温州客户盯上地铁边酒店式公寓

因为想你

　　金九银十，不少楼盘纷纷推出房源。因为备受关注的地铁一号线即将开通，这其中，一批地铁边上的小户型房源引发了市场的关注。
　　近日，下沙金沙湖板块的东方铭楼正式开始销售，该楼盘距离地铁一号线高沙站仅100米，为40年产权的精装修酒店式公寓，户型为45-74平方米，销售均价约11000元/平方米。
　　在同一个区域，绿城财通中心近日也推出了一批17-24层精装修酒店式公寓，户型面积42-107平方米，不分楼层、不分朝向、不分户型，一口价12500元/平方米。
　　另外和达城、晓城天地、野风中心等地铁边的酒店式公寓，最近也在售或将售中。
　　这些房源基本上都在地铁边上，面积比较小、总价也比较低，这类房源到底值不值得投资？在投资这一类房源之前，又应该关注哪些方面？

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　　太看重升值不可取
　　据了解，东方铭楼的开盘消息一出，对市场敏感的外地投资客，就对该楼盘非常感兴趣，有温州客户一人准备买10套，理由就是离地铁比较近。　
　　财通中心新推的房源，因为属于真正的地铁上盖物业，据说销售情况也比较好。
　　而据野风现代中心的销售人员介绍，最近该楼盘加推100套房源，却有500多组外地客户赶到现场，这些客户来自温州、台州、义乌、金华等地。这个楼盘拥有地铁5号线与一号线“打铁关站”双地铁概念，房源在短短两个小时内就被售罄。
　　“他们都是看中了我们这里的发展前景。”采访过程中，楼盘开发商纷纷表示。　
　　不过在业内人士看来，投资者如果在购买这类房产时，太过于看重楼盘的升值，那可能会有失偏颇。　
　　方芳，赢商投资总经理，也是杭州商业地产领域的资深人士。她告诉记者，目前杭州类似于酒店式公寓这样的产品，除非是非常好的项目，它们在二手房市场上的表现并不是很好，交易量不是很大，流通性也不是很好。“因为这类产品的定位就是投资型产品，而很少会有投资者去接手二手的酒店式公寓。”方芳说，此外，这类产品的供应量其实也比较大，没有很多人想象中那么多溢价空间。所以投资这类产品，最好抱着长线投资的想法，从出租收益率这一块多作一些考虑。

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　　人流支撑十分重要
　　既然要考虑出租，那就要多留意楼盘所在区域的租赁市场。汉嘉地产顾问汉嘉咨询副总经理陈焕春表示，酒店式公寓投资其实主要就是看租金，所以很简单，下单之前，购房者一定要到周边的中介公司去问问，租金是多少，多少年可以回本，投资回报率到底有多少。
　　方芳认为，投资者在下单之前，最好先了解一下这个区域的租赁需求是不是比较旺盛，因为一个区域新增租赁人群很难形成，比如一个人原来住在城西，不太可能因为你房子比较好，就住到城东来。地铁可能会对此有所改变，但这也需要时间。在方芳看来，在这一点上下沙和滨江都比较不错。两者都有学生和产业人群的支撑。
　　另外，方芳还有一个观点。一个区域的楼盘定位，应该跟这个区域的需求相吻合。“如果这个地方是中低端租赁为主，你非要弄一个很高端的楼盘，那也不一定会有市场。”

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　　面积不宜买得太大
　　对于如何投资地铁边上的酒店式公寓，陈焕春表示，应该还要关注一下周边楼盘的供应量。
　　陈焕春说，这个供应量不能太小，如果这个地铁站上只有你一个孤盘，或者东一块西一块地形成不了集聚效应，那自然带不来旺盛的人流，也形成不了很好的租赁氛围；相反，如果供应量太大，那也会形成激烈的竞争，就跟潮汐一样，好坏见分晓，可能有些楼盘会租得特别好，而有些根本就租不出去。　
　　事实上，目前杭州不少区块的酒店式公寓供应量确实比较大。以下沙为例，该区域的酒店式公寓量至少超过万套，并且预计还有4000套左右的房源可售。而在金沙湖这个板块内，目前就有东方铭楼、美达晓城天地、金沙湖一号、财通中心等数个酒店式公寓项目。此外，盈都商业广场也有酒店式公寓规划，这还不包括该区域一些不知名的村留用地项目。可以预见的是，该区域集中交付后的竞争压力还是挺大的。
　　陈焕春还提醒，酒店式公寓的面积也不用买得太大，40-50平方米是比较合适的。多个几平方米，总价会差不少，但租金却相差不了太多。

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　　在专家们看来，后期的物业管理也很重要。比如在杭州，比较有名的酒店式公寓类产品有世贸丽晶城的奥克伍德、丁香公寓、华润西子中心等，它们的共同点，都是具有很好的物业管理，能够为楼盘带来更多的保值增值性。