小区物业管理质量目标

附件三：左岸花园小区物业各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准（由乙方制定和经业委会审核通过实施并作为本合同有效附件之一）

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附件一：左岸花园小区物业构成细目及服务标准


左岸花园小区物业构成细目

（但不限于下列内容）
1.物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修护；
2.水泵等房屋设备的运行服务；
3.365天24小时受理住户房屋、设备、设施的报修（包括：区域内公共、共用范围、住户自用范围）；
4.供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；
5.物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务、虫害灭杀、生活垃圾收集清运，等环境卫生维护工作；
6.物业管理区域内的绿化、喷水池景观的养护、运行及管理；
7.物业管理区域内365天24小时门岗、监控中心值勤、公共区域安全巡视和公共秩序维护；
8.物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；
9.物业管理区域内的消防安全宣传和防范；
10.物业管理区域内突发事件的处置；
11.365天住户服务需求及投诉受理；
12.物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用及物业经营收入等的账务管理；
13.物业档案资料、住户档案资料的收集、管理；
14.物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理（包括：建筑垃圾的管理）；
15.物业管理法律法规及常识向住户的宣传；
16.社区文化的组织和开展；
17.杭州振杰物业管理有限公司《左岸花园物业管理服务投标文件》中约定的其它事项。
18.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

服务标准
一、综合管理服务标准
序号 内容 服务要求
1 管理处设置 小区内设管理处，办公设施设备较完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公整洁有序。
2 管理人员要求 （1）管理处主任、物业管理员持有上岗证；特种作业人员持有操作证。  （2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，服务主动、热情。
3 服务时间 周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务,每天接待时间不少于8小时。
4 日常管理与服务 （1）服务规范应符合杭州市物业管理行业规范要求。  （2）公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。  （3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。  （4）告知业主或使用人装修须知，制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。  （5）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。  （6）按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金。  （7）建立健全小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等。建档标准按照上级管理部门要求。  （8）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。  （9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于小区住户60%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。  （10）建立管理处内部管理制度和考核制度。  制定完善突发事件应急预案；每季度演练一次；遇到突发事件及时处理、报告，管理处主任必须在第一时间到达事件现场。  （11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。  （12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。  （13）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。  （14）小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。
二、公共区域清洁卫生服务标准项目 序号 内容 服务要求


人员要求 上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
楼内公共区域 1 楼道地面 每日清扫一遍，每日拖洗一次。无乱堆放杂物，无乱贴广告。
2 扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱 扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每周清洁一次。
3 栏杆、扶手  每周檫抹二次
4 天花板、公共灯具 每季清洁一次。
5 进户门 每周擦摸一次
6 楼道玻璃、 每月清洁一次
7 天台、屋顶 每月清洁一次
8 电梯轿厢 每日擦拭、清扫一次。
9 垃圾房、垃圾筒、果皮箱垃圾收集 高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理、清运一次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，清洁无明显异味。
楼外公共区域 10 道路地面、绿地、明沟 道路地面（绿地）每日清扫、随时清扫，做到无明显暴露垃圾，无卫生死角，无大面积污渍，不见积土、不见杂物；明沟每周清扫一次。
11 宣传栏、小品等 每月清洁一次，高杆路灯2M以上部分每二月清洁一次
12 垃圾箱（房） 垃圾房每天冲洗一次，垃圾桶内胆夏天每天冲洗一次，冬天隔天冲洗一次
13 消毒灭害 每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。
14 地下室、地下车库、自行车车棚 每日清扫一次。  

15 大门、偏门、消防门以及门口外墙 每半年组织实施清洗1次
16 公共内墙、走廊楼梯等 每年清理、粉饰1次。
三、公共区域秩序维护服务标准序号 内容 服务要求
1 人员要求 （1）设专职人员，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。  （2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。  （3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。每周进行一次行为操练  （4）每位在岗保安人员配对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2 门岗 （1）主入口24小时值班看守，次入口定时开放，有交接班记录和外来车辆的登记记录。  （2）封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。  （3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
3 巡逻岗 （1）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位、重点区域每2小时巡逻一次，并有巡逻记录。  （2）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告业委会和相关部门，协助采取有关措施。
4 技防设施和救助  （监控岗） （1）小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。  （2）监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。  （3）小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。
5 车辆管理 （1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。  （2）及时处理车辆停放不规范的现象。  （3）车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。车辆代泊人员应持证上岗。
四、公共区域绿化日常养护服务标准项目 内容 要素 养护要求（植物）
公共  绿化 草坪 修剪 每年普修四遍以上，草面基本平整。
清杂草 每 2 个月对绿地上杂草清除一次，杂草面积不大于6% ，每半年平整绿地一次。
灌、排水 及时灌溉，保证有效供水；积水及时排除；在旱、涝季节要及时做好防旱排涝工作。
施肥 每年普施有机肥一遍。
病虫害防治 发现病虫害及时灭杀。
树木 修剪 乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次。
中耕除草、松土 每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。
施肥 按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。
病虫害防治 有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10％。
扶正  加固 有倒伏倾向，及时扶正、加固。
其它 乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。
花坛花境 布置 一年中有二次以上花卉布置。
灌、排水 保持有效供水，无积水。
补种 缺枝倒伏不超过十处。
修剪、施肥 保持花卉生长良好。
病虫害防治 及时做好病虫害防治。
五、共用部位、公共设备设施日常运行、保养、维修服务标准项目 内容 运行、保养、维修服务要求
公共  部位 门窗 每3日一次巡视小区房屋单元门、公共部位门窗，做好巡查记录，并及时维修养护，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，面砖、地砖平整，无大面积起壳、缺损现象。发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会或业委会决定，组织实施。
路灯、楼道灯、地下室灯 每季度清洁1次，完好率不低于99% 。
雨、污水管道 区内公共雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及进清掏。
化粪池 每月检查一次，每半年清掏一次，发现异常及时清掏。
围墙 每半年一次巡查围墙，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会或业委会决定，组织实施。
道路、场地等 每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会或业委会决定，组织实施。
安全标志等 对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
房屋结构 每年二次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会或业委会决定，组织实施。
供水系统 1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。  2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。  3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。  4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
排水系统 1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。  2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。  3、控制柜电气性能完好，运作正常。  4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。  5、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。
升降系统 1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。  2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。  3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。  4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。
弱电系统 1、楼宇对讲系统（可视）：每周一次进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常；  2、周界报警： 24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器准确地识别报警区域；  3、监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常；  4、电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常。
消防系统 1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；  2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好；  3、每周三次检查火警功能、报警功能是否正常；  4、每年试验一次探测器，火灾探测器及时清洗或更换；  5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；  6、每月检查一次灭火器，及时更新或充压。  

空谷回生

附件二：左岸花园小区物业管理质量目标



乙方须按左岸花园物业细目、服务标准和下列约定，实现目标管理。
1、内部建有考核奖惩机制，工作人员统一着装并佩有明显标志、具有明确的岗位分工和责任制。
2、下列档案资料齐全、管理完善：
1) 管理期间房屋及相关配套设施设备维修档案资料；
2) 装修管理档案资料；
3) 业主档案资料（要制定业主资料保密措施）；
4) 管理期间的有关财务账册，包括小区物业经营性收入的使用账目，公共部分收支账目必须单独做账；
5) 物业管理企业各种日常管理工作记录。
3、房屋管理和维修 ：
1) 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；
2)根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修和更换范围的，根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修；
3)每3日巡查1次小区房屋单元门，楼梯通道以及其他共用部位的门窗，玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；
4)按照住宅装饰装修管理有关规定和《左岸花园小区业主公约》要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和区装修行政管理部等有关部门；
5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门；
6) 房屋零修、急修实行定人定点值班制度，并将值班电话向小区内全体住户公布， 24 小时受理住户报修。接到住户报修后，应告诉住户较明确的前来维修时限。值班人员对住户报修内容和派出的维修人员姓名、时间和维修材料等进行记录。维修完成后，要有住户的签名回复；
7) 小区房屋零修、急修及时率在 95% 以上，维修质量合格率在 99% 以上。
8) 房屋零修、急修项目时限按下列规定执行（如遇不可抗拒的自然灾害及其它特殊情况如邻里纠纷、雨雪天气等除外）：
① 屋面漏水在接到报修单 3 日内予以维修；
② 共用室内排污总管阻塞以及其它急修项目，在接到报修单后 1 日内予以维修；
③ 自来水总表内共用管道损坏、屋顶水箱漏水在接到报修单后 2 日内予以维修；
④ 楼梯间门窗、楼梯损坏以及其它小修项目在接到报修单后 3 日内予以维修；
⑤ 因台风等自然灾害造成的房屋损坏，应及时组织人员做好抢救和修复工作。
上述维修所需费用根据市政府有关规定支出。符合维修基金使用条件的，应于每年年初向有关部门上报年度维修计划，申请核拨维修经费。
4、安全防范管理：
1) 小区基本实行全封闭式管理，小区主出入口24小时值勤；
2) 对重点区域，重点部位每2小时至少巡查1次；
3) 对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行，停放；
4) 对进出小区的装修，家政等人员实行出入证管理；
5) 负责门卫的治安管理人员应对进出小区的机动车进行登记。对携带大宗物品外出的实行登记制度；
6) 对火灾，治安，公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施；
7) 小区内建立消防责任制，应保证有关人员掌握基本消防技能。经常检查消防设施设备，保证消防通道畅通、消防设施设备完好、消防设备放置合理，随时可以启用，并做好检查记录；
8) 治安管理人员须着装整齐，熟悉小区情况，文明值勤、不准徇私舞弊；
9)治安管理人员应执行严格的交接班制度，交班治安管理人员应把需要在值班中继续注意或处理的问题向接班治安管理人员交代清楚。
5、停车管理：
1) 地面机动车停车位划线方案、机动车停放管理制度、电动车、自行车停放管理制度，消防通道管理、地下车库管理等由乙方提供方案，经业委会组织讨论通过后由乙方实施；
2)对小区内停车场库划线标明停车位；
3)机动车和非机动车实行分区域停放；
4)对小区道路路标、交通障碍物等进行重新设置规划，并提供方案经业委会讨论通过由乙方组织实施。
6、环境卫生管理：
1)每半年组织实施清洗大门、偏门、消防门以及门口外墙1次；公共内墙、走廊楼梯等每年清理、粉饰1次；公共防盗门每半年刷新油漆1次；
2)道路、停车场、广场、游泳池、娱乐健身场地、绿地等公共场地每日清扫，保持外表基本整洁、无大面积污渍，不见积土、不见杂物；
3)小区内垃圾房、垃圾筒、果皮箱每日清运1次，垃圾亭房、垃圾筒、果皮箱清洁无异味；
4)化粪池每月检查1次，每半年组织实施清掏1次，发现异常及时清掏；
5)楼道每日清扫1次，半月拖洗1次，公共楼梯、走廊通道上无乱堆放杂物；楼梯扶手每周擦洗2次；公共部位的玻璃每月擦洗1次；楼道内无乱贴广告；路灯，楼道灯每季度清洁1次。及时清除道路积水，积雪；
6)应引导业主和房屋使用人的环卫意识，对乱倒污水、乱抛堆放垃圾杂物、排放有毒有害物质等行为进行劝阻。情节严重的，依法报有关部门处理；
7)共用雨，污水管道每年疏通1次；雨，污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；
8)二次供水水箱按规定定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求；
9) 根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
7、绿化管理：
1) 有专人实施绿化养护管理；
2)每 2 个月对绿地上杂草清除一次，每半年平整绿地一次；适时做好除虫修剪整枝工作；在旱、涝季节要及时做好防旱排涝工作，确保树木、草坪的成活，并做到基本无黄土裸露；
3) 小区绿地基本保持清洁，无废弃物；
4) 乙方对践踏、破坏、占用绿地的行为要及时劝阻。劝阻不听的，物业管理企业应及时向绿化管理部门反映。
8、公用设施设备及场地管理：
1) 小区内栋号有明显标志，小区入口处和主要路口、停车场、公共场所有引路标识图；
2) 路灯、楼道灯完好率不低于99%；
3) 小区内道路畅通，路面平坦整洁。窨井盖完好，无丢失。地上、地下停车场（库）、棚、房及其它公共场地、建筑小品、雕塑等无大面积损坏；
4) 供排水管网、通气管保持畅通、无堵塞；
5) 水箱、水泵、变电器等各种特种设备应由专业技术人员或经过特种培训的管理人员管理、维护、保养，定期检查。特种设备的修理要由合格的专业维修技术人员负责，急修抢修应保证随叫随到；
6) 乙方应把水箱、水泵、变电器等主要设备列入定期的中修、大修计划，使用年限期满或因损坏严重影响使用的，应及时进行设备更新。
7) 对占用、破坏小区内公用设施、设备和场地的行为，乙方发现后要立即进行劝阻；劝阻不听的，物业管理企业要及时向有关专业管理部门反映。

空谷回生

以上是网上查到的，我自己也没有细看，不知是否有参考意义？

pleasure606

很好的参考资料

云溪春早

空谷回生

很想找一个上房的  物业管理合同  案例，可惜未找到。

云溪春早

杭州市房管局出台物业管理统一示范文本



2006年10月26日 ｜来源： 每日商报 ｜作者： 何非 ｜编辑： 沈莹茜  

　　今后全市各居民小区要选举业主委员会、或者聘请物管公司，都只需要从杭州市房产信息网(WWW.hzfc.gov.cn)上下载一份示范文本，然后将相应的示范文本打印出来发到业主手中就可以了，不但方便，更重要的是相当规范。

　　近日，杭州市房管局指定了《业主大会表决票》、《业主委员会委员选票》、《解聘物业公司表决意见单》、《选聘物业公司选票》、《业主委员会成立/换届备案表》等20个示范文本。这20个示范文本对小区物管的各项流程都做了相当细致的规范工作，填表者只需要做做填空题就可以了，比如在一份解聘/续聘物业公司表决意见单上，业主只要填写相应的一些信息，包括“业主房号”、“解聘或者续聘哪家物管公司”等内容便一目了然。“这样就能够保证业主选举、表决信息的有效性和准确性，这在物管工作中非常重要。比如选个业主委员会，一方面，大家需要知道候选人的具体情况，另一方面，选举哪些人也可以通过表格的形式确认，有些表格还有存根。”某业内人士这样说道。

　　下城区物业管理中心的副主任金志韦认为：“这20个示范文本不应该孤立地去看，它们其实是一个整体，它包括小区业主大会召开、业委会选举、换届、备案和物业公司解聘、选聘等工作。有了这样的格式文本，物业管理方面的工作显然就非常规范了。”

　　在此之前，杭州在物业管理示范文本方面，并没有这样统一的格式文本，各个区、街道在这方面各有自己的一套，比如下城区、西湖区、江干区都有各自的文本。这一次杭州市房管局出台统一的示范文本，“其主要目的就是在规范深化管理的过程中，进一步地去指导小区怎么样召开业主大会，怎么样选聘、解聘物管公司。主要就是用文字的形式去把各个流程规范起来。”杭州市房管局物业管理监管处处长何师柱这样说道。“这是一个新生事物，此前我们做了大量的调研。”

云溪春早

我是这样理解的：政府有物业服务合同范本，双方有另外约定的，例如考核等方案，可以另外添加进去，或者可以作为合同附件，与合同同样有法律效力。

hainan

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